Newsletter Asociace nájemního bydlení březen 2025

Ke stažení: Newsletter ANB březen 2025

Březen 2025 byl na poli nájemního bydlení plný novinek. Průzkum Medianu ukázal, co v oblasti bydlení očekává veřejnost od politiků, na trh s bydlením pomalu a jistě míří penzijní fondy, Dušan Kunovský z Central Group se s projektem Design & Build pustil do budování dostupného nájemního bydlení, mění se platby nájemníků za drobné opravy v bytě a počet neplatičů klesl podle analýzy ANB na 2,4 %.‌

Témata

Bydlení jako politické téma – očekávání lidí a nápady politiků‌
Podíl neplatičů v 4Q/2024 klesl na 2,4%
Mění se pravidla u drobných oprav v bytě‌
Central Group se vložil do dostupného bydlení‌
Penzijní fondy vstupují na trh s bydlením‌

Podíl neplatičů nájemného klesl

“Jedná se o korekci proti letnímu zvýšení. Nicméně i v závěru roku evidujeme u některých nájemníků zhoršenou platební morálku spojenou zejména se zvýšenými výdaji v období Vánoc.”

Michal Hrbatý, viceprezident ANB, CEO UlovDomov

Dlouhodobě osciluje počet neplatičů nájemného mezi 2-3 %.

“Největší vliv na růst nebo pokles neplatičů mají skokové změny v celé ekonomice typu prudký růst cen energií nebo rychle rostoucí inflace. Drobnější výkyvy pak mají na svědomí sezónní vlivy, kdy někteří nájemníci dají například přednost dražší letní dovolené nebo finančně náročnějším dárkům pod
stromeček.”

Jakub Vysocký, prezident ANB, majitel SIAN

Pravidelná čtvrtletní analýza vychází z dat členů ANB. Stanovuje tak podíl neplatičů nájemného u institucionálních pronajímatelů. Do analýzy nejsou zahrnuti individuální pronajímatelé ani municipality. Zkušenost a připravenost vede profesionální správce a pronajímatele bytů k procesu tzv. scoringu budoucích nájemníků ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Následně také velcí pronajímatelé věnují zvýšenou pozornost pravidelným platbám nájemného a na případné nedoplatky mají nastavený špičkový proces s právními experty. Skutečný počet neplatičů tak může být ještě vyšší.‌

Definice neplatiče

Neplatič je nájemník, který dluží více jak 30 dnů částku vyšší než 1000 korun. Do analýzy ANB nejsou započítáni neplatiči, kteří stále dluží, ale v nájmu už nebydlí. Počet neplatičů by při započítání těchto
bývalých nájemníků totiž kumulativně rostl, protože celá řada dlužníků svůj dluh nesplatí nikdy.

Nová pravidla u drobných oprav v bytě

V připomínkovém řízení je nařízení vlády, v němž dochází ke změně limitů plateb, které je povinen při provádění oprav a běžné údržby vynaložit nájemce bytu.

Celé znění nařízení vlády: https://odok.cz/portal/veklep/material/KORNDEYAMKNI/

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení včetně výměn součástí jednotlivých předmětů vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne stanovenou částku. Novela
zároveň počítá s tím, že částky budou každý rok růst podle míry inflace.

Stanovisko Asociace nájemního bydlení

Zvýšení spoluúčasti nájemníka na drobných opravách vítáme, protože přichází po 10 letech, kdy se výše spoluúčasti neměnila, ale náklady na opravy se násobně zvýšily. Pozitivně vnímáme fakt, že se o pravidlech života v nájmu bavíme, a pravidla se postupně upřesňují. Vede to ke kultivaci nájemního bydlení. Konkrétně u zvýšení spoluúčasti si dokážeme představit i jiný automatický mechanismus úpravy výše této spoluúčasti. Navázání na výši inflace nám nepřijde optimální. Raději bychom například viděli navázání spoluúčasti na výši minimální mzdy, která lépe koreluje s růstem nákladů na opravy.

Změní penzijní fondy situaci s bydlením v Česku?

Zapojení penzijních fondů je součástí širšího plánu vlády, kterým se snaží podpořit výstavbu nájemních bytů. Plán zahrnuje i dotace a zvýhodněné úvěry pro obce.

“Je to další z cest, jak umožnit soukromým penězům investovat do bydlení. Je to důležitý prvek pro bytovou politiku s ohledem na skutečnost, že penzijní fondy jsou v následujících letech připraveny
investovat až 20 miliard korun.”

Jiří Havránek, předseda Podvýrobu pro bytovou politiku a výstavbu PSP, ODS

Penzijní fondy se podle plánu budou moci zapojit do investic do nájemního bydlení například nákupem dluhopisů nebo cenných papírů firem zabývajících se nájemními byty, nebo investicemi do nemovitostních fondů. Aktuální legislativní úprava to nedovoluje, ale její změnou by mohli investoři v oblasti důchodového připojištění začít financovat nové projekty.

Stanovisko Asociace nájemního bydlení

ANB dlouhodobě podporuje zapojení penzijních fondů do investic do nájemního bydlení v České republice. Větší míra zapojení kapitálového trhu je klíčovou součástí naší Strategie rozvoje nájemního bydlení 2025+ Zapojení kapitálového trhu do nájemního bydlení podporují i další oborové organizace. Jsme přesvědčeni, že penzijní fondy, které disponují značným kapitálem, mohou významně přispět k rozšíření nabídky nájemních bytů. Samotné zapojení penzijních fondů není všelékem na problém nedostupnosti bydlení. Hlavní překážkou zůstává zdlouhavý povolovací proces. Pokud nebudeme mít dostatek bytů je pravda, že ani penzijní fondy nebudou mít do čeho investovat. Proto je nezbytné
současně s finančními investicemi pracovat na zjednodušení legislativy a urychlení stavebního řízení. Důležité je také podporovat spolupráci mezi veřejným a soukromým sektorem, například prostřednictvím PPP projektů, které mohou efektivně kombinovat veřejné a soukromé zdroje.

Volební priority a očekávání na trhu s bydlením

Jaká jsou hlavní očekávání Čechů od politiků v oblasti bydlení? Z průzkumu agentury Median vyplývá, že prioritami Čechů je snížení nákladů na bydlení, zrychlení stavebního řízení a dotace obecních bytů.

Pokud domácnost vydává na bydlení více jak 40 % celkových příjmů, považuji ji MMR za “nadměrně zatíženou náklady na bydlení” . Počet “nadměrně zatížených” domácností roste. Před energetickou krizí v roce 2021 to byla zhruba každá jedenáctá domácnost, v roce 2023 už každá osmá a v Praze je to každá pátá.

Kolik je adekvátní utratit za bydlení?

Dvě třetiny Čechů chtějí mít náklady na bydlení v rozmezí 10-29 % příjmů domácnosti, naopak jen 4 % jsou ochotni za bydlení utratit až polovinu svých příjmů.

Co by měl stát udělat pro větší dostupnost bydlení?

87 % respondentů chce po státu především odstranit byrokratické překážky ve stavebním řízení a tím ho zrychlit. Výraznou podporu má také dotovaná obecní výstavba bytů.

Vývoj počtu dokončených bytů

Výstavba rodinných domů byla na vrcholu kolem roku 2008. V posledních letech došlo k útlumu výstavby. Podle odborníků je na vině inlface a změny ve stavebním zákoně.

Návrhy a plány politických stran v oblasti zlepšení dostupnosti bydlení
(zdroj: Deník E15, příklady nápadů)

SOCDEM: Vznik “Fondu státních bytů” – stát by měl nakoupit zhruba 20.000 bytů, dále investovat 80 mld. Kč ročně a byty lidem pronajímat levně a bez zisku.
KDU-ČSL: Vytvoření katalogu modelových typových bytových domů, ze kterého by si obce mohly jen vybrat ověřený projekt nebo přeměna brownfieldů na pozemky pro výstavbu bytů a také vyloučení zahraničních spekulantů s byty z českého trhu.
ODS: Zapojení penzijních fondů do investic do bydlení a rovné postavení družstevního bydlení – změna odstraňující nerovnost mezi vlastním (hypotečním) úvěrem a těmi, kdo splácejí anuitu družstvu.
ANO: Zvýhodněné hypotéky pro mladé rodiny a zásadní zrychlení povolovacího řízení na byty.
STAN: MMR je pod vedením ministra Petra Kulhánka autorem “seškrtaného” zákona o podpoře v bydlení, který nový ministr “zdědil” po svém předchůdci Ivanovi Bartošovi.
Piráti: Víceleté nájemní smlouvy a snížení nákladů na “první” bydlení u mladých lidí. Jednodušší vystěhování problémových nájemníků.

Typizované projekty “z dílny” Central Group

Největší český rezidenční developer Central Group se naplno vložil do výstavby dostupného bydlení typizovanými projekty. Spolu s dalšími partnery (Česká spořitelna, Havel & Partners, KPMG, ČVUT, architektonická kancelář Loxia) spouštějí nový model výstavby dostupného bydlení městských bytů s cílem výrazně zrychlit výstavbu v Česku.

Iniciativa Design&Build představuje propracovaný model, který má městům a obcím ušetřit čas, peníze i personální kapacity. Základem je takzvaný systém Design & Build, kdy město poskytne pouze pozemek a základní záměr a všechno ostatní zajistí vybraný dodavatel.

Česká spořitelna poskytne obcím zdarma v rámci iniciativy odborné posouzení záměru i finanční rozvahu a nezávislé hodnocení projektu od KPMG. V první fázi bude toto poradenství bezplatné, následně si pak obce mohou další rozbory a poradenství připlatit. Central Group nabízí deset typových budov v různých variantách, které jsou navržené tak, aby vyhovovaly různým lokalitám a podmínkám. Dodavatelé se pak mohou účastnit výběrových řízení i s vlastními návrhy, což má zajistit konkurenční prostředí. Cena zatím není přesně jasná. Řádově půjde o desítky až stovky milionů korun v závislosti na velikosti projektu. Jeden bytový dům bude mít typově vyšší desítky až stovky bytů podle velikosti parcely a požadavku obce. Zájem ze strany obcí je podle Kunovského už nyní vysoký.

Podle studie KPMG je třeba stavět minimálně 25 tisíc veřejných nájemních bytů ročně, aby se situace s bydlením začala obracet k lepšímu. Central Group plánuje díky novému systému navýšit výhledově výstavbu o 2000 bytů ročně v regionech a v Praze přibližně 2000 nových bytů ročně.

„Město získá hotový projekt, který funguje od začátku až po provoz. Garantujeme cenu bez víceprací – to je pro samosprávy zásadní. Nemusí stavět vlastní tým, nemusí nic objevovat. Vědí přesně, co dostanou, za kolik a kdy. Záměrně jsme vytvořili typologii, která umožňuje architektonickou různorodost i ekonomickou efektivitu. Iniciativa podle jeho slov klade důraz i na provozní stránku projektů – energetickou efektivitu, jednoduchou údržbu a dlouhodobou udržitelnost.”

Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group

“Záměrem iniciativy je propojit veřejný sektor se soukromým, poskytnout municipalitám know-how a zjednodušit proces jako takový. Projekt je zajímavý tím, že nečeká, co udělá a definuje stát, ale vytváří proces, který městům a obcím umožní plánování stavby v podmínkách, které pro ně budou méně rizikové, protože budou mít k dispozici kvalitní metodiku a standardy.”

Pavel Kliment, partner KPMG

“Metoda Design & Build je efektivní. A to zejména z pohledu časového. Zapojením odborníků, kteří mají dlouholeté zkušenosti s tuzemským developerským trhem, se totiž celý proces příprav i samotné výstavby
dokáže velmi významně urychlit.”

Jana Mastíková, hlavní architektka architektonického a projekčního studia LOXIA

Střípky z trhu

Meziroční inflace v Česku v únoru klesla na 2,7 %.
Skanska zavádí v pražské obytné čtvrti Modřanský cukrovar novinku. Lidé si budou moci připojit pračky na kohoutky s recyklovanou vodou a snížit tak spotřebu pitné vody.
FINEP dokončuje pražský projekt Harfa Park s 2 337 byty všech velikostí.
Jednočlenné domácnosti se staly významným faktorem na českém nemovitostním trhu. Mezi lety 2011 a 2021 vzrostl podíl těchto domácností z 32 % na 39 %.
Stavební produkce v lednu 2025 vzrostla o 8,2 % meziročně, ale meziměsíčně klesla o 1,2 %.
Výstavba bytů je v útlumu s poklesem dokončených bytů o 41,1 % a zahájených projektů o 27 % méně.
KKCG skupuje pozemky na okraji Prahy, chystá obří projekt na ploše přes 13 hektarů. Pozemky jsou v pražském Suchdole v lokalitě Nový Sedlec. Musí ale čekat na změnu územního plánu, první “výkop” se plánuje před koncem roku 2030.
Nový výklad Nejvyššího soudu ČR umožňuje pronajímatelům znovu uzavírat dohody o vyklizení formou notářského zápisu, což zjednodušuje proces exekuce.
Vláda projedná zvýšení rozpočtu Státního fondu podpory investic (SFPI) o nových 900 milionů korun na výstavbu dostupného bydlení a o 1,4 miliardy korun, které byly schválené v minulých letech.
Ministerstvo financí jedná s magistrátem Prahy o přenechání pozemků v Letňanech pro výstavbu dostupného bydlení pro cca 50 tisíc lidí.

Graf měsíce

V únoru 2025 objem nově poskytnutých hypoték meziměsíčně stoupl o 13 % na 21,1 miliardy Kč. K tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 4,3 mld. Kč. Pokud hypotéky udrží dynamiku z posledních tří měsíců, objem nových hypoték v roce 2025 může dosáhnout úrovně 278 miliard Kč, přibližně o pětinu výše než před rokem. Výsledky vyplývají z aktuálních dat ČBA Hypomonitoru.

Zdroj: ČBA Hypomonitor

Dělo se v ANB

Zástupci ANB se 11. 3. 2025 zúčastnili jednání Pracovní skupiny k nájemním vztahům grémia ministra a prezentovali návrhy ANB na úpravu nájemních vztahů. Další jednání je naplánováno na 15.4. 2025 od 14 do 16 hod. na MMR.
Prezident ANB Jakub Vysocký se zúčastnil akce „Dostupné bydlení pro všechny“, která proběhla 17. 3. 2025 v Ostravě. Vystoupil zde v diskusi s A. Babišem (ANO) a L. Veselou (SON). Obdobné akce se
bude účastnit i 13. 6. 2025 v Brně.
Tajemník ANB Petr Soukup se 24. 3. 2025 zúčastnil jednání Odborné pracovní skupiny pro legislativní ukotvení bytových společnosti s omezeným ziskem na MMR.
26. března se v Praze konal Summit dostupného bydlení. Vystoupil také prezident ANB Jakub
Vysocký. Záznam průběhu celé akce můžete shlédnout zde:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/2686.
Prezidium ANB projednalo zprávy o komunikačních aktivitách asociace, která potvrdila meziroční zvýšení mediálního dosahu ANB o více jak čtvrtinu.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám!

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým
členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo
poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/