Dobrý den,
připravili jsme pro vás newsletter nájemního bydlení za červenec 2022. Měsíc přinesl spoustu zajímavých novinek. V platnost vstoupila řada změn a zákonodárci a ministři představili jak nové myšlenky, tak podrobné detaily k již nově zaváděným normám. Hlavně se ale začalo diskutovat o tom, jestli český realitní trh v červenci zaznamenal bod zlomu.
Manažerské shrnutí
V červencovém newsletteru se věnujeme:
- Reakci trhu na červnové zvýšení úrokových sazeb ČNB, které zvedly úroky hypoték a opět rozevřely nůžky mezi vlastnickým a nájemním bydlením ve prospěch nájmů.
- Informacím o aktuální dynamické situaci na realitním trhu, kde se začal používat termín “bod zlomu”. Byty totiž podle některých údajů začaly zlevňovat a růst nájmů akceleroval.
- Změně pravidel u příspěvku na bydlení, která začala platit od 1.7.2022, a také snaze ministra práce a sociálních věcí Mariana Jurečky o trvalou změnu výpočtu této sociální dávky.
- Chystaným legislativním změnám, mezi které patří především detaily tzv. Úsporného tarifu z dílny MPO a dálkovým odečtům energií, které v PSP prošly prvním čtením.
Hypotéky přes 6 %, rozevírání nůžek a opět rekordní inflace
Další kolo zápasu nájemní vs. vlastnické bydlení ovlivnil růst úrokových sazeb ČNB. Centrální banka už na konci června zvýšila sazby na 7 %. Reakce realitního trhu na sebe nenechala dlouho čekat. Průměrná úroková sazba hypoték počátkem července stoupla na 6,24 %, což je meziměsíční nárůst o 0,53 procentního bodu. Tempo růstu zrychlilo. Tzv. Hypoindex je od jara zpracováván podle nové metodiky na základě údajů k pátému pracovnímu dni každého měsíce. Metodika odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro 80 % hodnoty nemovitosti (LTV). Vývoj úrokových sazeb u hypoték si můžete prohlédnout zde. Asociace nájemního bydlení následně přišla se studií rozpracovanou až na jednotlivé kraje, ze které vyplynulo, že průměrná měsíční splátka hypotéky na byt je v Praze skoro o 13 tisíc korun vyšší než průměrný měsíční nájem. Více zaplatíte na hypotéce než na nájmu už ve všech krajích České republiky. “Dokud se nepodaří zkrotit inflaci, budou se nůžky ve prospěch nájemního bydlení dále rozevírat,“ komentoval situaci prezident Asociace nájemního bydlení Vítězslav Vala. Celou studii najdete zde. Inflaci se ale krotit zatím příliš nedaří. Růst spotřebitelských cen totiž podle očekávání pokračoval i v červnu. Meziroční míra inflace zveřejněná v polovině července vzrostla z květnových 16 procent na 17,2 procenta. Je to už dvanáctý měsíc růstu v řadě. Meziměsíčně inflace vzrostla o 1,6 procenta, což je vysoko nad očekáváním ČNB, která počítala s maximální hodnotou 15 procent. Inflaci táhly vzhůru především potraviny a energie.
Bod zlomu?
Podle některých údajů se český realitní trhu mohl dostat v červenci 2022 do bodu zlomu. Používání tohoto termínu odstartovala analýza skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Vyplynulo z ní, že poprvé za víc než dva roky poklesly průměrné ceny starších bytů. Trend není rovnoměrný, například byty v centru měst nadále zdražují. Průměrná cena staršího bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Na začátku léta se starší byt prodával za 88 756 korun za metr čtverečný, což je o dvě procenta levněji než na jaře. Jen v Brně cena mezi čtvrtletně stoupla o tři procenta na 95 215 korun za metr čtverečný. A zároveň z analýzy vyplynulo, že rostou nájmy. Ano, růst cen nájmů se obecně čekal, jeho tempo uváděné touto analýzou ale kdekoho překvapilo. Ve druhém čtvrtletí 2022 průměrné nájemné proti čtvrtletí předešlému stouplo o 6 procent. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo. Podepsal se na tom příchod lidí z Ukrajiny, množství lidí, kteří nedosáhli na hypotéku, ale nakonec i rekordní inflace, která vede majitele k tomu, aby nájemné navyšovali. V Praze má vliv i nový rozkvět turismu a s ním propojené oživení trhu s krátkodobými pronájmy. Výsledky analýzy si můžete prohlédnout zde. Otázkou nyní zůstává, jestli tento možný “bod zlomu” potvrdí i ostatní analýzy. Zejména Rent a Real index od poradenské společnosti Deloitte. Každopádně v červenci 2022 debata o tom, do jaké míry porostou nájmy, rozhodně zintenzivnila. Oficiálně už oznámili zvýšení nájmů zástupci některých municipalit. Tak například nájmy v městských bytech v Liberci se od července 2022 zvyšují o 20 %, v případě takzvaných dotačních bytů, tedy těch postavených pomocí dotace, to bude o výši inflace. Viceprezident Asociace nájemního bydlení Jan Rafaj situaci komentoval takto: “Dost často se nám stává, že lidé neumí rozlišit nájemné, energie a služby. To je velmi podstatné, protože zatímco energie šly od začátku roku nahoru skokově a dramaticky, u nájemného jde o růst spíše v jednotkách procent. Nájmy porostou výrazně menším tempem, než porostou energie. Předpokládám, že růst cen nájmů bude oscilovat kolem růstu inflace.”
Vedle debaty, jestli nastal nebo nenastal bod zlomu, se na trhu objevily také nové informace o rekordním počtu nově stavěných bytů. Přinesl je Český statistický úřad. V Česku podle ČSÚ do konce května 2022 začala výstavba 20.000 bytů. Jen v květnu 2022 začala stavba 5309 nových bytů, což je meziročně o 24,1 procenta více a nejvíce od roku 2006. Podle vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ Petry Cuřínové je nárůst počtu nově zahájených bytů spojen hlavně s výstavbou bytových domů. Počet dokončených bytů v květnu meziročně vzrostl o 3,1 procenta na 2882 bytů. Celkem bylo od začátku roku v Česku dokončeno přes 15.000 nových bytů.
Změna pravidel u příspěvku na bydlení
Od 1.7.2022 začala platit nová pravidla u příspěvku na bydlení. Obecně lze říci, že se zjednodušila.
- Příjemci budou dokládat příjmy a výdaje jednou za půl roku, nikoli každého čtvrt roku jako doposud.
- Úřady budou dávku přiznávat na dobu neurčitou a lidé o ni nebudou muset žádat každý rok znovu.
- Nutný nebude ani podrobný rozpis jednotlivých položek nákladů na služby související s bydlením (nájemné, energie, odpady, parkovné…).
- Veškeré dokumenty, které slouží pro rozhodnutí o nároku na příspěvek, bude možné nahrát online.
- Nově by pro posuzování nároku měly stačit pouze kopie místo originálních dokumentů.
MPSV připravilo na příspěvek návod, kde je možné zároveň o příspěvek požádat. Zkuste to: https://
www.mpsv.cz/web/cz/prispevek-na-bydleni. Příspěvek na bydlení se počítá z normativních nákladů, které na každý rok vždy od ledna stanovuje vláda podle předchozího vývoje cen energií, nájmů a dalších nákladů. O pár dní později, co začala nová pravidla platit, přišel ministr práce a sociální věcí Marian Jurečka na snídani s novináři s prohlášením, že normativní náklady čeká změna. MPSV se chystá revidovat to, jak a na základě jakých cenových map nájemného jsou stanoveny. Problémem například podle ministra Mariana Jurečky je, že jsou stejné normativy pro celé město bez ohledu na to, zda se jedná o vyloučenou oblast, nebo ne. Protože pak jsou v místě obvyklé nájmy různé. Potíže jsou podle něj i v případech, kdy například nedaleko sebe leží dvě stejné vesnice, z nichž jedna je součástí většího celku. Normativy, a tím i příspěvky se pak liší, i přestože jsou obě stejné. Ministerstvo by se změnám chtělo věnovat na podzim. Jurečka v té souvislosti upozornil i na to, že bude nutná spolupráce s MMR, pod které cenové mapy spadají.
Chystané legislativní změny
Červenec 2022 také patřil debatám o chystaných legislativních změnách ve vztahu k bydlení. První
polovinu měsíce ovládl tzv. Úsporný tarif z dílny MPO.
- Tarif má být platný od 1. října a trvat má nejméně topnou sezonu, tedy půl roku – do 1. dubna.
- Ministr Jozef Síkela nevyloučil, že by se platnost prodloužila.
- Tarif je plošný, v podstatě pro všechny domácnosti využívající plyn a elektřinu.
- Půjde o fixní částku, kterou za klienta z vyúčtování energií zaplatí stát.
- Výše částky se určí podle toho, na co domácnost elektřinu nebo plyn používá (zda člověk s elektřinou či plynem i ohřívá vodu a topí).
- Výše slevy pro elektřinu se bude odvíjet podle distribuční sazby v daném odběrném místě a pro
plyn podle odebíraného množství. - Pokud domácnost využívá elektřinu i plyn, získá tarif na oba tyto zdroje.
- Podpora by měla být automatická, nemělo by se o ni žádat.
- Tarif se nebude vztahovat na firmy, chaty a chalupy, které využívají tzv. víkendový tarif, či na dobíjení elektromobilů. Pokud lidé mají na chatě či chalupě klasický tarif, měli by podle současných známých podmínek slevu získat i tam.
- Úsporný tarif bude poskytnut tomu, kdo má uzavřenou smlouvu s dodavatelem energií.
V případě, že má uzavřenou smlouvu nájemník, měla by být sleva poskytnuta rovnou nájemníkovi. V případě, že nemá nájemník energie tzv. „napsané na sebe“, pak by měl být Úsporný tarif poskytnutý vlastníkovi s tím, že ten by tuto slevu na energiích měl přenést na nájemníka. Asociace nájemního bydlení deklarovala, že všichni institucionální pronajímatelé slevu na energiích na nájemníky bezesporu přenesou. Vláda dá na Úsporný tarif celkem 30,6 miliardy korun, z této sumy rozdělí 3,6 miliardy korun mezi domácnosti s domovními kotelnami, které původně v programu podpory nebyly zahrnuty. Příspěvek v rámci úsporného tarifu spolu s odpuštěním poplatku za podporované zdroje by mohl podle ministra Síkely dosáhnout až 16.000 korun pro domácnost. Mimo úsporného tarifu se vedla debata o pravidelných tzv. dálkových odečtech tepla a teplé vody, které by ze zákona pronajímatelé bytů měli dělat a poskytovat přehled nájemcům 1x měsíčně s platností od 1.1.2023. Poslanci nakonec normu v prvním čtení schválili a poslali k projednání do výborů, kde se očekává intenzivní debata o detailech. Ke konci měsíce se objevil nápad pražského primátora Zdeňka Hřiba. Podle něho by developeři měli městu platit více za výstavbu než doposud. Praha by tím pro sebe získala nové byty. Primátor neuvedl, na jaké sumy by chtěl tarify zvednout. Mělo by to však být více než o inflaci, která v červnu meziročně vystoupala na 17,2 procenta. Právě zvýšení o inflaci umožňuje současná metodika.
GRAF/TABULKA MĚSÍCE
Podle aktuální analýzy Bloomberg Economics je u 19 zemí OECD vyšší poměr ukazatelů cen realit vůči nájmům a příjmům, než tomu bylo před finanční krizí v roce 2008. To ukazuje, že jsou ceny bydlení nezdravě vysoko. Jinými slovy, Česko je v riziku prasknutí realitní bubliny druhé na světě. ČNB dlouhodobě tvrdí, že české reality jsou nadhodnoceny o 40 %.
Země s největším rizikem korekce cen nemovitostí
Dělo se v ANB:
- Asociace nájemního bydlení připravila čerstvou studii, která nejen finančně srovnává výhody a nevýhody nájemního a vlastnického bydlení.
- Byly zahájeny přípravy na druhý ročník Kulatého stolu k bydlení, jehož konání se plánuje na říjen 2022.
- Odstartoval upgreat webu asociace, který široké veřejnosti přinese lepší informovanost a členům asociace užitečné novinky v členské sekci.
- Tři noví členové ANB (Trigema a.s., BTR Consulting s.r.o. a Daramis Management) se naplno zapojili do práce v asociaci. Sledujte nás, postupně je představíme.
Zdroje:
https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/CNB-zvysuje-urokove-sazby-00024/
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/indexy-spotrebitelskych-cen-inflace-cerven-2022
https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/
https://www.finance.cz/542734-jak-zazadat-o-prispevek-na-bydleni/
https://www.mpsv.cz/web/cz/prispevek-na-bydleni
https://liberec.rozhlas.cz/liberecka-radnice-zvysi-najemne-v-mestskych-bytech-8762005
https://www.mpo.cz/cz/rozcestnik/pro-media/tiskove-zpravy/otazky-a-odpovedi-k-uspornemu-tarifu—268355/