Newsletter Asociace nájemního bydlení – květen 2022

15. 06. 2022

Dobrý den,
přinášíme Vám šestý newsletter Asociace nájemního bydlení, ve kterém se budeme věnovat výraznému obratu na trhu s bydlením, sílícímu fenoménu zvanému coliving, plánovaným změnám na poli bydlení ze strany ministra pro místní rozvoj a konferenci Stavebního fóra na téma dostupného bydlení.

Executive Summary:

  1. Trh s bydlením prodělává výrazný obrat. Důvodem je jistě válka na Ukrajině, sílící inflace i nedostupnost (zejména) vlastnického bydlení. Poptávka po vlastnickém bydlení upadá, zatímco nájemní bydlení zažívá vývoj zcela opačný.
  2. Data od společnosti CBRE ukazují, že coliving může být jedna z možností budoucnosti bydlení. Společností nabízejících komunitní bydlení přibývá a zahraniční trend velkoměst si nachází své místo i v Česku.
  3. Ministr pro místní rozvoj, Ivan Bartoš, vyjednává s EU o nutné podpoře v oblasti bydlení. V příštím roce chce také představit Zákon o dostupném bydlení, který má řešit současnou krizi na trhu s byty.
  4. Proběhla konference Stavebního fóra na téma dostupného bydlení. Konference se zúčastnil i Tomáš Kašpar z Asociace nájemního bydlení.

Válka, inflace, nedostupnost. Trh s bydlením se mění

Trh s bydlením zažívá v letošním roce výrazný obrat. Naspořeným financím z doby zavřených obchodů v lockdownu a dostupným hypotékám již odzvonilo, což má za následek klesající trend investičních bytů, kterými si lidé chránili své úspory před inflací. Kromě zvyšování úrokových sazeb za tím stojí také geopolitická nejistota a vysoká volatilita komodit a trhů, které investory uvrhly do nerozhodnosti a obav z jakéhokoliv investování finančních prostředků. Tlak na peněženky zájemců o bydlení se zvyšuje a poptávka po vlastnickém bydlení klesá. Za razantně se proměňujícím trhem stojí válečný konflikt na Ukrajině, inflace, ale i nedostupnost bytů.

Rostoucí úrokové sazby a nová pravidla pro schvalování hypoték

Česká republika se potýká s nejvyšší inflací od 90. let. Základní úrokové sazby, po jejichž zvyšování Česká národní banka opakovaně sahá, se tak během několika měsíců vyšplhaly nahoru. Poslední dvoutýdenní repo sazba byla zvednuta na začátku května, a to o 0,75 procentního bodu na 5,75 procent. Průměrná sazba hypoték tak na začátku května činila 5,33 procent – u hypoték do 80 procent odhadní ceny nemovitosti činily sazby 5,5 procent u fixace na jeden rok, 5,52 procent u fixace na tři roky, 5,14 procent s fixací na pět let a 5,15 procenta s desetiletou fixací. Vzhledem k současné situaci je přitom velmi pravděpodobné, že se letos nejedná o konečnou výši.

Výrazné zpřísnění prodělaly i pravidla pro posuzování žadatelů o hypoteční úvěr. Od dubna letošního roku mohou banky poskytovat úvěr ve výši maximálně 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let je hranice posunuta na 90 procent. Poměr výše celkového zadlužení žadatele o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu nesmí přesáhnout 8,5násobek, 9,5násobek u lidí mladších 36 let. Měsíční splátka vůči čistému měsíčnímu příjmu nesmí být vyšší než 45 procent, u lidí pod 36 let nesmí přesáhnout 50 %. Mírnější hranice však platí pouze na pořízení vlastního bydlení.

Česká republika přitom zaznamenává nižší poptávku po hypotečních úvěrech již od začátku roku, před započetím série zvyšování sazeb ČNB. V únoru klesl objem poskytnutých hypoték meziměsíčně o 20 procent, meziročně pak dokonce o celou třetinu. Jednalo se o nejnižší čísla od ledna 2020. Banky předpokládají celkový roční pokles poptávky o 50 procent, některé až o 75 procent.

Nedostatek výstavby

Kde se snižující poptávka po vlastnickém bydlení téměř nepromítla, jsou ceny realit. Tempo jejich růstu pouze zpomalilo nebo stagnuje, ke klesání cen ale nedochází. Za tímto fenoménem stojí trvající zájem některých investorů, kteří nepotřebují k zafinancování domu či bytu hypoteční úvěr. Hlavním důvodem ale stále zůstává nedostatečná výstavba.

Množství stavěných bytů v nových bytových domech bylo do konce února meziročně o 9,4 procent méně. Za měsíc leden, kdy byla zahájena výstavba 575 bytů, čítal meziroční pokles dokonce 42,6 procenta. Podle Jiřího Poura, analytika UniCredit Bank, může i nadále docházet k tomu, že přehřátý trh nemovitostí bude živen pokračujícím růstem cen a obavami ze zvyšující se nedostupnosti bydlení, ve druhé polovině roku ale očekává, že růst cen začne ostře zpomalovat.

Zájem o nájemní bydlení na vzestupu

Naproti vlastnickému bydlení zažívá citelný vzestup bydlení nájemní. Ti, kteří si nemohou nebo nechtějí vlastní bydlení pořídit, se obracejí k nájmům, které tak zažívají zcela opačný vývoj. Omezená nabídka spolu s nárůstem zájmu o nájemní bydlení způsobuje, že ceny nájmů letí vzhůru.

Byt s dispozicí 2+kk, která patří v Praze mezi nejžádanější, vyšla nájemníky v prvním čtvrtletí letošního roku o 500 Kč více než v předchozím čtvrtletí a o 1 500 Kč více než ve stejném období v loňském roce. Zdražování se netýkání pouze Prahy, ale i dalších měst a krajů. Zatímco v Praze vyjde takový byt na 15 500 Kč, v Brně za něj dají nájemníci 14 000 Kč, v Plzni 11 900 Kč a v Ostravě 9 900 Kč.

Tlak na nájemní bydlení roste v současné chvíli i vlivem příchodu ukrajinských uprchlíků, na které nebyl trh s nájemním bydlením připraven. Do České republiky dorazilo již více než 300 tisíc Ukrajinců prchajících před válkou, kteří našli ubytování u svých příbuzných či v hromadných ubytovnách, řada z nich se ale obrátila i na nájemní byty. Některé z nich jim byly vlastníky poskytnuty ze solidarity zdarma, čímž se zúžil objem bytů, které by se za jiných okolností objevily na trhu.

Odhady předpovídají, že počet uprchlíků v České republice vystoupá až na 400 tisíc, v nejnáročnějším scénáři až na půl milionu. Mnozí z těchto lidí zde navíc již zůstanou. Analýza společnosti Cyrrus hovoří o nárůstu poptávaného množství nájemních bytů v roce 2022 o zhruba 60 tisíc, což je přibližně pětina nad standardní úrovní.

Budoucnost v komunitním bydlení?

Nové tisíciletí přineslo do Česka trend coworkingových center, a přestože byl jejich rozmach pozvolný, pracovat v živé komunitě dnes není ničím neobvyklým. Nebylo proto překvapením, když se fenomén sdílených prostor přesunul i do oblasti realit.

Takzvaný coliving je komunitní bydlení, které posouvá myšlenku spolubydlení o úroveň výš. Pojem může působit jako forma bydlení pro studenty, ve skutečnosti je ale využíván především mladými svobodnými lidmi. Narazit zde však můžete i na seniory. Přestože aktuální vývoj na trhu nahrává právě takovýmto formám bydlení, které umožňují rozdělení nákladů a jsou finančně dostupné, důvodem, proč lidé volí právě tento typ bydlení, je i socializace a doplňkové služby. Komunitní bydlení nabízí možnost připlatit si za služby, mezi které může patřit prádelna, tělocvična, sauna, kavárna, posilovna, venkovní hřiště, snídaně, pravidelný úklid, zapůjčení elektrokoloběžek či prostory pro schůzky. To vše má nájemník k dispozici za stále trvající záruky svého soukromí, bez sdílených pokojů jako na koleji.

Posílení financí pro oblast bydlení i Zákon o dostupném bydlení

O jedné miliardě korun na bytovou výstavbu nyní vyjednává Česko s Evropskou unií. Jedná se o jednu z nutných změn v Národním plánu obnovy, jehož jednotný rámec se nová vláda snaží vytvořit. Změny v plánu obnovy jsou nevyhnutelné už jen vzhledem k současné situaci. Kromě uprchlické krize čelí Česko růstu cen materiálů a stavebních prací, což znemožňuje realizovat řadu naplánovaných projektů v daném finančním a časovém rozsahu. Podle ministra pro místní rozvoj, Ivana Bartoše, mohou být některé až o 30 procent vyšší.

Odhad vlády o nákladech na uprchlickou krizi činí 54 miliard korun, z plánu obnovy by z toho mohlo být uvolněno až 25 miliard korun. V Bruselu už o tom jednal Ivan Bartoš, s podporou ministra financí, Zbyňka Stanjury.

MMR by podpořilo i přesměrování části peněz z Národního plánu obnovy do oblasti výstavby a rekonstrukce bytů. V současné době počítá státní rozpočet se 3,7 miliardami korun, finance proudící tímto směrem by ale měly posílit. Podle MMR by se mělo do nové výstavby a úprav bytů investovat masivně.

Ivan Bartoš chce v příštím roce přijít také se Zákonem o dostupném bydlení. Nabídnout by měl sociální, realitní, právní i dluhové poradenství. Zákon by měl řešit například legislativně dlouho očekávané sociální bydlení nebo podporu družstevní výstavby a možnost specifické komerční hypotéky. Součástí by měla být také plejáda finančních nástrojů k výstavbě či obohacení bytového fondu.

„Je to třeba zapojení Národní rozvojové banky v ručení za úvěry, které si obce vezmou na výstavbu. Jednáme s Evropskou investiční bankou o šablonách na projekty. Řada komerčních developerů uvažuje o výstavbě nájemního bydlení s garancí, že část bytů bude splňovat parametry dostupného bydlení. Zde je otázka veřejné podpory, tedy státního podílu na věcech, kde se potkáváte s komerčním trhem, což je dnes vykládáno velice rigidně. V oblasti dostupného bydlení by si to zasloužilo specifičtější úpravu, větší volnost. Také je třeba přemýšlet o tom, že kolem těch domů chcete postavit i silnici, garáže, park. Chtěl bych, aby se na to navázal soukromý kapitál. Bavíme se o tom s komerčními bankami, ale i s rozvojovou bankou,“ popisuje Ivan Bartoš.

Konference Stavebního fóra: (ne)dostupné bydlení

“V Evropě je za dostupné považováno takové bydlení, jehož náklady nepřesáhnou 30 % příjmů domácnosti,“ řekl Tomáš Kašpar z Asociace nájemního bydlení na konferenci Stavebního fóra, která se nesla právě v duchu dostupného bydlení. Vzhledem k stále rostoucím cenám bytů v České republice tato definice sedí především na to nájemní.

Dostupnost vlastního bytu či domu se v posledních letech běžnému člověku neustále vzdaluje. Nahrává tomu nejen rostoucí inflace, což ochlazuje i trh s hypotékami. Na vině je také růst cen stavebních prací i úroků nebo pokles či stagnace HDP. Realitní trh nyní můžou ovlivnit i dvě další události, se kterými ještě před nedávnem nikdo nepočítal – válka na Ukrajině a energetická krize. Právě tyto skutečnosti ženou ceny bytů čím dál tím výše, stejně tak stoupá i výše nájmů.

Jaká jsou východiska?

Podle Denisy Višňovské z RK Lexxus můžeme v poslední době pozorovat změnu chování zájemců o bydlení. Mezi hlavní a stěžejní požadavek dříve patřila především dopravní dostupnost, dnes ale požadují lidé kompletní občanskou vybavenost jako obchody, školy, kulturní vyžití nebo zdravotnictví. Ti nyní směřují do měst, jako je Beroun, Kladno, nebo Mladá Boleslav. Ač jsou ceny bytů v těchto lokalitách vlídnější než v Praze, i tak mají tendenci neustále stoupat. Řada developerských firem reaguje na tento vývoj nákupem pozemků mimo hlavní město. „Máme už deset mimopražských pozemků. Při jejich výběru jsme se řídili především dopravní dostupností – maximálně 60 minut vlakem do centra nebo 45 minut jízdy autobusem k metru,“ uvedl Petr Beneš ze společnosti Skanska Reality. Dle Višňovské bude útěk z Prahy pokračovat, a to i díky tomu, že se bude rozšiřovat dopravní dostupnost do metropole.

Na základě debaty, která probíhala na konferenci Stavebního fóra, je dalším východiskem snižování nákladů, například nákupem levnějších pozemků v okolí Prahy a dalších větších měst. Martin Skalický z firmy Progresus Invest Holding uvedl, že na cestě k dosažitelnému bydlení je třeba propojit všechny články procesu jeho přípravy a hledat na každém kroku úspory, které sníží finální cenu bytu. Důležitý je zároveň výběr stavebního materiálu, který je dnes významným nákladem.

Krizi na realitním trhu ale nelze takto jednoduše zvrátit. Lidé musí bydlet, proto někteří musí sen o vlastním bydlení vyměnit za to nájemní. Podle prognóz ani v tomto případě není situace ideální: „Nájemní bydlení je perspektivní, ale je ho málo,“ komentoval aktuální stav Tomáš Kašpar. Zároveň můžeme očekávat růst cen v tomto segmentu a zmenšení výměry pronajímaných bytů.

Dělo se v ANB:

24. 3. 2022 – První jednání Grémia ministra pro místní rozvoj pro oblast bydlení s novým ministrem Ivanem Bartošem za účasti zástupců ANB
7. 4. 2022 – Jednání prezidia ANB
8. 4. 2022 Prezentace ANB na online Krajských setkáních SMO (ANB prezentoval Jan Rafaj)
10. 5. 2022 Jednání prezidia ANB

Zdroje:

ASB: Nedostupnost, zdražování, válka. Trh s byty se mění. Vydání 9. května 2022.
Nové, závazné limity pro posuzování hypoték – Česká národní banka (cnb.cz)
ČNB zvyšuje úrokové sazby – Česká národní banka (cnb.cz)
Průměrná nabídková sazba hypoték v květnu stoupla na 5,33 procenta (ceskenoviny.cz)
Coliving aneb sdílené bydlení nabírá na popularitě i v Česku (worklounge.com)
Coliving: Po práci legraci – Estate.cz
Bartoš: Do výstavby dostupného bydlení se zapojí soukromníci | E15.cz
Nedostupné dostupné bydlení – Stavební fórum (stavebni-forum.cz)
Asociace nájemního bydlení

Zpět na výpis