Newsletter bydlení leden 2025 - Asociace nájemního bydlení

Rekapitulace za rok 2024, predikce pro rok 2025. To byl leden na trhu s bydlením v Česku. V aktuálním vydání newsletteru bydlení ANB se věnujeme výhledům u hypoték a nájmů a společně s novým Deloitte Real Indexem rekapitulujeme vývoj cen bytů a díváme se také na výsledky nemovitostních fondů. Děkujeme, že nám pomáháte kultivovat trh s bydlením v Česku.

Manažerské shrnutí

V lednovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

TOP TEN trendům v nájemním bydlení 2025 podle ANB.
Deloitte vydal nový Real Index: 3Q/2024.
Jak si v roce 2024 vedly fondy?
Předpokládaný vývoj hypotečních úvěrů v roce 2025.

TOP TEN trendů v nájemním bydlení 2025 podle ANB

Slabá dostupnost vlastního bydlení způsobí v roce 2025 příliv dalších až 40 tisíc lidí do nájemního bydlení. Nájmy porostou pomaleji než ceny bytů, v kurzu budou především malé byty. V rámci programu Dostupné nájemní bydlení od SFPI se začne reálně stavět, uklízečce budou majitelé čím dál víc odemykat na dálku mobilem. Bydlení bude na prvních stránkách volebních programů. Asociace nájemního bydlení (ANB) v lednu připravila TOP TEN trendů v nájemním bydlení v roce 2025.

Výše nájmů
Odborníci z celého trhu s bydlením predikují růst nájmů v roce 2025 v rozmezí 6-8 %. Vyšší růst nájmů může nastat v univerzitních městech, kde je tlak na bydlení výrazně vyšší.

“Rozhodně je jasné, že ceny nájmů nebudou růst tak rychle, jako ceny bytů.”

Jakub Vysocký, prezident ANB

Počet lidí v nájmu
V roce 2025 může přibýt v nájmu podle odhadů ANB až 40 000 lidí. V současnosti žije v ČR v nájmu 23 % občanů. ANB odhaduje, že v roce 2030 jich bude plná čtvrtina.

“Ceny bytů budou stoupat rychleji než příjmy a ceny nájmů. Dostupnost vlastnického bydlení rozhodně neporoste, spíše to vidíme naopak. To znamená zvýšení tlaku na nájemní bydlení a větší počet lidí v nájmu.”

Michal Hrbatý, viceprezident ANB

Bydlení jako klíčové téma voleb
Bydlení se stane klíčovým tématem nadcházejících voleb do Poslanecké sněmovny PČR. Politické strany budou věnovat řešení krizi bydlení velkou energii a vznikne celá řada materiálů, jak na to.

“Do voleb se reálně stihne pracovat na zákonu o podpoře bydlení, který provází hlavně debata nad jeho robustností, a práce na opravě digitalizaci stavebního řízení. Reálně se nic dalšího nestihne. Ale nápadů, jak na bydlení, vznikne hodně.”

Jan Rafaj, člen prezidia ANB

Počet neplatičů
Počet neplatičů se nebude nijak zásadně měnit. Pohybovat se bude pravděpodobně mezi 2-4 % všech nájemníků. Vedle těchto neplatičů ale stále bude existovat poměrně velká skupina neplatičů, která se z nájmu odstěhuje a s nimiž pronajímatelé dluhy následně řeší i roky například formou splátkových kalendářů a dalších nástrojů včetně soudů.

“Na jedné straně může v roce 2025 počet neplatičů snižovat relativně se zlepšující ekonomická situace, na druhé straně se odvětví nájemního bydlení zvětšuje a přichází do něho řada nových nájemců, kteří si teprve budou zvykat na pravidelnost a povinnost plateb a jejich návyky nelze nyní úplně odhadnout.”

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Cena bytů
Cena bytů vzroste za rok 2025 o zhruba 10 %. Lidé už nebudou chtít čekat na lepší hypoteční sazby, které mohou navíc přicházet velmi pomalu.

“Apetit jak po vlastním bydlení, tak po investičních bytech, bude v průběhu roku 2025 stoupat, a to při nízké výstavbě požene ceny bytů vzhůru.”

Stanislav Kubáček, viceprezident ANB

Program Dostupné nájemní bydlení od SFPI bude mít v roce 2025 své první “cihly”.
V roce 2025 se začnou reálně stavět nové byty v rámci Programu Dostupné nájemní bydlení od SFPI.

“Očekávám, že v rámci novostaveb nebo přestaveb starých objektů, případně oprav financovaných z tohoto programu, bude vidět velká aktivita. Do provozu pak budou první projekty uvedeny v roce 2026.”

Jan Rafaj, člen prezidia ANB

Dostupnost vlastnického bydlení
Dostupnost vlastnického bydlení s největší pravděpodobností klesne, přinejlepším bude stagnovat na současné velmi nízké úrovni. V roce 2024 jsme podle Deloitte Property Indexu byli v této disciplíně poslední v Evropě, kdy lidé v Česku na koupi nového bytu potřebovali 13,3 průměrných hrubých ročních platů.

“Klíčové je, že mzdy porostou v tempu kolem 5 %, což je méně, než je očekávaný růst cen bytů. Pokles hypotečních úroků můžeme na konci roku čekat maximálně na hranici někde kolem 4 %. Tento mix nedává prostor k tomu, aby se dostupnost vlastního bydlení zvyšovala, spíše naopak.”

Stanislav Kubáček, viceprezident ANB

Digitalizace nájemního bydlení
Česko prožije v roce 2025 v oblasti digitalizace nájemního bydlení výraznou akceleraci. Výrazně více bude možné sledovat on-line spotřeby energií, on-line správu plateb za nájem a služby prostřednictvím zákaznických účtů, elektronické podpisy nájemních dokumentů nebo hlášení závad. Posouvat se také budou hodně digitální technologie ve smyslu odemykání bytu na dálku, například pro uklízečku.

“Důležitý je růst služeb a kvality nájemního bydlení a digitalizace je nástroj, jak toho dosáhnout.”

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Zájem o garsonky a 2kk nebo 2+1
Největší zájem bude v roce 2025 o garsonky a dvoupokojové byty. Souvisí to s trendem zmenšování bytů. Velké byty se zase o kousek víc posunou do luxusu.

“Je to dlouhodobý trend, který platí u nás i na západ od našich hranic.”

Michal Hrbatý, viceprezident ANB

Počet velkých pronajímatelů poroste
Počet institucionálních pronajímatelů i jimi spravovaných bytů poroste rychleji než v roce 2024. Do nájemního bydlení budou ve větším investovat velcí hráči z řady silných investičních skupin, nemovitostních fondů a bank. Profesionalizace nájemního bydlení nabere silnou dynamiku.

“Souběžně s tím poroste počet bytů, které malí pronajímatelé svěří do správy profesionálním správcovským firmám.”

Zuzana Chudoba, viceprezidentka ANB

Deloitte vydal nový Real Index

Průměrné ceny bytů podle lednového Real indexu od společnosti Deloitte mezi 2Q a 3Q 2024 v ČR stouply o 2,3 % na 104.100 Kč/m2. Pro rok 2025 ANB predikuje růst cen bytů zhruba o 10 %. Pokud se na ceny bytů napříč Českem podíváme meziročně, zjistíme, že vzrostly o téměř 14 %. Nejvýraznější nárůst mezi městy zaznamenala Plzeň. Průměrná cena tady stoupla o třetinu na 83 tisíc korun za metr čtvereční. V Praze ceny vzrostly o 21 %, v některých městských částech dosahují ceny i přes 200 tisíc korun za metr čtvereční. Pokud se na čísla podíváme krajskou perspektivou, tak byl nejvyšší růst na Zlínsku (o 14 %), naopak největší pokles na jihu Čech, také o 14 %. Stále platí dokola opakovaná příčina zvyšování cen, kterou je nedostatečná výstavba nových bytů.

Jak se v roce 2024 dařilo nemovitostním fondům?

V lednu se objevily první odhady výkonu investičních fondů v roce 2024. Zatím se jedná skutečně pouze o odhady, zveřejnění tvrdých dat se očekává později. I tak vše nasvědčuje tomu, že se nemovitostním fondům po oživení trhu relativně dařilo. Průměrné zhodnocení retailových nemovitostních fondů (tedy fondů určených pro širokou veřejnost) za 12 měsíců měřeno k 3Q 2024 byl podle statistik výsledků TOP nemovitostních fondů zveřejňovaných pravidelně Hospodářskými novinami 5,37 %. (kompletní statistiky retailových fondů ZDE). Ani nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů tzv. FKI (určené pouze zkušeným investorům s velkým kapitálem, minimálně 1 milion korun) si nevedly špatně. Podle stejného zdroje byl průměrný výnos FKI fondů za posledních 12 měsíců měřeno k 3Q 2024 8,05 %. (kompletní statistiky FKI fondů ZDE).

„Myslím, že poslední dva až tři roky se vliv inflace na komerční nemovitosti naplno ukázal v praxi. Byla to právě inflace, která fondům umožnila dodat výnosy, které dodaly. V následujících dvou letech očekáváme korekce úrokových sazeb, které opět umožní financování nemovitostí za rozumnějších podmínek. To svým způsobem opět přispěje ke stabilizaci a oživení obchodu s nemovitostmi. Já osobně na další roky hledím s optimismem a těším se na další výzvy, které máme před sebou.“

Tomáš Trčka, správce a spoluzakladatel nemovitostního fondu Trigea

Nemovitostní fondy cítí pro rok 2025 příležitosti na poli rezidenčních nemovitostí. Vznikl například fond společnosti Fidurock, který cílí na lukrativní projekty určené pro nájemní bydlení. Část fondů diverzifikuje své portfolio také geograficky. Například Trigea, která dosáhla v roce 2024 výnosu 7,09 %, má značnou část nemovitostního portfolia v sousedním Polsku.

Předpoklady odborníků říkají, že nemovitostní fondy mají v letošním roce našlápnuto na stabilní výnosy. Podle portálu nemovitostni-fondy.cz by měla většina nemovitostních fondů dosáhnout zhodnocení 5 až 7 % u retailových fondů a ještě vyššího zhodnocení u fondů kvalifikovaných investorů.

Předpokládaný vývoj hypotečních úvěrů v roce 2025

V roce 2024 banky a stavební spořitelny v Česku poskytly úvěry na bydlení v hodnotě 305 miliard korun. Samozřejmě hypotéky tvořily nejpodstatnější část.

“Objem hypoték činil 256 miliard korun po předloňských 137 miliardách. Objem úvěrů ze stavebního spoření stoupl o 16 miliard na 49 miliard korun. Trh s bydlením má za sebou úspěšný rok. Česká ekonomika se odrazila ode dna a zaměstnancům opět rostou reálné mzdy. Zájem kupujících podpořil pokles průměrných úrokových sazeb hypoték, odložená poptávka a obnovený růst cen nemovitostí.”

Martin Vašek, generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB stavební spořitelny

Celkový objem hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření by se podle M.Vaška mohl v roce 2025 pohybovat kolem 349 miliard korun.

“Pokud se nestane v ekonomice něco neočekávaného, tak by se mohly sazby hypoték pro klienty dále snižovat. Hypotéky se ovšem financují zejména z víceletých zdrojů, jejichž sazby jsou pod vlivem vývoje hlavních světových ekonomik, jako jsou USA nebo eurozóna.”

Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky

Každá třetí z nově uzavřených hypoték v ČSOB Hypoteční bance byla v roce 2024 určena na financování nízkoenergetických domů a bytů a tento podíl se patrně bude zvyšovat. Energetické úspory jsou velkým tématem pro domácnosti i firmy. Odborníci také očekávají, že hypoteční sazby se budou na konci roku 2025 pohybovat okolo 4 %. Oživení na nemovitostním trhu započalo ve druhé polovině loňského roku, kdy už lidé přestali čekat na levné hypotéky a přestali odkládat záměry na vlastní bydlení. Developeři v Praze loni prodali 5870 bytů v nových rezidenčních projektech. Ve srovnání s rokem 2023 se jedná o 61% nárůst.

“Prodejní čísla se přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány. Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech.”

Petr Michálek, Skanska Residential

Střípky z trhu

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení vykazuje stabilní růst. Na konci roku 2024 bylo dokončeno nebo připraveno více než 12 000 bytů. Míra neobsazenosti klesla z 15 % na 6 % a průměrné nájemné dosahuje 534 Kč/m²/měsíc.
O inflaci za uplynulý rok a její výhled na letošek hovořila v Press Klubu viceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová.
V Praze loni přibylo cca 800 nových nájemních bytů ve vlastnictví institucionálních investorů.
Španělsko plánuje daň 100 procent na nemovitosti vlastněné cizinci ze zemí mimo EU.
Na více než stohektarovém rozvojovém území v pražských Bubnech-Zátorech by se mohlo začít brzy stavět.
Polská vláda vyčlenila pro rok 2025 na rozvoj bydlení v přepočtu 28 miliard korun.
Americká investiční společnosti Blackstone kupuje v Česku deset logistických parků za téměř 12 mld. korun. Jedná se o jednu z největších realitních transakcí u nás.
Rarita realitního roku 2024 – rekordních 643 zájemců se ucházelo o garsonku ve Vršovicích o rozloze 18 metrů čtverečních.
Na Rohanském ostrově v pražském Karlíně staví novou čtvrť Sekyra Group a J&T Real Estate.

Tabulka měsíce

Ceny starších pražských bytů v dobrém stavu po většinu roku podle analýzy EHS mírně rostly a ke konci roku dosáhly ceny 134.696 korun za metr čtvereční. To je 5% růst mezi 3. a 4. čtvrtletím a 8% nárůst oproti 4. čtvrtletí roku 2023. Na ceny vyvíjel tlak především rostoucí počet zájemců. Jejich počet se od začátku roku zhruba ztrojnásobil. Průměrná cena vzrostla na konci roku na 114.280 Kč za metr čtvereční, což je zhruba o 6 % víc než před rokem.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám!

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:
TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Chcete s námi spolupracovat?

Staňte se členy Platformy individuálních pronajímatelů:
https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/

Staňte se členy Asociace nájemního bydlení?
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/o-asociaci/

Dělo se v ANB

Asociace nájemního bydlení vydala další díl podcastu V nájmu na téma Strategie rozvoje nájemního bydlení 2025+: https://1url.cz/e1vTS.
Prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký se 27.1.2025 zúčastnil prvního Gremia ministra k bydlení pořádaného ministrem pro místní rozvoj Petrem Kulhánkem.
Prezidium ANB zvolilo na svém lednovém zasedání tři nové viceprezidenty: Zuzanu Chudoba z BTR Consulting, Stanislava Kubáčka z Heimstadenu a Michala Hrbatého z UlovDomov.
Zástupce ANB se 21.1.2025 na MMR zúčastnil jednání Odborné pracovní skupiny pro legislativní ukotvení bytových společností s omezeným ziskem.
V průběhu ledna pokračovala další jednání na téma Férový inzerát se zástupci inzertního trhu a další jednání jsou naplánována na únor 2025.