ani konec roku není ve znamení odpočinku a na trhu s bydlením je poměrně šrumec. Ceny nájemného rostou očekávaným tempem, ceny bytů rostou rychleji. Národní ekonomická rada vlády představila dvanáct opatření, která by měla napomoci řešení neutěšené situace na trhu s bydlením. Ve výstavbě se projevují nové trendy, kdy developeři vycházejí vstříc zvyšující se poptávce po malých bytových jednotkách a soukromý sektor i obce investují do rekonstrukcí nevyužitých objektů na byty namísto toho, aby stavěli nové.
Manažerské shrnutí
V listopadovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:
- Růst cen bytů a nájemného.
- NERV představil strategii ke zlepšení dostupnosti bydlení v Česku.
- Plochy bytových jednotek se zmenšují.
- Nový trend – rekonstrukce nevyužitých objektů místo výstavby nových.
- Pomalý pokles hypotečních sazeb a vliv na situaci na trhu.
Ceny nájemného rostou očekávaným tempem
Průměrná výše nájmu v Česku podle dat poradenské společnosti Deloitte dosáhla mezi červencem a zářím 310 korun za metr čtvereční. To znamená, že pronájem průměrného sedmdesáti metrového bytu vyjde na více než 14 tisíc korun měsíčně. Ceny nájmů mezičtvrtletně vzrostly o 1,4 %. Odborníci očekávají, že zdražování bude pokračovat i v nadcházejících měsících, a to především kvůli vysokým cenám bytů a rostoucí poptávce po menších bytech.
S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí vrchní ředitel sekce politiky bydlení Jan Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro pořad FLOW.
„Odhaduji, že během podzimu a zimy můžeme očekávat podobný nárůst cen nájmů jako během letošního léta.“
Petr Hána, Deloitte
V Praze a Brně, dvou největších českých městech, rostly ceny mezičtvrtletně nadprůměrně. Zdražování nájemného však pocítily i regiony. Dlouhodobě nejlevnější Ústí nad Labem poprvé překonalo hranici dvou set korun za metr čtvereční za měsíc. Nejvyšší nájmy jsou podle Deloitte v novostavbách a developerských projektech. Metr čtvereční tam měsíčně vyjde na průměrných 376 korun. Ve starších cihlových domech je to 310 korun a v panelových 263 korun.
„Růst nájmů se projeví v plné míře až s ročním zpožděním, protože nájemní smlouvy nelze měnit okamžitě. Tento proces způsobí, že ceny nájemného budou v nadcházejících letech ještě výrazně růst.“
Tomáš Jelínek, ředitel realitní kanceláře Century 21.
Zvyšování nájemného se odvíjí od vysokých cen bytů. Ty v letošním roce začaly zase růst. Data Deloitte ukazují, že průměrná cena napříč Českem stoupla ve druhém čtvrtletí meziročně takřka o 12 % na 101.700 korun za metr čtvereční, na více než sedm milionů za sedmdesáti metrový byt. Drahé byty zároveň ovlivňují chování pronajímatelů. Pořízení je natolik drahé, že by se jim za stávajících cen nevyplatilo byt pronajímat. Nedosáhli by požadovaného výnosu. Proto zdražují. Růst cen ovlivní také preference nájemníků.
„Zvyšující se náklady na nájemné pravděpodobně podpoří zájem o menší byty a alternativní možnosti bydlení.“
Iztok Toplak, nezávislý realitní makléř
Zvýšená poptávka zvedne ceny malých bytů a ty porostou rychleji než ceny těch větších. Ostatně za poslední tři roky stouply ceny nájemného menších bytů téměř o 28 %. U velkých bytů je to bylo cca o pětinu.
NERV představil vlastní priority jak řešit situaci s bydlením v Česku
Národní ekonomická rada vlády představila novou strategii ke zlepšení dostupnosti bydlení. Dvanáct opatření, které strategie NERV zahrnuje by měla napomoci odblokovat trh a uvolnit ruce obcím i těm, kteří hledají bydlení.
celý text zde: https://vlada.gov.cz/assets/ppov/NERV/aktuality/NERV_12_kroku_pro_dostupne_bydleni_FIN1.pdf
Řešení krize bydlení se podle ekonomů musí zaměřovat na široké spektrum oblastí, od uvolnění legislativy, která omezuje výstavbu po reformu nynějšího systému dávek. Odborníci opět volají po reformě stavebních úřadů a územním plánování, uvolnění daňové zátěže lidí i změně daně z nemovitosti.
„Není to úplně ,menu‘, z něhož by se daly vybrat tři náhodné body. Ty intervence jsou provázány a mají často smysl dohromady.“
Daniel Prokop, sociolog PAQ Research, spoluautor strategie NERV
Názorem odborníků je, že současná veřejná podpora bydlení není nízká, ale neefektivně cílená. Stát vydává každoročně okolo 17 miliard korun na příspěvku na bydlení a 6,7 miliardy na daňovou podporu hypoték. Říkají:
„Všechna opatření ovšem podporují poptávkovou stranu a mají pravděpodobně jen zanedbatelný vliv na posílení nabídky dostupného bydlení – zejména dlouhodobého dostupného nájemního bydlení. Do podpory nabídky naopak míří pouze jednotky miliard.“
Podrobněji o opatřeních Národní ekonomické rady vlády ZDE.
Zmenšování ploch bytů – nový trend developerů
Životní náklady rostou, bydlet ale chceme všichni alespoň v rámci možností podle svých představ. Někde se ale bohužel musí takzvaně utáhnout opasek. Lidé upřednostňují menší byty a developeři jim jdou na ruku. Trend malých bytů nyní posílí i řada developerů, kteří oznámili výstavbu nových projektů s mikrobyty. O nedostatek zájemců se nebojí, 75 % nových bytů, které letos prodali, mělo nejvýše dva pokoje. V Praze se bydlí nejdráž v republice, je tu i nejvíce jednočlenných domácností, vysokoškolských studentů, dobře vydělávajících lidí, kteří ještě nehledají trvalé bydlení, ale i zahraničních pracovníků. Poptávku tu utváří také turisté, kteří si zvykli na krátkodobé bydlení mimo hotely. Na ty všechny míří nyní developeři, kteří staví celé projekty výhradně s mikrobyty.
170 bytů a ateliérů o ploše mezi 20 až 43 metry čtverečními chce postavit například developer Milorad Miškovič z Karlin Port Real Estate při přestavbě vyšehradského nádraží. Většina jednotek nebude větší než 25 metrů čtverečních. Penta Real Estate projektuje nový projekt na Smíchově. Na Chodově developer přestavěl část Top Hotelu na bytový dům s 227 byty, kdy víc než polovina z nich má rozlohu 22 metrů čtverečních.
Úroky u hypoték klesají mnohem pomaleji, než se předpokládalo
Úroky u hypoték klesají hlemýždím tempem. Přesto kupující už nechtějí čekat a počet poskytnutých hypoték roste. Banky a stavební spořitelny poskytly v říjnu hypoteční úvěry za 26,4 miliardy korun, což je proti září nárůst o 9 % a meziroční růst o 64 %. Úrokové sazby nových úvěrů klesly podle Hypomonitoru ČBA na 4,9 % ze zářijových 4,96 %. Do tohoto systému dodávají data všechny banky a stavební spořitelny poskytující hypotéky na českém trhu.
„Trend vývoje úrokových sazeb hypoték se nezměnil ani na počátku listopadu. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu poklesla o zanedbatelné dva bazické body a nyní má hodnotu 5,32 %. I nadále se potvrzuje, že banky nic netlačí do výraznějšího snižování. Ať už proto, že pro letošní rok již mají splněné plány v poskytnutých úvěrech, nebo proto, aby zvýšenými maržemi pokryly ztráty z let, kdy sazby byly pod hranicí dvou procent. Výraznější zlevňování hypoték se proto nedá očekávat dříve než na počátku příštího roku. V horším případě až v rámci jarních akčních nabídek, které mají každoročně „rozproudit“ hypoteční trh po zimní přestávce.“
Jiří Sýkora, Swiss Life Select
Do konce roku nějaké velké zlevnění na hypotečních sazbách určitě očekáváno není. Při pohledu na úrokové swapy, od kterých se sazby hypoték primárně odvíjejí a na sazby hypoték, které banky nabízejí, je zřejmé, že si banky užívají dobu vysokých marží.
„Důvody jsou jednoduché a zlom očekávám až díky tlaku konkurenčního prostředí, tedy v době, kdy první velký hráč výrazně zlevní a sníží úrokové sazby, potažmo si ukrojí ze své marže. To bude nutit ostatní banky také zlevnit v boji o klienta.“
Tomáš Kadeřábek, Swiss Life Select
Podle Tomáše Kadeřábka se nyní bankám do zlevňování nechce, nižšími sazbami by si podkopávaly historické úvěry s vyššími sazbami. Klienti by totiž pak žádali o předčasné refinancování na nižší sazbu a banky by realizovaly ztrátu. To ukazuje, jak tzv. hypoteční turistika a to, že jí vláda umožnila, drží hypoteční sazby ve vyšších hranicích. Pokud by totiž banky dostaly dostatečnou injekci na poplatku za předčasné splacení, mohly by být současné sazby níže. Kadeřábek doplňuje:
„Aktuálně si banky s vyšší marží tvoří i rezervy pro případ předčasných splátek a náklady tak přenáší na klienty. Současné situaci nepomůže ani nová legislativa, která bankám umožňuje o něco vyšší poplatek za předčasné splacení aplikovat. Tento poplatek v nové podobě totiž není pro banky dostatečný, a hlavně se vztahuje jen na nové smlouvy uzavřené po 1. září 2024. Nižší sazby na hypotečních úvěrech tak čekejme nejdříve v průběhu příštího roku. Rozhodně se ale nedostaneme na úrovně, kdy hypoteční sazby začínaly jedničkou nebo dvojkou. Takové období hodně dlouhou dobu nepřijde.“
Nový trend: Přestavba objektů na byty
Nedostatek bytů a přebytek nevyužitých objektů přinesl v Česku nový trend přestavby čehokoliv na byty. Rekonstrukce přitom nabývají na popularitě i díky novému programu SFPI na podporu dostupného bydlení. V Česku tak vznikají bytové projekty z prázdných hotelů, zámků či průmyslových areálů. Častějšími případy renovací jsou také ubytovny. V některých regionech jsou epicentrem obchodu s chudobou, kterým se snaží samosprávy zabránit. Například vedení Příbrami letos oznámilo záměr proměnit tamější problematické ubytovny na zařízení pro seniory. Radnice se tím chce vypořádat se stížnostmi na nepořádek, vandalismus a hluk. Podobně proti ubytovnám zakročil Kolín, kde už žádné nové nesmějí vznikat. Město dokonce koupilo od soukromého vlastníka jeden takový objekt a přestavělo ho na sociální byty.
Do renovací ubytoven investují převážně města a obce, ale například v Ústí nad Labem se do těchto investic pustil i soukromý investor. Realitní skupina Salutem zde proměnila za desítky milionů korun zchátralou, dlouhodobě problémovou ubytovnu v moderní bytový dům. Ve velkých městech jako v Praze vznikají samozřejmě podstatně větší projekty. Například někdejší ubytovnu Sandra na Jižním Městě rekonstruovalo město na bytový dům se 174 byty. Na jaře by měla být hotová i přestavba sousedního bývalého hotelu Opatov na 272 bytů. Oba panelové domy se nacházejí u stanice metra a hlavní město do jejich opravy investovalo více než 1,5 miliardy korun. Dalších 150 bytů by mělo vzniknout v pražských Vysočanech rekonstrukcí zdejší ubytovny, kterou pražský magistrát koupil od dopravního podniku. Dalším případem soukromé investice do rekonstrukce je projekt developerské společnosti Creditas, která zrekonstruovala pražský Jinonický zámek, Penta zase Nuselský pivovar, nebo chystaný projekt developera Milorada Miška Miškovice na přestavbu bývalého nádraží Vyšehrad, kde má vzniknout až 170 mikrobytů. Renovace historických budov na bytové domy často komplikuje památková ochrana, byty nemají vždy ideální dispozice, jednoduché energetické řešení nebo dostatek parkovacích míst. I přes často vysoké a neočekávané náklady investoři sázejí na to, že kupce naláká atmosféra.
„Kdo má o naše byty zájem? Není to standardní klientela, nejsou to lidé, kteří většinou jdou do klasické monolitické developerské zástavby. Jsou to lidé, kteří mají rádi historii tohoto areálu, protože jde o atypické bydlení. Typicky třeba takoví, kteří si kupují podkrovní byty na Vinohradech.“
popsal kupce bytů v Jinonickém zámku Jan Kukla z Creditas Real Estate
Specifické bydlení se chystá i v domě Radost na pražském Žižkově, který chce rekonstruovat rodina Valových. V někdejším Domě odborových svazů, který stojí hned vedle Vysoké školy ekonomické, má vzniknout až 650 malých nájemních bytů. Valovi už dostali souhlas od památkářů a vyřizují nyní potřebná povolení k přestavbě. Podívejte se na video, jak bude dům Radost jednou vypadat:
Virtualizace nového Domu Radost
Jak jsme již uvedli, zájem investorů, a zejména obcí rekonstruovat staré objekty podnítil také nový dotační program ministerstva pro místní rozvoj Dostupné bydlení, ve kterém je až sedm miliard korun na výstavbu nájemního bydlení. Žádat o dotaci mohou jak obce, tak zástupci soukromého sektoru.
Jeden příklad za všechny – Mariánské Lázně. Zde se vedení rozhodlo pro přestavbu opuštěné budovy Taormina, která bývala součástí tamní nemocnice, na nájemní byty. Projekt ale vyjde na víc než sto milionů korun, na což by město ze svého rozpočtu nemělo.
„Ministerstvo pro místní rozvoj přislíbilo, že v příštím roce bude možné žádat o prostředky na nájemní bydlení. Mariánské Lázně mají nedostatek bytů, nájmy jsou zde drahé a ceny bytů ke koupi pro spoustu obyvatel nedosažitelné.“
starosta Martin Hurajčík
Do budoucna budou rekonstrukce starších budov čím dál častější i kvůli evropským klimatickým cílům. Směrnice o energetické náročnosti budov, na jejímž převodu do českého práva momentálně pracuje ministerstvo průmyslu a obchodu, počítá s tím, že v příští dekádě budou muset postupně všechny starší budovy v zemi splňovat určité emisní limity.
Asociace nájemního bydlení přeje krásné vánoce
Všem partnerům naší asociace děkujeme za spolupráci a součinnost ve snahách kultivace nájemního bydlení u nás! Přejeme ze srdce klidné vánoční svátky, mnoho zdraví a štěstí vám i vašim nejbližším.
Střípky z trhu:
- Z analýzy realitního portálu Sreality.cz potvrzuje rostoucí zájem o pronájmy nemovitostí, meziroční nárůst cen je necelých 6 %.
- PSN dokončila projekt Skyline na pražském Chodově. Nabízí byty 1+kk a 2+kk. V budově se nachází také kanceláře a společné zázemí včetně posilovny a střešní terasy.
- Církev kromě nájemního bydlení zvažuje i projekty a pronájmy komerčních prostor, což má přispět k jejímu financování po úplné finanční odluce od státu.
- V rámci programu Dostupné nájemní bydlení byly za měsíc podány žádosti v hodnotě 2 mld korun.
- Dostupnost a kvalita bydlení v Česku se propadly na 23. místo v rámci EU. 1,6 milionu Čechů čelí závažným problémům s bydlením, 9 % domácností vynakládá více než 40 % svých příjmů na bydlení a průměrná cena novostaveb vzrostla od roku 2015 o 57 %.
- Finská developerská společnost YIT začne příští rok stavět v Brně. Vznikne tu 750 bytů.
- Společnost Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS) ukázalo světu první byty cenově dostupného nájemního bydlení v pražské čtvrti Prosek, určené pro zaměstnance Fakultní nemocnice v Motole a Bulovka.
Graf měsíce
V říjnu meziroční růst inflace zrychlil. Obecně platí upozornění, že ke konci roku je nutné počítat s tím, že inflace v meziročním srovnání zrychlí až lehce nad 3 %, tj. nad horní hranici tolerančního pásma ČNB. V souhrnu za celý letošní rok se rýsuje meziroční růst inflace o 2,5 %, což je sice nad inflačním cílem ČNB, ale oproti předchozím dvěma rokům se jedná o výrazné snížení meziroční dynamiky. Největšími riziky jsou pro další vývoj inflace kolísavé ceny potravin, přetrvávající vyšší inflace ve službách a v posledních měsících je znepokojující zrychlování imputovaného nájemného v návaznosti na obnovený růst cen nemovitostí.
Máte investiční byt? Přidejte se k nám
Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.
Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:
TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/
Chcete s námi spolupracovat?
Staňte se členy Platformy individuálních pronajímatelů:
https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/
Staňte se členy Asociace nájemního bydlení?
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/o-asociaci/
Dělo se v ANB
- V úterý 12. listopadu se sešlo prezidium ANB a projednalo například rozpočet ANB pro rok 2025 nebo úpravu stanov.
- Natáčeli jsme reportáž pro ČT o nápadu radních v Brně poskytovat zvýhodněné nájemní bydlení pro single osoby.
- Přípravy S ministrem pro místní rozvoj Petrem Kulhánkem jsme natáčeli další díl podcastu V nájmu.
- Finišovali jsme přípravy naší zbrusu nové Strategie rozvoje nájemního bydlení 2025+.