Newsletter bydlení prosinec 2024

17. 01. 2025

Konec roku přinesl na trhu s bydlením celou řadu novinek. Vyrojila se kupa predikcí, co se bude dít s cenou bytů a výší hypotečních úvěrů v roce 2025. Poslanci odložili Zákon o podpoře v bydlení a Asociace nájemního bydlení představila svou Strategii k rozvoji nájemního bydlení 2025+. Klíčové události prosince 2024 přehledně v našem newsletteru. Pro nový rok 2025 vám přejeme vše dobré, pevné zdraví a šťastnou ruku ve všech vašich rozhodnutích.

Manažerské shrnutí

V prosincovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

  1. Výhled vývoje cen bytů, hypoték a nájmů.
  2. Strategie ANB k rozvoji nájemního bydlení.
  3. Poslanci odložili zákon o podpoře v bydlení a vláda bude zřejmě opět novelizovat stavební zákon.
  4. Kulatý stůl bydlení 2024.

Výhled vývoje cen bytů, hypoték a nájmů

Ceny bydlení podle prosincového vyjádření viceguvernéra ČNB Jana Fraita navážou letos na růst započatý ve druhé polovině roku 2024 a to podobným tempem. Konzervativní odhad tempa růstu cen bytů je kolem pěti procent v průměru napříč Českem. Pokles cen bytů je v dohledné době málo pravděpodobný, vyplývá z modelů ČNB.

“Příští rok ceny porostou zhruba o pět procent. Na hypotéky dosáhnou jen ‘bohaté’ domácnosti s čistým měsíčním příjmem 90 tisíc korun.”

Jan Frait, viceguvernér ČNB pro SZ Byznys

Zasahovat do procesu Česká národní banka nemíní. Podle Jana Fraita by došlo k porušení pravidel standardní tržní ekonomiky a negativní reakce by se projevily jinde. Proto ČNB nepřistoupí ke zvýšení úrokových sazeb ani nehodlá zpřísňovat podmínky pro poskytování úvěrů. Obojí by přineslo více škody než užitku.

Ve své listopadové Zprávě o finanční stabilitě ČNB konstatuje, že nemovitosti byly ve druhém čtvrtletí nadhodnocené zhruba o 60 % pro domácnosti, pro drobné investory pak o 20 %. Zároveň Jan Frait poněkud překvapivě komentoval případné pořízení investičního bytu.

“Nákup bytu na hypotéku a jeho pronajímání jako finanční investice nejsou žádné výnosové terno, v podstatě nevydělává finančně ani tolik jako nákup státního dluhopisu.”

Jan Frait, ČNB

V polovině letošního roku průměrná cena bytů ve velkých městech překonala 100 tisíc korun za metr čtvereční a pro rok 2025 odhadují experti její další růst v řádu několika jednotek procent. Poptávka po bytech díky lehce zlevňujícím hypotékám a díky významně rostoucímu apetitu populace roste. Trh s kancelářemi čelí naopak poklesu a v Praze se očekává nejnižší roční výstavba kancelářských ploch od vzniku samostatné ČR. Developeři plánují výstavbu nových bytů a polyfunkčních objektů, avšak pomalé povolování staveb a omezená nabídka kanceláří by mohly tlačit na růst nájmů. Několik odborníků pro HN situaci na trhu s nemovitostmi pro rok 2025 hodnotilo následovně:

“Očekáváme, že pozitivní trend zvýšeného zájmu o byty se udrží i v roce 2025, a to navzdory rostoucím cenám i pomalejšímu poklesu hypotečních sazeb. Lidé si totiž uvědomili, že levnější novostavby nejspíš nebudou, a z pohledu dlouhodobých potřeb a investic přestávají současné sazby hypoték být důvodem k odkládání nákupu.”

Viktor Peška, obchodní ředitel developerské skupiny Crestyl

“Úrokové sazby klesly na úroveň, která už je pro kupující akceptovatelná. Lidé byty vnímají jako statek, který bude mít hodnotu. Obzvlášť od září začali být klienti velmi aktivní, což jsme zaznamenali na prodejích.”

David Musil, ředitel Penta Real Estate

“U nájmů dlouhodobě evidujeme výrazný převis poptávky. Vzhledem k růstu prodejních cen je stále více zájemců o nájemní bydlení, což vytváří tlak na další růst poptávaných bytů.”

Michal Macek, majitel pražské realitní kanceláře Evropa Reality Group

Úroky u hypoték sice dále klesají, jde ale o opravdu hlemýždí tempo. Podle Hypomonitoru ČBA byla úroková sazba v listopadu poskytnutých hypoték 4,85 %. Výhled pro první měsíce roku 2025 není příliš optimistický. Úroky budou dále klesat, ale půjde o setiny, maximálně nízké desetiny procent. V listopadu 2024 banky poskytly hypotéky za více než 26 miliard korun. Proti říjnu se hypoteční aktivita lehce snížila. Zůstala ale o necelých 30 % silnější oproti první polovině roku 2024.

Ceny za nájem bytu podle dat Českého statistického úřadu publikované v prosinci 2024 celorepublikově meziročně vzrostly o 6,2 % a trend posledních let potvrzují i data UlovDomov. Zájem o nájemní bydlení kontinuálně roste a ruku v ruce s tím experti pro E15 v prosinci předpovídali, že bude růst i nájemné. Server bezrealitky.cz přišel s daty, která dokladují, jak velký zájem o nabízené byty na trhu panuje. Největší je samozřejmě v Praze, kde Bezrealitky eviduje až 108 zájemců na jeden nájemní inzerát.

Strategie ANB k rozvoji nájemního bydlení

Asociace nájemního bydlení dlouhé roky postrádá strategický plán pro rozvoj nájemního bydlení v České republice. Na Kulatém stole bydlení 2024, který ANB pořádala 4. prosince v Domě Radost, proto představila vlastní Strategii rozvoje nájemního bydlení 2025+, která popisuje 20 zcela konkrétních rozvojových úkolů včetně časového horizontu jejich plnění. Realizace této Strategie povede k větší motivaci majitelů bytů pronajímat, k efektivnějšímu využití stávajícího bytového fondu v majetku municipalit, k rychlejší výstavbě nájemního bydlení a k celkové kultivaci trhu. Tady je celý plán:

Právo a digitalizace (dokončení do 4 let)

Základním předpokladem pro bezpečné investování do rezidenčních projektů a rychlý rozvoj nájemního bydlení je neregulované a předvídatelné prostředí, vyvážený vztah pronajímatel x nájemník a podpora digitalizace.

  1. Výše nájmu zůstává neregulovaná a je předmětem dohody pronajímatele a nájemníka.
  2. Posílení právních jistot pronajímatelů ve vztahu k neplatičům nájemného (např. přijetí návrhu rozkazu k vyklizení bytu).
  3. Novelizace OZ vedoucí k dlouhodobým nájemním vztahům.
  4. Digitalizace administrativy nájemních vztahů – přijetí eIDAS jako jisté varianty podpisu dokumentů.
  5. Zjednodušení vyúčtování služeb až na úroveň přípravy metodiky pro “on-line” vyúčtování po vzoru například mobilních operátorů a jednotný formát vyúčtování služeb vč. řešení dálkových odečtů.
  6. Zjednodušení zdanění příjmu z pronájmu tak, aby se každoročně nemuselo podávat opravné daňové přiznání.
  7. Možnost elektronického doručení nájemních dokumentů do datové schránky včetně tzv. “fikce doručení”.
  8. Dotažení digitalizace a reformy stavebního řízení rychleji než za 3 roky.

Kapitálový trh a municipality (dokončení 4-8 let)

Princip výstavby dostupného nájemního bydlení musí spojovat kapitálový trh a municipality. Jeden bez druhého nebude fungovat. A naopak. Propojení obou prostředí přinese akceleraci výstavby bydlení.

  1. Rychlé pokračování v programu Dostupné nájemní bydlení od SFPI a umožnění jeho úpravy podle zpětné vazby municipalit i privátního sektoru.
  2. Nastartování PPP projektů – příprava dosud neexistující legislativní opory pro PPP projekty a vytvoření konkrétní metodiky pro starosty.
  3. Větší zapojení kapitálového trhu – příprava metodiky, jak se penzijní fondy, pojišťovny nebo Národní rozvojová banka mohou zapojit do investic do nájemních bytů.
  4. Inventura obecních bytů, jejich analýza, sjednocení přístupu nakládání s obecními byty a přijetí strategie dalšího rozvoje (způsoby přidělování bytů, způsoby správy bytů, nastavení standardů).

Urbanismus a specifické plánování (8-12 let)

Nájemní projekty je potřeba oddělit od výstavby bytů na prodej. Zjednodušit jejich územní plánování a snížit požadavky. Nájemní bydlení potřebuje jiný pohled na urbanismus než rezidenční nebo komerční výstavba.

  1. Efektivní a flexibilní územní plánování znamená, že územní plán musí vznikat rychleji. Je nutné rozvolnit pravidla pro nájemní bytovou výstavbu tak, že zákonem rozdělíme výstavbu bytů na prodej a na pronájem.
  2. Zjednodušení požadavků u nájemních projektů – snížit nároky na parkovací místa, nároky na osvětlení i na vnitřní uspořádání jednotek.
  3. Odstranění DPH u výstavby nájemních bytů – bez DPH pronajímám, bez DPH stavím.
  4. Prioritizace výstavby VRT (vysokorychlostní tratě) v regionech tak, aby přednost dostaly VTR tam, kde je na bydlení největší tlak.

Etika, profesionalita a udržitelnost

Kultivace trhu s nájemním bydlením je základní podmínkou dlouhodobého a stabilního růstu kvality nájemního bydlení.

  1. Etický kodex pronajímatelů – přihlášení se k etickému kodexu ze strany municipalit, podpora ze strany vlády a podpora profesních organizací (ANB, SON, ARTAV apod.).
  2. Platforma individuálních pronajímatelů – podpora a edukace drobných majitelů investičních bytů.
  3. Sběr a poskytování transparentních dat. Sběr na základě dialogu vlády a profesních organizací (např. statistika neplatičů, průměrné velikosti nájemních bytů, spotřeba energií apod.).
  4. ESG – eliminace obav a poskytnutí předvídatelných scénářů pro majitele nemovitostí formou konkrétní metodiky pro vodní, odpadní a tepelné hospodářství a rekonstrukce.

Zákon o podpoře bydlení a novelizace stavebního zákona

Vláda v průběhu prosince hledala uvnitř koalice shodu na podobě Zákona o podpoře bydlení. Zatím neúspěšně. V polovině prosince 2024 poslanci další projednávání odložili a lhůtu pro podání pozměňovacích návrhů prodloužili do 3. ledna 2025. Ministerstvo pro místní rozvoj má pak čas se k návrhům vyjádřit do 10. ledna.

“Důvodem je, že na návrhu stále ještě nepanuje shoda v koalici. Shodli jsme se, že by měl projít, ale ne na jeho podobě.”

Karel Haas, poslanec a člen Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj

Návrh je pokusem vlády, jak pomoci lidem v bytové nouzi. Součástí je také systém garancí pro majitele bytů, který by je motivoval k pronájmu i zájemcům ze znevýhodněných skupin. Tyto garance mají dát pronajímatelům jistotu zaplacení případných dluhů na nájemném či škod způsobených nájemníky. Pomocným pilířem má být také síť kontaktních míst. Ta mají sloužit coby podpůrná poradní místa pro případy potíží v nájmu nebo při hledání nového bydlení. Kritikům zákona vadí mimo jiné i nárůst byrokracie spojený se zřízením kontaktních míst a vysoké náklady, které autoři zákona odhadují na 1,5 mld korun ročně. V zásadě se nyní jedná o tom, jak robustní má být právě síť kontaktních center. Zatím se nepodařilo na tomto bodu najít shodu.

Novelizace stavebního zákona

Další novinkou, která se v průběhu prosince na trhu s bydlením objevila, byla informace, že vláda hodlá v průběhu roku 2025 novelizovat Stavební zákon. Stávající verze úzce souvisí s digitalizací stavebního řízení. Současná digitalizace řízení ale není v praxi použitelná a dotčené subjekty používají během stavebních řízení kombinaci nových a původních/starých procesů a systémů. Digitalizace stavebního řízení čeká na vyhlášení nového tendru.

“Nový stavební zákon se bude novelizovat opakovaně. V současné době pracujeme na byznysové a procesní analýze digitálního stavebního řízení a její výsledky budou mimo jiné vodítkem i pro novelu stavebního zákona. Až budeme na jaře příštího roku vědět, co vlastně chceme, budeme moci začít připravovat novelu stavebního zákona.”

Petr Kulhánek, ministr pro místní rozvoj ČR

Analýza poslouží jako podklad pro zadání nového tendru. Nové systémy se mají spustit do roku 2028. Podle ministra Kulhánka je to ale hraniční termín. Všechny dotčené úřady se musí snažit ho zkrátit. Do té doby budou úředníci využívat stávající systémy s původními programy z minulých let. Ve stávajících systémech mají programátoři ”pouze” odstraňovat chyby, ale nadále je nevyvíjet. Tuto situaci umožňuje takzvaný legislativní a technický bypass, který podepsal prezident Petr Pavel.

“Je skvělé, že se bypass povedl. Přenesli jsme se tak přes to nejhorší. Otázka ale je, co bude po něm. Zahraniční odborníci říkali, že nemůžeme digitalizovat staré zákony, staré procesy. Musíte změnit myšlení a jít na to opačně. Probrat to s ajťáky a pak teprve psát zákon.”

Pavel Sovička, šéf společnosti Panattoni

Ministr dopravy Martin Kupka označil za hlavní příčinu debaklu digitalizace nedostatečnou komunikaci mezi programátory a stavebními úředníky a nesprávně formulované zadání soutěže. Situaci komentoval následovně:

“Ajťáci zkrátka neměli k ruce nikoho, kdo by těm stavebním procesům rozuměl. Pracovali na něčem, kde neznali celý obrázek.”

Jak dál se stavebním zákonem si můžete poslechnout v podcastu REcast deníku E15: ZDE.

Kulatý stůl bydlení 2024

Největší každoroční akce zaměřená na nájemní bydlení pořádaná Asociací nájemního bydlení Kulatý stůl bydlení 2024 se v prosinci v Domě Radost na pražském Žižkově opravdu povedl. Skvělá atmosféra, špičkoví speakeři, inspirativní myšlenky a hlavně diskuse. Kulatý stůl bydlení 2024 byl především o ní, a to nás těší nejvíc. A také nás těší, že každý rok se účast zvyšuje. Letos přišlo na 80 klíčových podílníků trhu s nájemním bydlením. O rozvoj nájemního bydlení v Česku strach nemáme. Super atmosféra je vidět i na videu zde: Kulatý stůl bydlení 2024.

Mimo představení Strategie rozvoje nájemního bydlení 2025+ z dílny ANB vystoupil zprostředkovaně přes video ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek. Ve svém příspěvku zdůraznil potřebu přenastavit přístup českých občanů, aby nájemní bydlení bylo v Česku vnímáno jako rovnocenný typ bydlení, ne jakési druhořadé bydlení. Dále ministr potvrdil, že už v lednu 2025 bude v rámci Grémia ministra pro místní rozvoj jednat se zástupci Asociace nájemního bydlení a dalšími subjekty z trhu s bydlením, kde mimo jiné projednají návrhy ANB na rozvoj nájemního bydlení, vyslechne si stanovisko ANB k návrhu NERV na rozvoj bydlení a přiblíží vývoj 3 zásadních ministerských priorit pro rok 2025, kterými jsou:

  • Schválení zákona o podpoře v bydlení.
  • Práce na digitalizaci stavebního řízení s tím, že snahou je maximálně možné zkrácení 3leté stanovené lhůty.
  • Procesování programu Dostupné nájemní bydlení od SFPI.

O trendech v nájemním bydlení a správě bytů v praxi pak hovořil CEO UlovDomov Michal Hrbatý, který predikoval několik zásadních trendů, které se v nájemním bydlení začnou brzy prosazovat.

  • Digitalizace: Využití online platforem pro správu a hledání bydlení.
  • Profesionalizace: Svěření náročných a odborných záležitostí do rukou profesionálů.
  • Edukace: Porozumění trhu nájemního bydlení a možnost reakce na vývoj v čase.
  • Zjednodušení: Outsourcing, automatizované procesy, transparentní a rychlá komunikace.

Statistiky UlovDomov prezentované na Kulatém stole bydlení také ukazují, jak se bude vyvíjet dostupnost vlastnického a nájemního bydlení:

Marek Blaha, CEO společnosti Dostupné bydlení ČS, hovořil o tom, že dostupnost bydlení je nutné vnímat jako celoevropskou výzvu v rámci komplexního evropského plánu dostupného bydlení. Pro masivní výstavbu dostupného nájemního bydlení bude potřeba zapojit kapitálový trh na úrovních:

  • Municipální výstavby ve smyslu financování obcí za účelem výstavby.
  • Zapojení EIB/EIF + EU ve smyslu využití EIB a EIF pro vytvoření portfolia dostupného bydlení.
  • Zapojení penzijních a RE fondů ve smyslu využití rezidenčního bydlení jako nového nástroje pro investory.

V prezentaci Státního fondu podpory investic zazněla zajímavá čísla týkající se programu Dostupné nájemní bydlení z úst ředitele SFPI Daniela Ryšávky (data uvedená k 27.11.2024:

  • počet přijatých žádostí: 42
  • v celkovém objemu: 2,44 mld. Kč
  • z toho dotace: 0,93 mld. Kč a úvěry: 1,55 mld. Kč
  • počet plánovaných bytů: 725
  • celkové náklady: 3,125 mld. Kč

V jednotlivých krajích je zatím (data k 27.11.2024) plánováno čerpání finančních prostředků z programu Dostupné nájemní bydlení na následující počty bytových jednotek:

Zdroj: SFPI

Z těchto počtů je využití dle účelu následující (opět k 27.11.2024):

Zdroj: SFPI

Velký dík patří letošním partnerům akce. Generálním partnerem byla společnost UlovDomov. Ta patří mezi přední hráče na poli nájemního bydlení v ČR a dlouhodobě se podílí na kultivaci trhu s nájemním prostředím. Je členem Asociace nájemního bydlení od prosince 2022 a v Česku stojí za velmi úspěšnými projekty:

Dalšími partnery akce byla společnost Dostupné bydlení České spořitelny a také Dům Radost, který poskytl prostory pro konání Kulatého stolu v kině Přítomnost.

Všechny prezentace všech speakerů z Kulatého stolu bydlení najdete ZDE.

Střípky z trhu:

  • YIT dokončila projekt Rivi Bachova, byty určené pro družstevní bydlení.
  • Developer Karlín Group chce v pražské Chuchli stavět čtvrť pro pět tisíc lidí. Potřebuje změnu územního plánu.
  • Praha se chystá od Českých drah odkoupit budovu nákladového nádraží Žižkov s přilehlými pozemky a ve spolupráci se Sekyra Group by se tu mělo začít stavět bydlení a další občanská vybavenost pro 20 tisíc lidí.
  • Sedm z devíti bank poskytujících hypoteční úvěry snížilo v prosinci úrokové sazby hypoték.
  • Podle dat Českého statistického úřadu bylo letos dokončeno o čtvrtinu méně bytů než loni, výjimkou zůstává Praha. Problémy jsou zejména v oblasti povolování staveb.
  • Jak vybírat realitní fondy: https://1url.cz/Y10tD.

Graf měsíce

Na konci 2024 dosáhl Swiss Life Hypoindex nejnižší hodnoty od května 2022 – 5,22 %. Pokles sazeb znamená nižší měsíční splátky. Například u hypotéky ve výši 3,5 milionu korun na 25 let klesla měsíční splátka o více než 2300 Kč ve srovnání s počátkem letošního roku, kdy se sazby pohybovaly přes 6,3 %. Ačkoliv sazby poklesly během roku o téměř tři procentní body, banky tento pokles plně nepromítly do hypotečních sazeb. Začátek roku 2025 a jarní hypoteční sezóna přinesou pravděpodobně další pozvolný pokles sazeb, v řádu desetin procenta. Swiss Life Hypoindex by se mohl dostat pod hranici 5 %, nejníže za poslední roky.

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Chcete s námi spolupracovat?

Staňte se členy Platformy individuálních pronajímatelů: https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/

Staňte se členy Asociace nájemního bydlení? https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/o-asociaci/

Dělo se v ANB

  • Prezident Asociace nájemního bydlení a ministr Kulhánek společně jednali o budoucnosti bydlení.
  • Asociace nájemního bydlení vydala další díl podcastu V nájmu s ministrem Petrem Kulhánkem na téma dalšího vývoje a možností řešení neutěšené situace s bydlením u nás: https://youtu.be/PjmRuskSJ0o.
  • ANB připravila komplexní stanovisko k návrhu NERVu na rozvoj trhu s bydlením, kterým chce vláda řešit krizi bydlení. Prezentovat jej bude na lednovém Gremiu ministra k bydlení.
  • ANB na prosincové členské schůzi přijala tři nové členy – společnosti Greenway s.r.o., CIMEX INVEST s.r.o. a PDP Real Estate a.s.
  • Na členské schůzi byl novým členem prezidia zvolen Michal Hrbatý ze společnosti UlovDomov a ANB také upravila stanovy asociace.
  • Členská schůzce ANB schválila rozpočet asociace pro rok 2025.
Zpět na výpis