Newsletter bydlení únor 2025 - Asociace nájemního bydlení

Asociace nájemního bydlení pokračuje ve své čtvrtletní srovnávací analýze nájemního a vlastnického bydlení, svými čerstvými daty završila vývoj srovnání za rok 2024. V únoru vláda také jednala o finální podobě Zákona o podpoře bydlení, experti z Dataligence a Flat Zone zpracovali analýzu vlivu vývoje populace na nemovitostní trh a růst cen nemovitostí dokladuje čerstvý Real Index od Deloitte. Vítejte u pravidelného měsíčního Newsletteru bydlení, shrnutí toho nejzajímavějšího na trhu s bydlením u nás.

Manažerské shrnutí

V únorovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Nový Deloitte Real Index – růst cen nemovitostí mezi 3Q a 4Q 2024 o 5,6 %.
Srovnávací analýza Asociace nájemního bydlení – nájemní bydlení je přes pokles úroků u hypoték čistě ekonomicky stále výhodnější než vlastnické.
Nový zákon o podpoře bydlení snížil robustnost sítě kontaktních center
Analýza vlivu stárnoucí populace na trh s byty.
Program Dostupné nájemní bydlení od SFPI už má žádosti za 5.1 mld Kč.

Real Index Deloitte 4Q 2024

Podle v únoru zveřejněného Deloitte Real Indexu překročila ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 cena za metr čtvereční plochy bytu 110 tisíc korun. V meziročním srovnání jde o nárůst o více než 15 %, v porovnání s třetím kvartálem je to růst o 5,8 %.

Nejvíce rostly mezi kvartálně ceny v Královéhradeckém kraji (+14,7 %), nejvíc poklesly v Jihočeském (-8,2 %).

Srovnávací analýza ANB nájemního a vlastnického bydlení

Výhodnost nájemního bydlení ve srovnání s vlastnickým posiluje. Úroky u hypotéky klesají pomalu a cena bytů stoupá. Srovnávací analýza Asociace nájemního bydlení (ANB) z února 2025 ukazuje, že výhodnost nájemního bydlení v porovnání s vlastnickým čistě ekonomicky posiluje. Všeobecně se na začátku roku 2024 čekal spíše opačný trend.

„Průměrná měsíční splátka hypotéky na průměrný byt je 1,5x vyšší než průměrný měsíční nájem na stejný byt. Úroky u hypoték klesají totiž mnohem pomaleji, než všichni předpovídali, a naopak ceny bytů rostou rychleji.“

Jakub Vysocký, prezident ANB, majitel SIAN

Největší rozdíl v cenách za nájemní a vlastnické bydlení byl v srpnu 2022. Tehdy rozdíl mezi splátkou hypotéky na průměrný byt o rozloze 52,6 metrů čtverečních a průměrným nájmem u stejně velkého bytu byl přes 10 tisíc korun. Ve 3. čtvrtletí 2024, pro které jsou data společnosti Deloitte k dispozici, je rozdíl podle metodiky ANB 8.237 Kč.

„Pokud se podíváme na vývoj tohoto ukazatele meziročně a srovnáme 3. čtvrtletí 2023 a 2024 zjistíme, že výhodnost nájemního bydlení proti vlastnickému posílila o 6 %. Jinými slovy průměrná splátka hypotéky se proti nájmu ve stejném bytě zvedla o 6 %. Na konci letošního roku očekáváme hypoteční úroky na hranici okolo 4 %. Co se týče cen bytů, tady čekáme tempo růstu okolo 10 %, možná i víc.”

Jakub Vysocký, prezident ANB, majitel SIAN

Vývoj ve srovnání nájemního a vlastnického bydlení pro rok 2025 předpokládá ANB v podobném rázu jako dosud. Úroky u hypoték budou klesat i nadále, ale pomalu, ceny bytů naopak porostou rychle. Metodika Asociace nájemního bydlení pro srovnání nájemního a vlastnického bydlení vychází z Real indexu a Rent indexu společnosti Deloitte. Samozřejmě, že výhodnost nebo nevýhodnost nájemního bydlení proti vlastnickému není možné posuzovat čistě matematicky. Každá z obou forem bydlení má své plusy a mínusy.

“Nájemní bydlení nevytváří majetkovou hodnotu, jako je tomu u bydlení vlastnického. Naopak ve prospěch nájemního bydlení hovoří fakt, že lidé stále více přicházejí takzvaně na chuť flexibilitě a svobodě, kterou poskytuje.”

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Nový zákon o podpoře bydlení?

Ve sněmovně v průběhu února našla vládní koalice vnitřní shodu na podobě zákona o podpoře bydlení. Klíčovým místem neshod byla celková robustnost zákona, a to především počet navrhovaných kontaktních center. Poslanci vládní koalice se nakonec shodli na zeštíhlení sítě. Současný návrh tedy počítá se 115 kontaktními místy místo původních 205. Další významnou změnou proti původně navrhovanému znění je fakt, že nárok na stěhování do bytů se státní garancí budou mít pouze domácnosti s příjmy do 1,43 životního minima.

První kontaktní místa pro bydlení vznikala v letech 2019 až 2021 pod správou municipalit a aktuálně fungují na 27 místech ČR:

„Šli jsme podle mapy incidence a dostali jsme se na číslo 115. Zákon i tak pořád bude plnit funkci, protože kontaktní místa jsou dostupná tam, kde je třeba.“

Petr Kulhánek, ministr pro místní rozvoj pro podcast Perspektivy Česka

Opozice zákon silně kritizuje a tvrdí, že zákon by se měl nazývat spíš zákon o sociálním bydlení, protože je zaměřen na úzkou skupinu obyvatel a problém bydlení jako takový neřeší.

Analýza Dataligence a Flatzone: Očekává se velká vlna starších bytů mířících do prodeje

Milan Roček, zakladatel platformy Dataligence s kolegy ze společnosti Flatzone připravil v únoru analýzu vlivu stárnoucí populace na bytový trh. Dění a vývoj cen na českém trhu s nemovitostmi udává aktivita na nejsilnějších trzích v Praze, Brně a ve Středočeském kraji. Trh v příštích letech čeká velký příval starších bytů. Generace lidí narozených mezi lety 1945 a 1955 je nejsilnější věkovou skupinou u nás, čítá 1,9 milionu lidí. Pro jejich rodiny bylo mezi lety 1965 a 1980 postaveno cca milion panelových bytů. Mnohé z těchto bytů získali občané v privatizaci do vlastnictví. Dnes dosahují vlastníci osmdesáti let a už nyní je jasné, že v příští dekádě se postupně tyto byty a domy stanou s velkou pravděpodobností předmětem dědických řízení. Situaci na trhu komentoval Milan Roček takto:

„Je důležité si uvědomit, že demografie zcela mění pohled na vývoj trhu s bydlením. Generace baby boomers je ta, co dnes nejvýznamněji ovlivňuje trh s bydlením v České republice.“

Podle analýzy je více než 367 tisíc bytů a téměř půl milionu rodinných domů v České republice vlastněno lidmi staršími 70 let. Tito senioři vlastní nejčastěji dvoupokojové a třípokojové byty. Ty se nacházejí ze dvou třetin v panelových domech a z jedné třetiny v cihlových budovách. Dá se tak očekávat, že velké množství dědiců bude chtít tyto byty mimo velká města prodat. Může to být řešení, jak získat základ pro hypotéku na byt v Praze nebo v Brně.

„Za deset let se tak může významně změnit vztah mezi nabídkou a poptávkou. Se zvýšenou nabídkou si hravě poradí krajská města, zatímco ve středně velkých městech to může aspoň zpomalit růst cen, neboť prodávající budou muset slevit ze svých nároků. Řada měst, zejména ve velikosti od pěti do deseti tisíc obyvatel, ale nebude umět zvýšenou nabídku absorbovat.“

Milan Roček, Dataligence

Na těchto místech může nabídka starších bytů k prodeji stoupnout i více než čtyřikrát, což způsobí pokles cen a vlastníci budou mít velké problémy nemovitosti vůbec prodat. Riziko se podle Ročka týká nejméně padesátky měst, zejména ve východních Čechách, na Vysočině a na severní Moravě.

Dalším faktem na trhu je to, že v dnešních podmínkách hraje mezigenerační výpomoc čím dál větší roli, jak se mohou mladí lidé v dnešní době dostat k vlastnímu bydlení. Ať už jde o dědictví nemovitosti, darovaný byt nebo finanční pomoc na žádost o hypotéku.

Tato fakta budou mít samozřejmě vliv na ceny nemovitostí v menších městech do 50 tisíc obyvatel. Ceny nemovitostí zpomalí růst nebo dokonce způsobí pokles cen nemovitostí.

Program Dostupné nájemní bydlení eviduje žádosti v hodnotě 5,1 mld korun

Vláda na únorové tiskové konferenci představila projekty podpořené z programu Dostupné nájemní bydlení. Do programu za první čtyři měsíce přišly žádosti za 5,1 mld. korun na 1500 bytů. Zhruba 84 % podaných projektů už má stavební povolení.

„V tuto chvíli máme na stole přes devadesát konkrétních bytových projektů. Vláda ve velmi krátkém čase spustila investiční a podpůrné nástroje, díky kterým se už dnes staví a připravuje více bytů pro střední třídu, mladé rodiny, učitele nebo zdravotníky. Úspěšně propojujeme obce se soukromým sektorem a nabízíme inovativní spojení úvěrů a dotací z evropských zdrojů i státního rozpočtu. Vysoký zájem žadatelů ukazuje, že se podařilo nastartovat systém podpory výstavby, který bude dlouhodobě udržitelný a postupně zvýší dostupnost bydlení v Česku.“

Petr Fiala, premiér ČR

Z celkového objemu žádostí v programu ve výši 5,1 miliardy korun dotace tvoří 1, 9 miliardy korun. Ty už jsou zahrnuty v rozpočtech MMR a SFPI. Další součástí jsou pak úvěry zhruba ve výši 3,2 miliardy, z nichž část je také z rozpočtů MMR a SFPI a zbytek ve výši max 2,7 mld. Kč uvolní MF ze státního rozpočtu po schválení vládou na základě rozpočtového opatření. Po započtení investice žadatelů vznikne téměř 1 500 bytů za 7,7 miliardy korun. Přenos z tiskové konference můžete shlédnout ZDE.

Vzniká investiční fond

Vláda chystá další plán řešení. Připravuje investiční fond, který z financí soukromých investorů nakoupí portfolio nájemních bytů. Cílovým investorem mají být větší institucionální investoři, u kterých bude tato investice součástí jejich aktivit v oblasti společenské odpovědnosti.

„Národní rozvojová investiční a.s. je připravena do chystaného investičního fondu vložit z veřejných zdrojů 950 milionů korun, a to z prostředků z Národního plánu obnovy. Stejnou částku správce fondu musí získat také od nezávislých soukromých investorů.“

Martin Potůček předseda představenstva Národní rozvojové investiční, dceřiné společnosti NRB

Prvotní stanovená částka dvou miliard korun je podle předsedy představenstva rozvojové banky pouze pilotním záměrem. Martin Potůček dodává:

„Pokud bude fond úspěšný, mohl by přitáhnout další investory, Evropskou investiční banku nebo Evropský investiční fond. Projekt by mohl časem nabírat výrazně větších rozměrů.”

Z pohledu soukromých investic je aktuálně na pořadu dne v Poslanecké sněmovně návrh na rozvolnění pravidel pro správu úspor v penzijních fondech. Ty by od letošního března měly dostat novou možnost investovat do bydlení, a to zejména do projektů nájemních bytů.

Pomůžou i družstevní byty?

Vláda plánuje oživit trh s družstevními byty tím, že nákup těchto nemovitostí bude mít stejné daňové výhody jako hypotéky. Ministerstvo financí pracuje na návrhu změny daňového zákona, který by umožnil majitelům družstevních bytů uplatnit úroky z úvěrů v daňovém přiznání. Družstevní bydlení, které bylo před lety významnou součástí trhu, nyní tvoří pouze 3-5 % prodávaných bytů, a vláda se snaží tento trend změnit. Očekává se, že legislativní změny podpoří zájem o družstevní bydlení, zejména mezi mladými rodinami.

„Je to jedna z forem podpory družstevního bydlení, které je důležitým a bohužel opomíjeným segmentem.“

Předseda sněmovního podvýboru pro bytovou politiku Jiří Havránek (ODS)

Uplatnit v daňovém přiznání zaplacené úroky z úvěru na družstevní byt je možné i dnes. Ale u hypotéky majitel bytu uplatní v daňovém přiznání všechny zaplacené úroky, u družstevního bytu je to takto: vlastním úvěrem zaplatíte třeba polovinu bytu a úroky si uplatníte. Ale pak ještě formou nájmu je nutné splatit úvěr, který si bere družstvo třeba na 30 let. V návrhu je proto iniciace změny, aby si každý majitel mohl snížit daňový základ také o úroky z úvěru družstva, které platí formou nájmu. Poslanec Jiří Havránek chce návrh předložit v podobě takzvaného doprovodného paragrafu k zákonu o dostupném bydlení. Ten má za cíl nabídnout obcím dostatek nástrojů k řešení bytové nouze a minulý týden jeho znění potvrdil sněmovní výbor pro veřejnou správu a regionální rozvoj.

Pracovní skupina na ministerstvu financí připravuje i další změny, které by mohly trh s družstevními byty oživit. Jedním je například srovnání podmínek mezi společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a bytovými družstvy, kde jsou obyvatelé domů majiteli družstevních podílů a jejich byty vlastní družstvo.

Střípky z trhu:

Průměrná hypoteční úroková sazba dosáhla v únoru 2025 podle Swiss Life Hypoindexu 5,11 %, oproti lednu klesla z 5,13 % velmi mírně.
Ve Středočeském kraji vzrostly prodeje bytů o 28 %, ceny o 11 %.
Z průzkumu společnosti SIAN: 17 % nájemníků na Ostravsku připouští, že se občas dostane s platbami nájemného do úzkých a 80 % dotazovaných se nebrání počátečnímu prověření své bonity – ZDE.
Dělníky na stavbě nahradí do 10 let roboti, předpovídá Jan Hasík z Purposia Group.
V Brně vznikne nový projekt Brno Jedna, zahrnuje revitalizaci brownfieldu o rozloze 4,5 hektaru, 188 bytových jednotek a komerční prostory. Práce začnou ještě letos.
CPI Property Group prodala svůj 50% podíl v historickém domě U Petržilků na Malostranském náměstí v Praze.
Cena starších domů roste. Meziroční vývoj založený na datech FérMakléři.cz za 4. kvartál 2024 potvrdil rostoucí trend okolo 10 %.
V Praze se podle statistik realitní skupiny EHS o jeden byt uchází průměrně 108 zájemců, o polovinu více než v září 2024. V Brně je to 60, v Plzni 39 a 28 ve Středočeském kraji.
Obchodní centrum Palladium v Praze německé investiční společnosti Union Investment je aktuálně na prodej za cca 700 milionů eur.

Tabulka měsíce

V únoru banky snižovaly úrokové sazby. Velké banky si tak u tříleté, ale i pětileté fixace, drží nejvyšší sazby na trhu. Umožňují jim to jejich vysoké tržní podíly. Jaro bývá standardně obdobím, kdy banky přicházejí se zvýhodněnými nabídkami. V březnu by se tak na trhu mohly objevit zajímavé sazby. Otázkou ovšem zůstává, do jaké míry budou banky motivované pouštět se do snižování sazeb při současných vysokých objemech produkce.

„Další snižování úrokových sazeb se dá čekat jen ve velmi malém rozsahu, pokud vůbec. Je to dáno vývojem relevantních víceletých úrokových swapů, tedy úrokových sazeb na „velkoobchodním“ finančním trhu. Relevantní jsou v tomto případě zejména pětileté swapy, které od loňského října kolísají převážně těsně nad úrovní 3,5 %.“

Michal Skořepa, ekonom České spořitelny

Máte investiční byt? Přidejte se k nám

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) založená Asociací nájemního bydlení nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je zdarma.

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích:
TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Chcete s námi spolupracovat?

Staňte se členy Platformy individuálních pronajímatelů:
https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/

Staňte se členy Asociace nájemního bydlení?
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/o-asociaci/

Dělo se v ANB

11. února se sešlo prezidium ANB, projednalo například průběh Grémia ministra k bydlení nebo jednání Housing Investment Advisory Hub.
Zástupci ANB se zúčastnili setkání Odborné pracovní skupiny pro legislativní ukotvení bytových společnosti s omezeným ziskem na MMR.
ANB v průběhu února 2025 na trojstranném jednání opět o kus dál posunula iniciativu Férový inzerát, mimo jiné už také chystá logo.
V průběhu února proběhlo setkání členů prezidia ANB, na němž se připravovaly podklady pro jednání pracovní skupiny k nájemním vztahům na půdě MMR.
Pokračovala jednání se Společností pro informační databáze.
ANB médiím představila jednu novou viceprezidentku a dva nové viceprezidenty.