Rozhovor s viceprezidentem ANB Tomášem Kašparem pro Hypoindex.cz:
Nájemní bydlení u nás v poslední době zažívá renesanci. Jedná se o logický důsledek růstu cen nemovitostí a vysokých úrokových sazeb hypoték. Ne vše je ale růžové. Na aktuální vývoj legislativy, ale i problémy s neplatiči, jsme se zeptali viceprezidenta Asociace nájemního bydlení Tomáše Kašpara.
Proč podle vás není v Česku nájem bytu či domu tak oblíbený, jako je tomu v řadě zemí na západ od našich hranic?
Já vidím zejména dva důvody. Po skončení vlády komunistické strany, kdy nikdo nic neměl, jsme konečně všichni chtěli něco vlastnit. Tuto motivaci ve státech, kde se nájemnímu bydlení daří, jako je například Německo, logicky neměli.
Druhým, možná ještě významnějším důvodem, byl stav nájemního bytového fondu. Nájemní bydlení nebylo příliš lákavé – bydlení ve starších domech, na sídlišti, s vybavením po babičce. Vedle toho vznikala poměrně kvalitní nová výstavba bytů do vlastnictví.
Sledujete nějakou změnu trendu?
Ano, situace se v poslední dekádě změnila. Na trhu vznikají nové moderní komplexy určené výhradně k nájemnímu bydlení. Byty jsou perfektně, plně a na míru vybavené. Součástí projektů bývá recepce, ostraha, profesionální správa. V těch nejlepších jsou součástí i nadstandardní služby jako fitness, wellness, obchody či restaurace.
Je to bydlení téměř jako v hotelu, ale v dlouhodobém pronájmu. Vznik takových komplexů motivuje i individuální pronajímatele ke zvyšování kvality. Proto věřím, že lidé nakonec přijmou nájemní bydlení jako plnohodnotnou variantu, nejen kvůli ceně vlastnického bydlení, ale také kvůli jeho kvalitě.
Jak moc přispívají vysoké ceny nemovitostí k tomu, že se postupně zvyšuje zájem o nájem? Bude se jednat o trvalý trend?
Jednoznačně. Například v Praze bylo moderní nájemní bydlení dříve především pro lidi, kteří přijeli do hlavního města za prací. Dnes se o nájem zajímají všechny skupiny obyvatel. Nájemní bydlení je stále cenově dostupné, pokud přijmeme evropský úzus: 30 % hrubého příjmu dávám na bydlení. To stále umožňuje cca 30 – 40 m² na jednu vydělávající osobu.
Co se však může stát? To, že byty nebudou dostupné nikoliv kvůli ceně, ale protože jich jednoduše nebude dost. Staví se málo. Zní to jako klišé, ale je to realita.
Kdo podle vás tvoří hlavní hybnou sílu na nabídkové straně? Větší nájemní projekt se začaly stavět až nyní.
V nájemním odvětví se setkávají minimálně tři skupiny vlastníků. První skupinu tvoří pronajímatelé starších nemovitostí nebo bytů, na které není vázána hypotéka. Druhou skupinu tvoří pronajímatelé, kteří si koupili nové byty v posledních několika letech, kdy ceny již byly vysoké. Vzali si na byt hypotéku a nyní se ho snaží pronajmout tak, aby jim nájemné pomohlo splácet hypoteční splátku.
Hlavním důvodem tohoto rozhodnutí je často to, že byt koupili pro své děti a nemají dostatek prostředků na to, aby byt zůstal prázdný, než děti vyrostou, a oni celou dobu platili hypotéku ze svého. Úroky z hypotéky se navíc zvýšily ze 2 % na 5 %, takže nejen samotná cena bytu, ale i úroková míra ovlivňuje výši nájemného.
Tato skupina pronajímatelů je však velmi odpovědná – jejich děti budou mít vlastní bydlení a nebudou spadat do skupiny, o které se dnes tolik mluví, tedy těch, pro které je vlastnické i nájemní bydlení příliš drahé a nemají kde bydlet. Tito pronajímatelé rozhodně dávají byty na trh a aktivně je pronajímají.
Kdo tvoří třetí skupinu?
A potom tu máme třetí skupinu pronajímatelů, kteří se bojí pronajímat byty, protože legislativa a justice stojí na straně nájemců. Mají strach, že jim v bytě zůstane cizí člověk – už ani nájemce, ale spíše dlužník – kterého nebudou moci několik let vystěhovat.
Tito lidé se obávají nedostatečné ochrany soukromého vlastnictví, možného poničení svého majetku a dlouhých soudních sporů, jejichž právní náklady jim nikdo neproplatí. Pokud nájemce podá žalobu na neplatnost výpovědi, může se vyhýbat soudu, tvrdit bez jakéhokoliv důkazu, že byt nebyl vhodný k užívání, a tím celé řízení protahovat i na několik let. Spor tím však nekončí.
Pronajímatel musí následně podat žalobu na vyklizení, čímž se dostává do dalšího kolečka. A i když v tomto řízení uspěje, dlužník se stále nemusí vystěhovat. V takovém případě přichází na řadu další fáze řízení – exekuční proces, tzv. výkon rozhodnutí o vystěhování, což dále prodlužuje takové případy klidně na 5-6 let.
Co by se podle vás muselo změnit, aby se tyto volné byty začaly pronajímat?
Hodně se mluví o jistotách nájemců. Já však rád hovořím také o jistotách pronajímatelů. Kde má pronajímatel záruku, že se zbaví svého dlužníka? Pokud nebudete platit hypotéku, o byt rychle přijdete. Pokud nebudete platit nájemné? Můžete si klidně bydlet, třeba i roky.
Potřebujeme institut, který zajistí pronajímatelům jistotu, že dlužník bude vystěhován přibližně do půl roku od neplacení nájemného. To sice není ideální, ale alespoň něco. Tato lhůta je běžná v Evropě, přičemž v USA je ještě výrazně kratší – maximálně dva měsíce.
Tento problém se řeší, nebo spíše neřeší, již několik let. Co by se mělo změnit?
Je třeba si uvědomit, že takový dlužník navíc omezuje dostupnost bydlení tím, že blokuje byt pro řádného nájemce. Buď se musí změnit legislativa, občanský zákoník a navazující právní předpisy, a justice nesmí být liknavá a pomalá. Nájemce nesmí být věčně chráněn jako slabší strana, protože v tomto případě nejde o slabší stranu, ale o dlužníka.
Další možností je, aby stát převzal garanci za takové prodlevy a neefektivitu. To by znamenalo: pokud nájemce dluží tři měsíce a soud nerozhodne do této lhůty, stát převezme závazky. Alternativním řešením by bylo zřízení institutu arbitra, který by rozhodoval mimosoudně. Místem takových arbitráží by mohla být například kontaktní místa vzniklá na základě právě schváleného zákona o podpoře bydlení.
Kde v Evropě podle vás funguje vzorově trh nájemního bydlení?
Nájemní bydlení dobře funguje v zemích kolem nás – v Německu, Polsku, Rakousku, Švýcarsku… Je zajímavé, že tam, kde se stát pokusil o větší zásahy do trhu, například v Nizozemsku, to vedlo ve výsledku k rozkladu trhu a horší dostupnosti bydlení.
Co říkáte na záměr, že by volné byty za vlastníky pronajímala města, která by zároveň ručila za jejich stav a vybírala nájem?
Ano, tento proces je součástí nového zákona o podpoře bydlení, který před několika dny schválil Senát. Nejsem proti – je to jedna z možných cest. Vidím zde tři možná řešení.
První možností je, že pronajímatel i nadále pronajímá byt, ale stát mu vybere nájemce a následně garantuje placení nájemného.
Druhá možnost spočívá v tom, že stát si pronajme například celý bytový dům od vlastníka, platí pronajímateli tržní nájemné a následně sám pronajímá byty za cenu dle své potřeby a rozhodnutí.
A nakonec může vzniknout různá kombinace společných projektů, kdy například stát vloží pozemek, čímž se celá stavba zlevní, a díky tomu se sníží i konečná cena nájemného.
Co by podle vás pomohlo větší dostupnosti bydlení?
Mně osobně se nelíbí snahy státu zasahovat do tržního prostředí a maskovat tím svoji nefunkčnost. Kdyby stát pracoval se svými nástroji řádně, vhodně a odpovědně, možná by se problém bydlení zmenšil minimálně o polovinu. Prvním problémem je zmíněný nedostatek bytů, protože naše lhůty pro povolování jsou obrovské. Náprava spočívá ve fungování stavebních úřadů, digitalizaci řízení a personálním obsazení.
Dalším krokem je audit stavu obecních bytů. Ukazuje se, že možná 10 % veřejného bytového fondu je ve stavu, kdy se byty ani nedají pronajímat. To znamená odhadem 20 000 bytů. Velkým problémem je legislativa a pomalá justice. Jednak máme v bytech dlužníky, a jestli máme přibližně 3 % takových případů ze všech nájemních bytů, jedná se nejspíš o téměř 30 000 bytů, ve kterých by mohli žít řádní nájemci. A nevymahatelnost práva je jedním z důvodů, proč řada pronajímatelů nedává byty na trh vůbec.
Pokud máme v České republice 200 000 prázdných bytů, klidně by se polovina z nich mohla objevit na trhu. Takže nyní jsme napočítali možná 150 000 nových bytů, aniž jsme přičetli růst z případného rychlejšího povolování. A k tomu by stačilo, kdyby stát, mimochodem placený z našich daní, řádně plnil svoje povinnosti.