Regulace nájemního bydlení je proces, při kterém stát nebo jiný regulátor zasahuje do trhu s bydlením, přičemž ovlivňuje především dvě hlavní oblasti: výši nájmu a délku nájemních smluv. První typ regulace se zaměřuje na to, zda mohou pronajímatelé volně sjednávat výši nájmu, nebo zda jsou ceny regulované státem. Druhá oblast reguluje délku nájemního vztahu, tedy zda se jedná o smlouvy na dobu určitou, nebo neurčitou. Tyto zásahy mohou výrazně ovlivnit fungování trhu s bydlením, často však způsobují více škod než užitku.
Historie regulace nájemního bydlení v Česku sahá do dob před rokem 1989, kdy bylo nájemní bydlení z velké části pod státní kontrolou. Stát vlastnil byty, které pronajímal za regulované ceny, a jednotlivci neměli možnost vlastnit bydlení na volném trhu. Po roce 1989 však došlo k privatizaci bytového fondu, což vedlo k masovému prodeji státních bytů soukromým osobám. Tento proces sice umožnil přechod k tržnímu systému, ale zároveň zkomplikoval správu a údržbu bytových domů, které dříve vlastnil jediný subjekt. Deregulace cen nájemného pak proběhla postupně, a to až do roku 2012, kdy byly odstraněny všechny právní bariéry pro volné sjednávání nájmů.
Zkušenosti z jiných evropských zemí ukazují, že pokusy o regulaci nájemního bydlení mívají často negativní dopady. Příkladem je Skotsko, kde byla zavedena přísná regulace nájemného, která v podstatě zmrazila výši nájmů a stanovila maximální roční nárůst nájmu na 1 %. Tento krok však vedl k tomu, že pronajímatelé ztratili zájem o udržování a rozšiřování nájemního bydlení, což ve výsledku zvýšilo ceny v neregulovaných sektorech trhu a snížilo dostupnost bydlení. Dopadem tohoto pokusu byl také odchod části velkých investorů v segmentu rezidenčního bydlení z trhu.
Podobný neúspěch lze sledovat i v Berlíně, kde regulace nájmů vedla k poklesu nabídky volných bytů. Nedostatek bydlení byl umocněn tím, že investoři ztratili motivaci stavět nové byty nebo modernizovat stávající nemovitosti, protože nemohli promítnout náklady do nájemného. Regulace zde vedla k tomu, že nájemníci měli sice nižší nájemné, ale bydlení bylo často v horším stavu a nedostatečně vybavené. I když se regulace často zavádí s cílem ochránit nájemníky, výsledkem je omezený přístup k nájemnímu bydlení a pokřivení trhu, kde ceny v neregulovaných segmentech prudce rostou. Navíc v Berlíně nakonec shledal Ústavní soud snahu o regulaci za protiústavní. Ke stejnému závěru dospěl i Ústavní soud při podobném pokusu v Barceloně.
V Nizozemsku se také pokouší o regulaci nájemního bydlení, a to prostřednictvím systému, který propojuje výši nájemného s vybavením bytu a příjmy domácností. Tento model je často prezentován jako snaha o dostupné bydlení pro nízkopříjmové skupiny. Bohužel, podobně jako v jiných zemích, se i zde ukazuje, že regulace vede k pokřivení trhu. Byty jsou často nedostupné nebo nedostatečně udržované, protože majitelé nejsou schopni pokrýt rostoucí náklady z regulovaných příjmů.
V Česku se v poslední době objevují diskuse o opětovném zavedení regulací nájemného a to formou povinného uzavírání dlouhodobých smluv. Dlouhodobé smlouvy jsou sice v zájmu jak nájemníka, tak pronajímatele. Podmínkou je ale vyvážený vztah. Ten v Česku především kvůli nefungujícímu řešení potíží s vystěhováním neplatičů nájemného nefunguje. Asociace nájemního bydlení dokonce připravila již paragrafovaný materiál, kde navrhuje, jakým způsobem nájemní vztahy vyvážit. Myšlenka na prodloužení nájemních smluv “na sílu” není správná především proto, že jakmile se vyváží vztah pronajímatelů a nájemníků, efekt dlouhodobých smluv se dostaví sám bez potřeby zásahu státu. A samozřejmě není správná ani v kontextu výše uvedených zkušeností ze zahraničí. Asociace nájemního bydlení se proto důrazně staví proti jakékoliv formě netržní regulace nájmů, protože věří, že tržní mechanismy jsou nejlepší cestou k zajištění dostupného a kvalitního bydlení pro všechny.
Zahraniční zkušenosti jednoznačně ukazují, že regulace nájemného nepřináší dlouhodobě pozitivní výsledky. Naopak, často vedou k nežádoucím efektům, jako je snížení dostupnosti bytů, pokles kvality bydlení a nárůst cen v nelegálních nebo neformálních segmentech trhu. Proto je důležité, aby i v České republice byl zachován tržní přístup k nájemnímu bydlení, který zajistí jeho udržitelnost a rozvoj.