Cesta k dlouhodobým nájmům vede přes změnu legislativy

30. 11. 2022

Praha, 30. listopadu 2022 – tisková zpráva

Novela občanského zákoníku, notářského řádu, občanského soudního řádu, zapojení rozhodčího soudu a elektronizace nájemního vztahu. To jsou základní cesty k dlouhodobým nájmům, které identifikovala studie Asociací nájemního bydlení (ANB). „Pronajímatelé, nájemníci i stát chtějí, aby se v Česku začaly uzavírat skutečně dlouhodobé a stabilní nájemní smlouvy, které zajistí právní jistotu všech stran. Právní úprava je k tomu musí motivovat, což se dnes neděje. Jediná cesta vede přes změnu legislativy,“ říká viceprezident ANB Jan Rafaj.

Studii zpracovávala na základě zadání Asociace nájemního bydlení největší renomovaná česko-slovenská právní kancelář Havel & Partners. Tým právníků na ní pracoval několik měsíců. „Všichni sice chtějí, ale konkrétní kroky se nerealizují. Hlavní problém spočívá v tom, že se pronajímatelé bojí uzavírat dlouhodobé smlouvy kvůli složitosti a obtížné vymahatelnosti výpovědí. Zatímco například ve Spojených státech trvá vystěhování neplatiče pár týdnů, v Česku i 18 měsíců. Obavy z průtahů při ukončování nájmu pak vedou k uzavírání smluv na dobu určitou, většinou na rok,“ vysvětluje viceprezident ANB Martin Gillar.  

Výsledkem studie byla zhruba desítka legislativních návrhů, z nichž právníci z Havel & Partners vybrali následujících pět instrumentů, které považují za právně nejvíce potřebné a politicky, společensky i ekonomicky přijatelné.

Novela občanského zákoníku

Hlavní změna by spočívala v zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou i bez udání důvodu. Právě tato chybějící možnost vede dnes k obavám pronajímatelů a k uzavírání jen ročních smluv na dobu určitou, čímž se nemožnost výpovědi obchází. Ochranu nájemníka by zajišťovala dostatečně dlouhá výpovědní lhůta na nalezení nového bydlení v délce 12 měsíců.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

Pro neplatiče a další osoby, jejichž nájem skončil a odmítají se vystěhovat, je třeba urychlit výkon rozhodnutí, aby se byt dostal rychleji zpět na trh do nabídky nájemního bydlení. Nutná by byla změna notářského řádu. Změna by spočívala v zakotvení možnosti nájemce a pronajímatele dohodnout se ve formě notářského zápisu na tom, že v případě skončení nájmu bude byt vyklizen v dohodnuté lhůtě i bez potřeby vedení soudního řízení o vyklizení. Nesplní-li povinný dobrovolně tuto povinnost, bude možné provést ihned výkon rozhodnutí.

Novelizace občanského soudního řádu – procesní zjednodušení

Změna by spočívala ve stanovení časových lhůt pro soudní řízení o neplatnost výpovědi a vyklizení bytu. Pro nařízení prvního jednání např. do 2 měsíců od podání žaloby a pro meritorní rozhodnutí např. do 6 měsíců od podání žaloby. Zároveň by se zavedl nový druh

zkráceného řízení s pracovním názvem „Rozkaz k vyklizení nemovité věci“. V případě, že soud považuje listinné důkazy za dostatečné, vydá rozkaz k vyklizení nemovité věci do 15 dnů od podání žaloby, podobně jako u platebního rozkazu.

Rozhodčí soud

Ke zrychlení a zlevnění řízení a odbřemenění soudů by mohlo vést možnost přenesení pravomoci rozhodnouto oprávněnosti výpovědi z nájmu, respektive o vyklizení, na speciální správní orgán či rozhodčí soud. Tato možnost by musela být zakotvena ve zvláštním zákoně.

Elektronizace nájemního vztahu

Soudní praxe se dosud neustálila v názoru, zda lze platně sjednat nájemní smlouvu a činit všechny písemné úkony související s nájmem i vzdáleně v elektronické podobě s identifikací bankovní identitou či jen s prostým elektronickým podpisem. V současné době není žádný důvod těmto možnostem bránit a právo by je mělo výslovně uznat jako rovnocenné papírovým dokumentům s vlastnoručními podpisy stran.

Legislativní změny lze realizovat jednotlivě nebo je lze i kombinovat. „Výše uvedené návrhy vycházení z poctivé analýzy českého i zahraničního právního prostředí. Všechny jsou v souladu s právem EU, i se zahraničními trendy a se všemi mezinárodními závazky České republiky“ říká jeden z autorů návrhů František Korbel z Havel & Partners.

Na základě pověření Asociace nájemního bydlení teď právníci z této kanceláře připraví uvedené návrhy do paragrafovaného znění. „Byli bychom velmi rádi, abychom v roce 2023 mohli s konkrétními návrhy zahájit diskusi s dotčenými ministerstvy i s oborovými zástupci nájemníků a dalšími hráči na trhu s bydlením. Pevně věříme, že všechny zainteresované strany budou otevřeny konstruktivním jednáním,“ uzavírá Jan Rafaj z ANB.

Pro editory:

Asociace nájemního bydlení sdružuje od roku 2020 významné majitele residenčních bytů v České republice. Hlavním cílem asociace je podpora rozvoje kvalitního nájemního bydlení v ČR a sdílení zkušeností členů s odbornou i laickou veřejností. Stejně tak má za cíl přispívat k edukaci v rámci oblasti nájemního bydlení a pomocí případových studií a výzkumů otevírat diskusi napříč obory i spektry.

Kontakty pro média:
Tomáš Carba, komunikace@asociacenajemnihobydleni.cz  +420 602 315 015

Zpět na výpis