Dobrý den,
počátek roku 2024 na trhu s bydlením volně navazuje na započaté procesy konce roku minulého. Pokračuje pokles úrokových sazeb, který se ale dle odborníků v realitě trhu s bydlením projeví až se zpožděním. Stejně tak pokračuje i trend zvyšování zájmu o investiční byty. Asociace nájemního bydlení po rozsáhlé diskusi svých členů stanovila TOP TEN trendů nájemního bydlení pro rok 2024. Není toho na první měsíc roku zrovna málo, díky že jste s námi.
Manažerské shrnutí
V lednovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:
- Jak zatím pokles úrokových sazeb ČNB hýbe s trhem bydlení.
- Jaký typ bydlení byl a jaký bude ekonomicky výhodnější. Nájemní vs. vlastnické bydlení.
- Opět začal stoupat zájem o investiční byty.
- Ozývají se hlasy nesouhlasící s metodou podpory naplnění neobydlených bytů v Česku.
- Budou se v ČR stavět mikrobyty? Článek MF Dnes vyvolal zajímavou debatu.
- Predikce ANB v oblasti nájemního bydlení pro rok 2024.
- Reforma dávkového systému v kombinaci s cenovými mapami zbraní proti obchodu s chudobou.
Dopad snížení úrokových sazeb na trh s bydlením
Snižování úrokových sazeb ze strany ČNB, uvolnění pravidel pro získání hypoték a snížení daně z přidané hodnoty na novostavby. To jsou tři pilíře, které by podle odborníků měly letos významně přispět k oživení zájmu o nákup nemovitostí. Období stagnace a zlevňování skončilo. Ruku v ruce s obnoveným zájmem o nákup nemovitostí půjde ale snaha developerů a prodávajících tento zájem co nejlépe využít. Ceny budou v roce 2024 tedy opět růst, hlavně ve velkých městech. Konec zlevňování bytů potvrzuje ve svém komentáři i ČNB.
„Data za druhé čtvrtletí 2023 spolu s aktuálními informacemi z trhu naznačují, že u cen nemovitostí již dochází k postupné stabilizaci jejich poklesu a trh se již pravděpodobně nachází poblíž svého dna.“
První polovina roku se podle odborníků z trhu ponese v duchu vyčkávání. Oživení poptávky přijde podle Lenky Šindelářové, analytičky z poradenské společnosti Knight Frank ve druhé polovině roku:
„Vedle nižších úrokových sazeb bude pro vývoj na trhu důležité sladění očekávání prodávajících a kupujících. Výjimku tvoří prodeje trofejních a prémiových nemovitostí, o které je stále vysoký zájem ze strany tuzemských i zahraničních investorů. Průměrné ceny pro novostavby v Praze se pohybují lehce nad 150 tisíci korun na metr čtvereční a v příštím roce by mohly dle predikcí růst o zhruba 5 až 10 procent.“
Na ceny bude vyvíjen tlak ve smyslu jejich růstu nejen dostupnějšími hypotékami, ale vliv budou mít i vysoké stavební náklady a omezená výstavba. Ceny porostou hlavně v Praze a ve velkých městech. Vyšší poptávka po bytech ale nejspíš narazí na problém jejich nedostatečné nabídky. Dosavadní nízký zájem kupujících dohnal některé developery k pozastavení projektů, jiné jsou vzhledem k pomalému povolovacímu procesu stále v nedohlednu. Hlavní ekonom banky Creditas Pavel Dufek k situaci říká:
„Tři tisíce nově stavěných bytů za měsíc je stále podprůměrný výsledek, který rozhodně nezajistí vybalancování realitního trhu. Důvody omezování výstavby bytů a domů zůstávají stejné. Vysoké ceny stavebních materiálů, drahé hypotéky a všeobecná nejistota. Dokud realita tento trojúhelník nerozsekne, nelze očekávat obrat k lepšímu.“
Stavebnictví čeká dle šéfa cihláren Wienerberger Kamila Jeřábka zlomový rok:
„Výhled do roku 2024 je opatrně pozitivnější než na ten předchozí, který byl pro stavebnictví rokem útlumu. Pokud se během následujících měsíců dostane výše hypoték ke čtyřem procentům, očekáváme oživení trhu, příliv nových investorů a růst zájmu o stavbu rodinných domů. Na základě našich statistik můžeme říct, že touha po vlastním bydlení nezmizela. Investoři jen vyčkávají na lepší podmínky financování.“
Vlastnické vs. nájemní bydlení
Podle dlouhodobé srovnávací analýzy ANB bylo v uplynulých dvou letech nájemní bydlení ekonomicky výhodnější než to vlastnické. ANB zároveň předpovídá tento trend i pro rok 2024.
“V současnosti je průměrná měsíční splátka hypotéky na průměrný byt 1,5krát vyšší než průměrný měsíční nájem. Nájemní bydlení ve srovnání s vlastnickým v současné době stále výrazně méně zatěžuje domácí rozpočty a lze říct, že se vyplatí po celé ČR. Domníváme se, že trend je dlouhodobý a posilování nájemního bydlení bude pokračovat i po poklesu úrokových sazeb u hypoték.”
Člen prezidia ANB Jan Rafaj
Výhodnost nebo nevýhodnost nájemního proti vlastnickému bydlení není možné posuzovat čistě matematicky. Každá z obou forem bydlení má své plusy a mínusy. Hlavním, nejčastěji používaným a nutno dodat, že pravdivým argumentem, který mluví proti nájemnímu bydlení, je fakt, že na rozdíl od hypotéky nevytváří nájemní bydlení majetkovou hodnotu. Jinými slovy, lidé neinvestují do svého, ale do cizího, … ale:
„Čím dál víc se ale ukazuje, že tuto skutečnost nahrazuje větší flexibilita nájemního bydlení, svoboda v rozhodování a také fakt, že nájemní bydlení je mnohem méně kapitálově náročné, protože nájemníci nepotřebují mít našetřeno na akontaci.“
Viceprezident ANB Jakub Vysocký
Pozn.: Zdroj cen bytů a pronájmů – Real index a Rent index od Deloitte Advisory s.r.o., zdroj průměrné rozlohy bytu 52,6 m2 – statistika MMR 2019, průměrná výše úroků u hypotéky s 80 % z www.hypoindex.cz
Zvýšený zájem o investiční byty
Ceny bytů v panelových domech v Praze za poslední rok klesly z průměrných 114 tisíc korun za metr čtvereční v prvním čtvrtletí roku 2022 na 93 tisíc v prvním kvartále 2023. Ve třetím čtvrtletí 2023 stál průměrný byt v pražském panelovém domě 94 tisíc korun za metr čtvereční, tzn. že 70metrový byt lidé mohli koupit za cca 6,6 milionu korun. Pokles second-hand bytů zaznamenala celá země. Nyní je ale jasné, že cenové dno je za námi a byty i v panelácích půjdou opět nahoru. Samozřejmě, že se bydlení v paneláku nedá srovnat s moderním nájemním bydlením s paletou služeb, které v Česku rozjíždějí institucionální pronajímatelé, ale o byty v panelových domech je stále zájem. Ukazují se jako dobrá investice. I navzdory vyšším počátečním nákladům s ohledem na rekonstrukce, kterou je mnohdy potřeba realizovat. Paneláky se v době drahých hypoték a vysokých cen nemovitostí staly pro část lidí hledajících vlastní bydlení dostupnější alternativou například k novostavbám. Typickým příkladem vyššího zájmu o investiční byty může být Ostrava:
„Zatímco loni touto dobou jsme vyhledávali byty pro jednoho až dva zájemce měsíčně, dnes jich máme desítky.”
Viceprezident ANB Jakub Vysocký
Obsazení prázdných bytů v ČR za pomoci tzv. garantů
Podle slov MMR je v Česku zhruba 377 tisíc neobydlených bytů v rodinných domech a dalších cca 200 tisíc v bytových domech. Ministerstvo pro místní rozvoj provedlo analýzu dlouhodobě neobydlených bytů. Ministr Ivan Bartoš výsledky analýzy komentuje takto:
„Pro mě je to další důkaz, že jen nová výstavba samotnou dostupnost bydlení nezvýší, v reformě proto podpoříme například také rekonstrukce a pokusíme se snížit riziko spojené s pronajímáním bytů.“
MMR chce motivovat majitelé neobydlených bytů k pronájmu plánem, kdy v rámci připravovaného zákona o podpoře bydlení chce vytvořit systém garancí a snížit rizika spojená s pronajímáním.
K počtu neobydlených bytů ale mnoho odborníků z trhu nemá příliš důvěry. S návrhem na řešení problémů s bydlením pomocí zaplnění prázdných bytů nesouhlasí i někteří vládní politici, namísto toho navrhují výstavbu nových bytů nebo daňové úlevy.
„Nepovažuji podobný paternalistický přístup k životu za dobrou formu, jak řešit nedobrou bytovou situaci v České republice. Ta vyvstává především z toho, že je tu malá nabídka bytů, protože se málo staví. Zásadní problém je počet dokončených bytů, který není tak velký, aby dokázal pokrýt poptávku. Co se týká prázdných bytů, stát nemá nikoho nutit k tomu, aby se svým majetkem nakládal jinak, než jak uzná za vhodné. Jestli má motivovat pozitivně, tak nějakými pobídkami či daňovými úlevami, aby lidé své majetky pronajímali. Záruky za nájemníky, u kterých je riziko, že nebudou platit, to je přenášení zodpovědnosti na další daňové poplatníky, což nepovažuji za vhodné a prospěšné. Určitě to situaci s byty v České republice nijak nevyřeší.“
Místopředseda PSČR Jan Skopeček
„Těžko jsem se smiřoval s tím, že někomu garantuji placení alimentů. Nechci se smířit s tím, že budu někomu garantovat placení nájmu v jeho bytě. Zastavme ten státní paternalismus. Tak dlouho si budeme navzájem všechno garantovat, až nikdo nebude mít nic.“
Bývalý ministr financí Miroslav Kalousek
Mikrobyty na obzoru?
V lednu rozčísl trh s bydlením článek MF Dnes, že MMR chystá povolení bytů o minimální obytné ploše 8 m2. I když se MMR proti článku ohradilo a vysvětlilo, že chce snížit minimální obytnou plochu jedné místnosti na 8 m2, nikoliv celého bytu, debaty se rozběhly. Jsou Češi připraveni bydlet v mikrobytech jako tomu je třeba v Asii? Chceme takové byty stavět? Rozhodně téma v lednu zaujalo. Každopádně 16 m2, jako minimální plocha bytu zůstává v platnosti.
Predikce ANB v oblasti nájemního bydlení pro rok 2024
Počet lidí v nájmu může vzrůst podle odhadů ANB v roce 2024 řádově o nižší desítky tisíc, ceny bytů začnou růst, nájmy podle expertů porostou mírněji, zesílí tlak na stěhování projektů i lidí na periferii měst a také vzroste počet velkých pronajímatelů bytů. Asociace nájemního bydlení připravila TOP TEN trendů v nájemním bydlení v roce 2024. Jan Rafaj, člen prezidia nájemního bydlení a generální ředitel společnosti Heimstaden:
„Rok 2024 bude obecně ve znamení stoupání výdajů spojených s bydlením. Příčin bude více, ale lidé si zkrátka za bydlení ať už vlastnické nebo nájemní připlatí.“
- Nájemní bydlení zůstane v roce 2024 ekonomicky stále výhodnější než to vlastnické.
- Tempo růstu počtu institucionálních pronajímatelů začne zrychlovat. V čele s Prahou, následovanou Brnem a dalšími velkými městy v Česku.
- Budou-li se chtít individuální pronajímatelé a města se svými byty udržet na trhu s bydlením, budou se muset přizpůsobit novým standardům co do kvality a rozsahu souvisejících služeb.
- Stěhování lidí do lokalit s dobrou dojezdovou vzdáleností v okolí velkých měst bude pokračovat. Periferie poskytují obdobný komfort v dostupnějších cenách.
- Ceny bytů v roce 2023 našly své dno a níž už nepůjdou, naopak budou opět růst. Tempo růstu cen bytů přesáhne tempo růstu inflace, do kurzu se opět dostávají investiční byty. Cena bytů může v roce 2024 vzrůst až o 10 %.
- Mezi lety 2022 a 2023 vzrostlo nájemné v průměru o 7 %. Na konci roku 2023 růst zcela zastavil. S počátkem letošního roku se trh nájmů vrátí opět k mírnému růstu.
- Konsolidační balíček, ale možná i některé další legislativní změny způsobí růst nákladů lidí na bydlení o více než 2 tisíce korun ročně, v Praze ještě zhruba o ⅓ víc.
- Trend zmenšování bytů bude letos pokračovat, i když ne tak rychle. V roce 2024 bude průměrná velikost bytů stagnovat okolo 68 m2, nebo se může ještě mírně zmenšit.
- Češi se učí mít rádi komfort a jsou ochotni si za kompletně vybavené byty připlatit. Těch se začne objevovat čím dál víc i od velkých hráčů.
- Tzv. dálkové odečty, zažití nových pravidel pro rozúčtování tepla v bytových domech, nový energetický zákon atd. V roce 2024 nás čeká několik novinek a trh si na to bude pomalu zvykat.
Reforma dávkového systému a cenové mapy
Resort práce a sociálních věcí chystá reformu dávkového systému. Společně s cenovými mapami má přispět k eliminaci zneužívání sociálních dávek a obchodování s chudobou. Změny mají motivovat žadatele k tomu, aby se sami snažili zlepšit svou situaci.
Praktiky obchodníků s chudobou by měly pomoci omezit chystané změny v dávkovém systému, které vycházejí i ze zkušeností z Ústeckého kraje. Změny chystají sloučení příspěvku a doplatku na bydlení, dávky na živobytí a přídavku na dítě. Součástí této sloučené sociální dávky bude i bonus za pracovní aktivitu. U chudých s příjmem do 1,3násobku životního minima by měl činit dvě pětiny jejich výdělku, u ostatních by se pak měl postupně snižovat.
Během letoška by resort práce a sociálních věcí měl mít k dispozici cenové mapy nájemného. Mají stanovit obvyklou výši nájemného v každé obci a městě, ale také v lokalitách menšího rozsahu.
Na tiskové konferenci v pondělí 5. února 2024 ministr práce Marian Jurečka představil koncepci reformy dávkového systému. Více info např. zde (v čase 9:00 min): https://1url.cz/7u08v.
Střípky z trhu:
● Nemovitostní fond Trigea koupil obchodní centrum Arkády Pankrác od společnosti Atrium Pankrác.
● Stavebnictví v Česku v listopadu pokleslo o 6,5 %. Počet nově zahájených bytových staveb klesl o více než 40 % a dosáhl nejnižší hodnoty za rok 2023.
● V Česku se ročně renovuje jen 1 % budov, to nestačí na požadavky domácí vlády, ani evropským směrnicím.
● Banky a stavební spořitelny poskytly loni hypoteční úvěry za 150 miliard korun, což je meziroční pokles téměř čtvrtinu.
● Ceny prodaných bytů v Česku klesly loni ve třetím čtvrtletí o 6 % a průměrné mzdy vzrostly, což znamená, že naspoření na nový byt je rychlejší než v minulém roce.
● Ceny novostaveb v Praze poprvé za 11 let meziročně klesly a vrátily se na hodnoty z počátku roku 2022.
Graf měsíce
Nejnovější data Rent Indexu společnosti Deloitte ukázala, že průměrná cena nájmu koncem loňského roku mezikvartálně nepatrně klesla o 0,3 %. Petr Hána z Deloitte říká: „Na podzim se v Česku zastavil trend, který jsme viděli takřka celý rok, kdy vlivem trvajících vysokých úrokových sazeb rostl zájem o nájemní bydlení, čímž rostla i jeho cena. Vlivem korekce růstu minulých období v některých lokalitách, klesající inflace a dalších faktorů ale nastal obrat a cena nájmů v Česku přestala stoupat.“
ANB upozorňuje
Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je nově zdarma.
• Nedílnou součástí PIP je také zastupování zájmů majitelů investičních bytů.
• Každý den informuje své členy o aktuálním dění na trhu prostřednictvím výběru z toho nejdůležitějšího, co předchozí den na trhu s bydlením přinesl.
• Pravidelně své členy upozorňuje na důležité povinnosti nebo nově se otevírající příležitosti.
Jeden z duchovních otců platformy Tomáš Kašpar vysvětluje důvody kroku:
„O kontakt s drobnými pronajímateli stojíme, vnímáme jejich sílu i význam. Tímto krokem je k nám zveme ještě intenzivněji.“
Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích a nic vám neuteče:
TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/
Dělo se v ANB:
• Viceprezident ANB Jakub Vysocký predikuje v podcastu Julie Hrstkové z HN, jaké změny přicházejí
do nájemního bydlení pro letošní rok: https://1url.cz/EuIxh.
• Rok 2024 očima analytika Asociace nájemního bydlení Stanislava Kubáčka: https://1url.cz/fug3x.
• Asociace nájemního bydlení vydala další díl podcastu V nájmu věnovaný cenovým mapám v ČR:
https://1url.cz/Ku0Rv.
• Připravujeme se na jednání prezidia ANB, které proběhne 13. února 2024.
• MMR připomínkovalo jednotlivé body iniciativy ANB nazvané Férový inzerát.
• V průběhu ledna 2024 jsme intenzivně pracovali na rozšíření cenových statistik aktualizovaných v
reálném čase 2x denně, které v únoru poskytneme všem členům Platformy individuálních
pronajímatelů. Rozšiřujeme celkem o 17 měst a jako zdroj nám slouží datový projekt Flatzone.cz.