Newsletter bydlení listopad 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,

v listopadu bylo poměrně rušno, hlavně v Asociaci nájemního bydlení. Pořádali jsme třetí ročník diskusního fóra Kulatý stůl bydlení, natočili jsme další díl podcastu, tentokrát na téma dálkových odečtů a hodně jsme diskutovali s nejrůznějšími ministerstvy. Nezahálel ale ani zbytek trhu. Přinášíme vám přehled toho nejdůležitějšího, co se na trhu s bydlením v listopadu 2023 odehrálo.

Manažerské shrnutí

V listopadovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Třetí ročník diskusního fóra Kulatý stůl bydlení 2023.
Zaděláno na růst – vývoj cen nájmů a bytů.
Pohledem ekonoma: nájemní bydlení zůstává výhodnější než to vlastnické.
(Ne)připravenost drobných pronajímatelů na změny v dálkových odečtech.
Výnosnost nájemného z bytů roste, bude stoupat i nadále?
Osud digitalizace stavebního řízení.

SLEDUJTE ANB NA LINKEDIN A NIC VÁM NEUTEČE:
https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Kulatý stůl bydlení 2023

Zástupci Asociace nájemního bydlení se sešli v úterý 21. listopadu odpoledne v prostorách centra BASE Churchill na pražských Vinohradech spolu se šesti desítkami odborníků na trh s bydlením. Cílem bylo na třetím ročníku diskusního fóra Kulatý stůl bydlení 2023 nejenom probrat současnou situaci na českém trhu s bydlením, ale podívat se na trendy do budoucna, určit kritická místa, představit novinky a definovat hlavní výzvy.

Programem diskusního fóra provázela jednatelka BTR Consulting a členka prezidia ANB Zuzana Chudoba a odbornou část programu jsme uzavřeli velmi příjemnou neformální diskusí nad vynikajícím občerstvením. Role řečníků se zhostili zástupci Asociace nájemního bydlení, Ministerstva pro místní rozvoj, datového realitního projektu Flat Zone, Ministerstva financí či Občanského sdružení majitelů domů v ČR.

Jan Rafaj o Kulatém stole bydlení:

Jsme rádi, že se náš Kulatý stůl bydlení stal již tradičním místem, kde zaznívají nejdůležitější informace, rodí se strategie, predikují trendy a představují novinky. Toho si v ANB ceníme.

Speakeři vystoupili na Kulatém stole bydlení s následujícími tématy:

Vít Soural z Flat Zone prezentoval statistiky a trendy v bydlení ve 3. kvartálu letošního roku.
Anna Hájková z MMR mluvila o modelu úpravy nájemních vztahů a Zákoně o podpoře v bydlení.
Jan Rafaj, gen. ředitel Heimstaden a viceprezident ANB, shrnul reakce trhu na aktivity státu s ohledem na úpravy nájemního vztahu, vládní konsolidační balíček a Zákon o podpoře v bydlení.
Milan Krček, předseda OSMD, vyjádřil stanovisko k návrhům MMR a MSP na změny Občanského zákoníku a Občanského soudního řádu.
Martina Sieber z MF mluvila o cenových mapách, současném stavu a chystaném vývoji procesu.
Stanislav Kubáček, investiční ředitel Heimstaden a člen prezidia ANB, představil zahraniční trendy a predikce trhu s bydlením do 2024.
Jakub Vysocký, jednatel SIAN a viceprezident ANB, představil iniciativu ANB nazvanou Férový inzerát, která má za cíl standardizovat nájemní inzeráty.
Tomáš Kašpar, majitel Key consulting a viceprezident ANB, hovořil o institucionálních a individuálních pronajímatelích a Platformě individuálních pronajímatelů.

Jednotlivé prezentace řečníků plánuje Asociace představit postupně v aktualitách svého webu www.asociacenajemnihobydleni.cz. Dejte si krátkou video ochutnávku. Pokud budete mít zájem o zaslání prezentací, napište nám na komunikace@asociacenajemnihobydleni.cz.

Vývoj cen nájmů a cen bytů

Podle dat společnosti Deloitte vzrostly ceny nájmů v krajských městech během třetího čtvrtletí meziročně o více než 8 % na průměrných 335 korun za metr čtvereční měsíčně. Během uplynulého čtvrtletí si nejvíc připlatili lidé v Brně, kde pronajímatelé chtěli za m2 měsíčně v průměru 350 Kč, což je zhruba o 10 % víc než v jarních měsících. V Praze ceny během léta vzrostly o 4,3 % na 388 korun za m2. Kevin Tran Nguyen, ekonom Komerční banky uvádí:

„Současné tempo zdražování je dáno zpožděnou reakcí nájmů na cenový vývoj v ekonomice kvůli fixacím a inflačním doložkám. Majitelé bytů v době přetrvávající vysoké inflace a sílící poptávky mají prostor zvyšovat nájmy více než v uplynulých letech.“

Ze srovnání posledních dat Českého statistického úřadu za druhé čtvrtletí 2023 ale vyplývá, že z dlouhodobého hlediska nájemné drží krok s tempem růstu průměrných mezd. Ve 2.Q 2023 byl hrubý výdělek 43 193 korun, což je pro srovnání s počátkem roku 2014 o 73 % víc. Průměrný nájem v krajských městech za stejnou dobu podle dat společnosti Deloitte stoupl o 69 %. Bydlení v nájmu je tak přibližně stejně dostupné jako před devíti lety. Pro srovnání. Když loni byly na vrcholu prodejní ceny bytů, stály přibližně 2,5krát více než v roce 2014. Experti v médiích předpovídají, že nájemné se bude kvůli silné poptávce zvyšovat i v následujících měsících. Například podle Michala Skořepy, ekonoma České spořitelny, je současné tržní nájemné stále mírně pod úrovní, která by investorům přinášela výnos srovnatelný například s akciovými indexy. Ovšem trend růstu vývoje nájmů není očekáván tak prudký jako tomu bylo v uplynulých letech u vlastnického bydlení.

Vývoj cen bytů
Z údajů HB Indexu Hypoteční banky ceny bytů během letošního třetího čtvrtletí mezičtvrtletně klesly o 1,1 %. Ve druhém čtvrtletí bylo tempo poklesu ráznější, 2,1 %. Naopak zlevňování rodinných domů se po půlroce zastavilo a v mezičtvrtletním porovnání ceny opět vzrostly o 0,3 %. Ceny pozemků se zvýšily o 1,1 procenta, tempo růstu ale proti předchozím obdobím zpomalilo. Vyplývá to z HB Indexu, který ČTK poskytla Hypoteční banka. Ceny bytů za 3.Q meziročně klesly o 6,2 %. Nejrychleji zlevňují menší a velké byty. Generální ředitel Hypoteční banky Martin Vašek komentoval situaci následovně:

“Očekáváme, že se v následujícím období budou ceny bytů stabilizovat, ale možná se už i blížíme k bodu obratu. Oproti předcházejícímu čtvrtletí vzrostl zájem o bytové jednotky typu 3+1 a 3+kk, jejichž ceny klesaly nejpomaleji. Nejvíce ze všech kategorií bytů klesly ceny malých bytů 1+1, což je netypické, protože dříve tomu bylo spíše naopak. Rychleji oproti předešlému období se snížily také ceny velkých bytů (4+kk a větších), kde může hrát roli odložená poptávka.“

Mezičtvrtletně ceny bytů klesly nejvíce v Moravskoslezském kraji a to o 3,4 %. V Pardubickém kraji pak o 1,8 % a v Ústeckém o 1,4 %. Ceny bytů v Praze mezičtvrtletně klesly o 1,1 %, ve Středočeském kraji pak o 0,6 %. Největší pokles v Praze se udál u panelákových bytů na velkých sídlištích. Počty prodaných bytů v prvním až třetím čtvrtletí meziročně klesly o 14 %.

Nájemní bydlení vs. vlastnické

Náklady na vlastní bydlení v Česku začaly v roce 2020 rychle stoupat a v současné době jsou splátky hypoték na vlastnické bydlení výrazně vyšší než nájem. Důvodem je zvýšení cen bytů a hypotečních úroků, zatímco mzdy se nezvyšují tak rychle. Podíl nákladů na vlastní bydlení na celkových výdajích domácnosti se zvýšil na 60 %. Ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi je dostupnost vlastního bydlení v Česku druhá nejhorší, představuje přibližně 14 průměrných hrubých ročních platů.

Analýza Deloitte ukazuje, že u modelového bytu 3+1 se cena v letech 2019 až 2023 zvýšila ze 7,1 na 10,1 milionu korun. S ohledem na růst úroků ale měsíční splátka hypotéky ve stejném období vzrostla víc než dvojnásobně z 22 500 na 47 300 korun. Výsledky analýzy byly představeny 23. listopadu na konferenci pořádané BTR Consulting. Do roku 2020 byl podle analýzy podíl nákladů na bydlení na celkových nákladech domácnosti stejný u vlastního i nájemního bydlení, pohyboval se mezi 30 až 40 %. Nyní se jeho podíl na celkových výdajích domácnosti blíží 60 %. Mzdy takový růst nezaznamenaly. Petr Hána z Deloitte komentoval závěry analýzy takto:

„To je hlavní důvod, proč se tak rozjely nůžky v nákladech vlastnického a nájemního bydlení. Teď má více lidí problém na vlastnické bydlení dosáhnout. Problém jsou drahé byty hlavně ve velkých městech a zároveň nízké mzdy ve srovnání se Západem.“

Například u bytu 3+kk o ploše 73 m2 v hodnotě 7,7 milionu korun vychází splátka při sazbě 5,74 % p. a. na 40 400 korun, z toho úrok tvoří 32 000 korun. Měsíční nájemné v takovém bytě vychází při průměrné ceně 347 korun za metr2 na 25 300 korun. Při sazbě 4,5 % p. a. už ale u stejného bytu tvoří úrok 24 900 korun při 5leté fixaci, tedy méně než nájemné.

(Ne)připravenost na dálkové odečty

Splnění povinnosti dálkových odečtů tepla a teplé vody v pronajímaných bytech začne platit 1. 1. 2024. Na tuto skutečnost se podle výsledků studie Asociace nájemního bydlení, která dlouhodobě upozorňuje právě na chybějící prováděcí předpis a nedotažená úskalí celého zákona, chystá pouze okolo 15 % drobných majitelů investičních bytů. Průzkum mezi individuálními pronajímateli, SVJ a velkými institucionálními poskytovateli nájemního bydlení realizovala Asociace nájemního bydlení v průběhu října 2023. Vyplývá z něho, že připraveni jsou na dálkové odečty tepla a teplé vody pouze velcí institucionální pronajímatelé. I tak si ale stěžují na nedostatek informací. Jakub Vysocký, viceprezident Asociace nájemního bydlení, (ANB) průzkum komentuje:

“Situace není příznivá ani mezi jednotlivými SVJ. Polovina z nich o povinnosti vůbec neví, druhá polovina situaci neřeší, protože neví, jak bude vypadat prováděcí předpis.”

Asociace nájemního bydlení definovala tři základní nedostatky, bez jejichž doplnění bude velmi problematické se na splnění zákonné povinnosti připravit:

Zákon nedefinuje, kdo je poskytovatel informací a kdo příjemce. Poskytovatel může být teplárna a příjemce SVJ, ale zároveň může být poskytovatelem SVJ a příjemce majitel bytu.
Dalšími členy řetězce jsou nájemníci, případně podnájemníci. Podle zákona jsou všichni příjemci, kromě toho prvního, a všichni jsou poskytovatelé, kromě toho posledního.
Chybí zákonná lhůta pro poskytnutí údajů o spotřebě pro jednotlivé části řetězce. Je dána jedna lhůta, a to jeden měsíc od ukončení měsíce, v němž byla spotřeba provedena. V praxi tak budou vznikat případy, že například SVJ termín stihne a předá údaj majiteli bytu, majitel bytu informaci nestihne předat nájemci a ten dále podnájemci.
Zákon nedefinuje unifikaci datového výstupu, aby mohlo docházet k digitalizaci a automatizaci dat. Jinými slovy neříká, jak má vypadat informace, kterou má konečný odběratel služby obdržet. Navrhujeme jednotný datový formát napříč celou ČR, který by umožnil všem majitelům bytů, kteří byty pronajímají, jednoduché zpřístupnění informací nájemcům a podnájemcům.

Studie také ukázala, že pronajímatelé bytů příliš nevěří účelnosti celého zákona. Ve skupině individuálních pronajímatelů bytů se 61,5 % dotázaných domnívá, že nová povinnost zatíží majitele bytů zbytečně a k ničemu nepovede. 38,5 % dotázaných pak uvádí, že to zatíží majitele bytů účelně a bude to mít svůj přínos. David Bureš z Bureš&Partneři říká:

„Já patřím k té menší skupině. Domnívám se, že okamžitá zpětná vazba může lidem významně pomoci. Nejen lidem, ale obecně společnosti. Dokáže ušetřit náklady, které se proplýtvají. V momentě, kdy dostanete vyúčtování za rok a půl zpětně, už nic nevyřešíte, jen budete naštvaní. Zatímco takto to budete vědět hned.”

V zápětí ale dodává, že by zákon měla doprovázet rozsáhlejší informační kampaň. Velcí institucionální pronajímatelé tak tuto změnu v poskytování informací o spotřebě tepla a teplé vody dle výsledků šetření ANB podporují. Mimo jiné i z hlediska transparentnosti a dlouhodobé podpory veškerých kroků k naplnění cílů Pařížské dohody.

Výnosy z pronájmu v Česku stoupají

Údaje společnosti Bezrealitky.cz říkají, že výnosy z pronájmů v Česku stoupají. Podíl ročního nájmu na ceně pronajímaných bytů v Česku stoupl v průměru na 4,5 %. V některých oblastech, včetně Prahy, se výnosnost bytů blíží vrcholu, v jiných oblastech může dále stoupat. Odhad odborníků je, že v Česku by se běžný výnos z pronájmu investičního bytu mohl ustálit na 6 %.

„Ceny nemovitostí se mohou ještě chvíli stabilizovat, nájemné ale dál poroste. Trend růstu výnosnosti investičních bytů proto může pokračovat.“

Ekonom banky Creditas Petr Dufek

„Nájemné poroste v dalších letech spíš rychleji než ceny nemovitostí. Klíčovým faktorem bude vývoj regulace trhu s tímto bydlením a vývoj celkové inflace a mezd.“

Michal Skořepa, ekonom České spořitelny

Digitalizace stavebního řízení a vyšší daň z nemovitostí

Digitalizace stavebního řízení
Nový stavební zákon a digitalizace stavebního řízení v Česku čelí potížím, které mohou zpomalit proces povolování staveb. ÚHOS v listopadu zastavil výběrové řízení na dodavatele softwaru a prověřuje i novou veřejnou zakázku ministerstva. Dodavatele systému pro digitalizaci stavebního řízení hledalo MMR od roku 2021. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) definitivně tento tendr zrušil. Spuštění digitalizace stavebního řízení má MMR v plánu v polovině příštího roku. Jeho provoz byl oddálen už dvakrát a původně měl být systém funkční už letos v létě. Digitalizace stavebního řízení a územního plánování měla za cíl urychlit povolování staveb. MMR ve svém vyjádření ujišťuje, že termín spuštění digitalizace ohrožen není, klíčoví zástupci trhu s bydlením jsou skeptičtí.

Daň z nemovitosti
Většina majitelů bytů, domů nebo průmyslových areálů i jejich nájemců může v příštím roce počítat s vyšším zdaněním nemovitostí jen v rámci vládního úsporného balíčku. K úpravám se totiž zatím mnoho obcí nechystá. Rozhodnou se podle reálných dopadů nových opatření. Výkonná ředitelka Sdružení místních samospráv Jana Přecechtělová komentuje:

„Na výjezdech se často setkáváme s tím, že obce zatím ani pořádně nevědí, co zvýšení daně přinese i proto, že není jasné, v jaké definitivní podobě začne vládní balíček od ledna platit. Většina radnic počká, daň z nemovitostí pro příští rok měnit nebude.“

Vládní návrh hovoří o zvýšení základní sazby tohoto odvodu přibližně na 1,8násobek. Každá obec se může rozhodnout, zda daň v této podobě ponechá, nebo ji zvedne místním koeficientem. Ten se pohybuje v rozpětí 1,1 až 5. Samosprávy budou moci základní sazbu také snížit, pocítí to však na svých příjmech. Mluvčí ministerstva financí Petra Vodstrčilová potvrzuje:

„Pravomoc obcí bude rozšířena o možnost použít místní koeficient menší než jedna, to jest od výše 0,5. Obce tak budou moci efekt zvýšení základní sazby daně eliminovat v případě, že se tak rozhodnou.“

Představitelé Sdružení místních samospráv i Svazu měst a obcí předpokládají, že pokud radnice ve větší míře k nárůstu zdanění nemovitostí přistoupí, bude to až s platností pro rok 2025.

Střípky z trhu

“Cesta vede přes motivaci, nikoliv regulaci”- Stanislav Kubáček z Asociace nájemního bydlení byl hostem podcastu Kontext.
Vinou špatně nastavených pravidel u krátkodobých pronájmů typu Airbnb stát podle odhadů MMR přichází o 792 milionů korun ročně na daních a obce navíc každý rok tratí 54,9 milionu korun na poplatcích z pobytu.
Objem poskytnutých hypoték v Česku vzrostl v říjnu meziročně o 123 %, úrok. sazba klesla o 0,03 %.
Propad ve stavebnictví o 40 % v souvislosti s poklesem výstavby a objemem hypoték snížil odběr největšího výrobce cihel Wienerberger. Ten na zimu zavírá své závody.
Loni bylo v Česku za první tři čtvrtletí postaveno na 16 tisíc domů, letos za stejnou dobu 11 tisíc domů.
Znovu nastartování výstavby nastane podle ekonomů až s výraznějším poklesem úrokových sazeb.
Stavebnictví v Česku se meziročně zvýšilo o 1,7 %, vydáno bylo o 10,2 % méně stavebních povolení.
Podle průzkumu organizace Budovy21 se přes 90 % Čechů snaží o úspory ve spotřebě energií, převážně volí menší úsporná opatření.
Loni v září šlo ze státní kasy na příspěvky na bydlení o miliardu méně než letos, 766 milionů korun v 188 278 dávkách.
Ministerstvo životního prostředí chystá změny. Chce developery navést, aby stavěli více na pozemcích brownfieldů, a ne na zemědělské půdě. Za výstavbu na kvalitní půdě si budou muset připlatit.

Graf měsíce

Nájemné ve většině lokalit v rámci Prahy v posledních šesti měsících nadále roste. Průměrně o 5 %, jak vyplývá z analýzy společnosti Knight Frank. Tempo růstu cen nájmů (nejen v Praze) se v posledním roce zpomaluje. Odborníci očekávají výrazný nárůst poptávky po nájemním bydlení s ohledem na nízkou dostupnost vlastnického bydlení.

ANB upozorňuje

Zajímá vás správa nájemních budov a efektivní metody správy, jak zlepšit finanční výsledky vašich projektů? Pak neváhejte a přijeďte na seminář:

Seminář je určený pro všechny, kteří chtějí pochopit základy a význam facility managementu v kontextu se zvyšováním výnosnosti investic. Dveře jsou otevřené majitelům nájemních domů, jednotlivcům i společnostem, developerům, kteří plánují nebo staví nájemní projekty, stejně tak property manažerům, jež se o správu těchto projektů starají.

Kdy: 23. ledna 2024, 14–18 hodin
Kde: Dům Radost, náměstí Winstona Churchilla 1800/2, Praha 3 – Žižkov
Vstupenky: https://1url.cz/rudBP

Dělo se v ANB

Další díl podcastu V nájmu: S Jakubem Vysockým, jednatelem SIAN a viceprezidentem ANB, na téma
vyúčtování při pronájmu bytu. Jak a proč ho dělat správně, na co si dát pozor a také o novinkách, které tento proces čekají.
Pořádali jsme třetí ročník Kulatého stolu bydlení, kde jsme odbornou část uzavřeli příjemnou
diskuzí mezi účastníky nad prvotřídním rautem. Pozvání přijala mimo odborníků také desítka médií.
V den konání Kulatého stolu bydlení se sešlo také Prezidium ANB – tématem byla mimo jiné i
struktura jednání s ministrem Ivanem Bartošem nad iniciativou Férový inzerát.
Dne 21.11.2023 se také konala Členská schůze ANB. Mimo jiné přijala zprávy o komunikaci a PR za
rok 2023, schválila rozpočet pro rok 2024 a přijala tři nové členy: správní společnost Flat Service, investiční realitní společnost Fidurock a litevskou realitní investiční a developerskou společnost Baltic Asset Management.
ANB vypracovala studii o (ne)připravenosti drobných pronajímatelů na dálkové odečty.