Newsletter bydlení leden 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,

první měsíc v roce 2023 přinesl na trh s bydlením dva hlavní termíny: zklidnění a vyčkávání. V lednu se také hodně rekapituloval rok 2022. Proto ho v lednovém newsletteru rekapitulujeme i my. Asociace nájemního bydlení přináší přehled toho nejdůležitějšího, co se během ledna 2023 stalo.

Jsme rádi, že nám pomáháte kultivovat bydlení v celé České republice.

Vítězslav Vala, prezident Asociace nájemního bydlení

Manažerské shrnutí

V lednovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Rekapitulujeme vývoj výše nájemného v Česku v roce 2022 s ohledem na nejčerstvější data. Jasné je, že nájmy loni rostly v Praze více než v regionech, ale na konci roku došlo ke stabilizaci.

2. Analytici a realitní odborníci očekávají na trhu s bydlením pozvolné zklidnění cen nemovitostí, počátek roku 2023 je ve znamení vyčkávání. Zároveň ale platí, že trh bude mít i nadále vysokou míru volatility.

3. Ministerstvo pro místní rozvoj a Státní fond podpory investic chystají koncept nového programu, podle něhož by na dotace a půjčky do projektů nájemního bydlení měli dosáhnout kromě obcí také další zájemci.

4. Analytici a odborníci očekávají, že letošní rok by se na trhu s hypotékami mohl nést ve znamení stabilizace, ve druhé polovině roku možná i mírného poklesu hypotečních sazeb.

Vývoj nájmů v roce 2022

Data společnosti UlovDomov.cz potvrzují, že nájemné v Česku zaznamenalo za loňský rok největší růst za poslední roky. V Praze činil podle této statistiky meziroční růst až 22 %. V dalších krajských městech byl růst o něco nižší, okolo 10 %. Ke konci roku 2022 pak akcelerace růstu cen nájmů zpomalila, v některých lokalitách, hlavně těch méně atraktivních, začaly ceny nájmů mírně klesat.

Cena pronájmu bytu o rozloze 2+kk v Praze byla v průměru 17.940 korun, což znamenalo meziroční nárůst 18 %. Až o 22 % zdražily v Praze nájmy bytů 1+kk a 3+kk. I další české metropole zaznamenaly růst cen nájmů, ale ne tak razantní. Například v Brně u dvoupokojových bytů byl cenový nárůst o 5 %, u bytů 2+1 to bylo už o13 %. V Plzni vzrostly nájmy průměrně o 7 % a v Olomouci to bylo o 6 až 12 %. Nájmy ovšem nebyly tou položkou, která bydlení prodražila nejvíc. Hlavním motorem růstu nákladů na bydlení byly ceny energií. Přesto lze mluvit v Česku o roku 2022 jako o roku renesance nájemního bydlení. Hlavní příčinou byly vysoké úroky u hypoték, které udělaly vlastnické bydlení prakticky nedostupným. Data společnosti UlovDomov.cz tento fakt potvrzují. Podle nich se měsíční náklady na vlastní bydlení v Praze koncem roku 2022 u bytu o velikosti 60 metrů čtverečních vyšplhaly až na 2,4násobek výše nájmu.

Ve 4. čtvrtletí 2022 se růst nájmů značně zpomalil, v některých lokalitách dokonce nájmy začaly postupně klesat. Data realitního portálu Bezrealitky.cz ukazují, že v největších městech ceny koncem roku ještě rostly, ale už velmi mírně – v Praze o 3 %, v Brně o 1 %. V dalších lokalitách docházelo i k mírnému poklesu – na Ostravsku o 1 %, ve Středočeském kraji o 3 %. U nájmů se podle studie EHS ve čtvrtém čtvrtletí počet zájemců o byt snížil. Zatímco v srpnu se o jeden byt ucházelo průměrně 39 lidí, koncem roku to bylo 16 lidí. Důvodem je podle EHS větší počet nemovitostí v nabídce. Hodně ale záleželo a stále záleží nejen na městě a čtvrti, ale hlavně na konkrétním umístění bytu.

Ve výhledu pro rok 2023 se odborníci shodují, že ceny zatím vyčkávají. Některé, dá se říci “méně” atraktivní lokality, zaznamenávají mírný pokles cen, ale není to trend, který by šel napříč celým Českem. Záleží hlavně na typu nemovitosti a lokalitě. Developeři víceméně drží ceny, části projektů přenechávají pro nájemní bydlení a věří, že s prvním poklesem hypotečních sazeb se prodej bytů opět rozjede.

Ceny bytů v roce 2022

Rok 2022 byl turbulentní i na trhu nových a secondhandových bytů. Zatímco ceny nových bytů začaly během roku 2022 spíše stagnovat, ceny starších bytů klesaly. Prodeje bytů v loňském roce meziročně klesly o 26 % a domů o 42 %. Prodej luxusních bytů se propadl meziročně o 37 %, jak dokládá analýza realitní kanceláře Svoboda & Williams. Dopadem je klesající hodnota secondhandových bytů a příčinou jsou kromě jiného vysoké úrokové sazby u hypoték. Česká republika v celkovém nárůstu cen bytů přeskočila Německo, které ještě v roce 2020 hrálo prim. Vyšší růst cen nemovitostí byl zaznamenán v poslední době pouze v Maďarsku a pobaltských zemích.

Údaje serveru Bezrealitky.cz říkají, že ceny klesají převážně v lokalitách, které mají z pohledu kupujících nějaké “mínus”, např. větší dojezdovou vzdálenost, stav před rekonstrukcí, energetickou náročnost budovy, ve které se byty nacházejí apod. Ceny pražských i brněnských bytů v dobrých lokalitách se nadále v průběhu roku 2022 držely, a je tomu tak i počátkem roku letošního roku. Ceny panelákových bytů v lednu 2023 klesly v meziročním srovnání v průměru o 20 %. Pokles cen se projevuje hlavně v regionech, v Praze ceny klesly maximálně o 5 %. Tento trend na realitním trhu nových a secondhandových bytů očekávají odborníci i nadále v průběhu roku 2023. Na trhu s rezidenčními nemovitostmi se drží trend nájemního bydlení. Developeři už ve svých projektech s tímto počítají a neprodávají všechny bytové jednotky koncovým zákazníkům, ale část si ponechávají k nájmu, a to buď prostřednictvím firmy, nebo realitního fondu. Některé projekty už dokonce bývají výhradně nájemní.

Injekce pro nájemní bydlení 1,5 mld Kč

Ministerstvo pro místní rozvoj a Státní fond podpory investic letos alokují na projekty podpory nájemního bydlení celkem 1,5 miliardy korun. Z MMR půjde 800 milionů korun a dalších 700 milionů plánuje do zvýšení výstavby vložit Státní fond podpory investic. Hlavním důvodem je podle zmíněných úřadů zvýšení úrokových sazeb u hypoték, které vzdaluje lidem vlastní bydlení a bytů pro budoucí pronajímání se staví zatím málo. MMR ve spolupráci se Státním fondem podpory investic připravuje koncept programu, který má rozšířit okruh budoucích nájemníků, a to na rozdíl od dosavadních programů, kdy o podporu na výstavbu bydlení mohly žádat jen obce a ty pak přidělovaly nově vzniklé byty zejména znevýhodněným osobám. Podstata konceptu spočívá v poskytnutí dotace ve výši 25 % nebo půjčky, která může dosáhnout až 90 % z ceny stavby. Příjemcem dotace v rámci nového programu může být kdokoliv, kdo v době žádosti žádné bydlení nevlastní. Mnohé developerské projekty v aktuální situaci mění podstatu z výhradně vlastnického bydlení na alespoň částečně nájemní.

Koncept MMR ale naráží na rozdílný náhled na věc ze strany Ministerstva financí. Podle něj by se případná podpora nájemnímu bydlení měla omezit pouze na půjčky s výhodnou úrokovou sazbou ve výši 3 %. Oblast nevratné podpory, tedy dotace, pak chce Ministerstvo financí zcela vyškrtnout. Požaduje zároveň, aby příjemcem mohly být jen obce, a nikoliv podnikatelé v bytové výstavbě. Tím pádem by ale koncept nového programu, který zamýšlí MMR, pozbyl podle některých kritiků odlišnosti od dřívějších výzev a kýžený pohyb na trhu s nemovitostmi by se nekonal. MMR má za cíl nastavit podmínky výstavby tak, aby se mohlo stavět 10 tisíc nájemních bytů ročně. Argumentem MMR je také fakt, že bytů pro nájemní bydlení je v tuzemsku cca 891 tisíc, což tvoří pětinu celého bytového fondu. Jejich počet roste jen pozvolna a většina objektů, konkrétně 64 % z nich, byla postavena před rokem 1991.

Vývoj hypoték v roce 2023

Trh s bydlením má za sebou krušný rok. Podle lednových čísel je propad objemu peněz poskytnutých na hypotéky mezi roky 2021 a 2022 dramatických 64 %, meziročně se propadl o 80 %. Analytici a odborníci očekávají, že letošní rok by se mohl nést ve znamení stabilizace. Odložené nákupy bytů způsobené drahými hypotékami vyvolaly napříč realitními kancelářemi rekordní počty zprostředkovaných nájmů. Potvrzuje to mimo jiné generální ředitel sítě realitních kanceláří Remax. Poptávka po koupi nemovitostí (s výjimkou pozemků) stagnovala, což vedlo ke zpomalení růstu jejich cen. Vzhledem ke zvyklostem a vnímání vlastnického bydlení v českých končinách očekávají odborníci, že první výraznější pokles hypotečních sazeb bude impulsem k opětovnému zvýšení zájmu o hypotéky. Z údajů Fincentra Hypoindexu vyplývá, že průměrná úroková sazba hypoték počátkem ledna činila 6,34 %. Banky v Česku poskytly podle Hypomonitoru od České bankovní asociace v roce 2022 hypotéky za 197 miliard korun, což je o 64 % méně než v roce 2021. „V segmentu hypoték se v roce 2022 výrazně projevilo očekávané ochlazení. Musíme však mít na paměti, že současnou situaci srovnáváme s rokem 2021, který byl v mnoha ohledech rokem výjimečným,“ říká Martin Vašek, generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny a dodává, že úrokové míry dosáhly v minulém roce takřka maxima. Podle něho by se pozvolný pokles mohl dostavit ve druhé polovině roku 2023. Podle analytiků bude rok 2023 obdobím stabilizace trhu. Stejně tak se dá očekávat stagnace úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Z hlediska objemu poskytnutých hypotečních úvěrů dojde pravděpodobně ke stabilizaci situace na úrovni roku 2022.

Střípky z trhu:

Čísla výzkumu statistického úřadu Evropské unie říkají, že nemovitosti v Česku zdražily během posledních 12 let o 133 %. Větší nárůst zaznamenaly jen Estonsko, Maďarsko, Lucembursko, Litva a Lotyšsko.
Dle analýzy skupiny Colliers ovlivní v počínajícím roce český realitní trh zejména růst cen energií, stavebních nákladů, nájemného, krize restaurací, tlak na soulad s ESG a proměny centra Prahy.
Server Numbeo sestavil aktuální žebříček nejdražších zemí světa. Praha loni obsadila 271. místo celkových 540 měst světa. Brno je na 306. místě, následuje Olomouc, Plzeň a Ostrava.
Generální ředitel společnosti Remax Jan Hrubý očekává, že s prvním výraznějším poklesem hypotečních sazeb se vrátí zájem o vlastní bydlení, a to možná už letos.
Z údajů Fincentra Hypoindexu vyplývá, že průměrná úroková sazba hypoték počátkem ledna činila 6,34 %.
MMR mluví o zavedení datového standardu staveb (BIM). Jde o digitální model objektu, který obsahuje všechny jeho důležité charakteristiky a informace.
Příspěvek na bydlení dostalo v prosinci 2022 v rámci meziročního srovnání o 50 % lidí víc než o rok dříve.
Podle Marcela Sourala z Trigemy by výrazné zkrácení zdlouhavých povolovacích procesů dokázalo snížit ceny bytů v novostavbách až o 15 %.

Graf měsíce

Dvě třetiny novostaveb se aktuálně v Praze staví o dispozicích 1+kk nebo 2+kk, s rozlohou 60+ metrů čtverečních, vyplývá ze statistik společností Central group, Trigema a Skanska Residential. To je zapříčiněno kromě rostoucích cen nemovitostí také demografickou změnou, kdy podle dat Českého statistického úřadu roste počet jedno a dvoučlenných domácností. Podíl bytů, které tvoří jediná místnost, vzrostl od počátku roku 2018 z tehdejších 20 % na čtvrtinu.

Dělo se v ANB:

Pokud dosud nesledujete Asociaci nájemního bydlení na Twitteru, tak si ji určitě dejte do odběrů, protože počínaje 1.1.2023 ANB zahájila na Twitteru poměrně čilou komunikaci: https://twitter.com/ANB_CZE.
V úterý 10. ledna se v pražských prostorách člena ANB společnosti Heimstaden sešla pracovní skupina ANB, která se věnovala debatě a definování těch nejpotřebnějších legislativních změn. Na konci ledna bude hotová sumarizace změn, v průběhu února se stanoví priority a pak se na nich začne reálně pracovat.
V ten samý den a na tom samém místě zasedalo prezidium asociace, které se věnovalo všem průběžným aktivitám ANB.
Zástupci asociace obdrželi od SFPI model kalkulace na výpočet maximální výše podpory z připravovaného programu na Podporu nájemního bydlení.