Newsletter bydlení prosinec 2022 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
prosinec 2022 byl měsícem rekapitulací, predikcí a přehledných souhrnů, co nového čeká trh s bydlením v roce 2023. Stejný je i náš prosincový newsletter. Nevynechejte ho, pokud si chcete udělat vlastní obrázek o tom, co trh s bydlením v roce 2023 čeká.

Manažerské shrnutí

V prosincovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Ceny nových bytů v prosinci stagnovaly, růst cen nájmů ztratil svou dynamiku a developeři oznámili, jak hodlají stavět v roce 2023.
“Musí být hůř, aby bylo lépe, a v příštím roce to vypadá, že by hůř být mohlo”. To je predikce člena
NERVu Dominika Stroukala. Co bude s trhem bydlení?
Kulatý stůl bydlení pořádaný ANB přinesl celou řadu pozoruhodných prohlášení.
Zpoždění výplat příspěvků na bydlení pokračuje. Co za tím je a co s tím vláda bude dělat?
Experti spočítali, že v Česku aktuálně žije v nouzi 1,3 milionu lidí. Kdo to je?
Novela stavebního zákona se překvapivě může stát bodem, kde začne vláda a opozice spolupracovat. Chystá se velký Komplexní pozměňovací návrh.
Počínaje lednem se mění celá řada mandatorních výdajů státu, které přímo ovlivňují kompetence k
bydlení. Uvádíme přehledně, co vše se mění.

Aktuální situace na trhu s bydlením v prosinci 2022

Trh s bydlením v České republice pokračoval v trendech započatých v polovině roku a potvrzených na
podzim 2022. Znamená to, že ceny nových bytů víceméně stagnují, ceny starších bytů klesají a nájemné
stále mírně roste.

Ceny bytů
Ceny nových bytů stagnují. Silní developeři na trhu podle Central Group nebudou navzdory dramaticky
klesající poptávce kvůli vysokým stavebním nákladům snižovat ceny nových bytů i za cenu dočasně
ořezané nabídky. Například zmíněná Central Group pozastavila právě díky slabší poptávce několik svých
projektů v různých fázích. Jedná se o cca 750 bytů. Současná krize tak oproti té minulé po roce 2008
výrazně rozevře nůžky mezi staršími byty a novostavbami. A nemyslí si to pouze Central Group. Podobně se pro E15 v anketě mezi developery vyjádřili také zástupci Geosan Development. Komentátoři začali používat v souvislosti s developery zcela nový neotřelý termín. Tvrdí, že čeští developeři se tzv. “zapouzdřili.” Znamená to, že trh ochladl natolik, že nové projekty se schovávají do šuplíku a nebude se stavět “na sklad”. Ono zapouzdření ale neznamená, že by na trhu s novými byty bylo mrtvo. Množí se totiž nabídky na odkup nedokončených projektů, které jejich autoři už nejsou schopni dotáhnout do konce. Opět citace Central Group: „Nabídek a akvizičních možností registrujeme třikrát víc než například před půl rokem. Novinkou oproti minulosti je i to, že majitelé jsou nyní ochotni jednat i o ceně,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a šéf společnosti Central Group. Největší tuzemský developer o akvizicích uvažuje. Odložením zahájení výstavby dvou ze svých projektů si už uvolnil finanční prostředky. „Hodně jsme nakupovali i v minulé krizi,“ dodal Kunovský. Ceny secondhand bytů klesají. Stojí za tím i vyšší nabídka. Prosincová data podle analýzy serveru FlatZone.cz ukazují, že nabídka bytů na sekundárním trhu v regionech ve třetím kvartále vzrostla o 4 200 bytů (+31 %) a plošná průměrná jednotková cena za metr čtvereční klesla na úroveň 56 830 Kč.

Nájemné a náklady na bydlení
Zdá se, že růst cen nájemného začíná pomalu brzdit. Například v Olomouckém kraji hlásí tamní realitní
makléři, že nájemné v kraji dosáhlo svých stropů. V meziměsíčním srovnání nájmy víceméně stagnovaly.
Nových čerstvých dat není mnoho, prosincový trend trhu najdete například na www.realitymix.cz zde:
https://bit.ly/3jJgkaW. Podle údajů tohoto portálu dokonce i v Praze výše nájmů meziměsíčně poklesla, a
to o 1,5 %. Mnohem více se nyní řeší teplo a začíná se ještě více řešit cena vody. Po energiích a teplu se
ukazuje, že i vodu čeká citelné zdražení. Například Pražané si v roce 2023 za vodu připlatí. Dají o 20 Kč za
kubík více. Celkově vyjde kubík vody (vodné i stočné) na 128 Kč za metr krychlový. Cena vodného a
stočného poroste ale napříč celou zemí. Zdražovat se bude o jednotky, maximálně nižší desítky procent. U
tepla je situace dramatičtější. Náklady na teplo se budou zvyšovat o desítky procent, na některých místech
může být zvýšení cen i násobné.

Jak se bude vyvíjet trh v roce 2023

Z křišťálové koule se na konci roku vždy věští naplno a rok 2022 nebyl výjimkou. Jak tedy bude vypadat
ekonomika v roce 2023? Názor, který víceméně shrnuje názory předních českých ekonomů, přednesl člen
NERVu Dominik Stroukal: „Musí být hůř, aby bylo lépe, a v příštím roce to vypadá, že by hůř být mohlo.
Česká národní banka v prognóze počítá s mělkou recesí, nezaměstnanost mírně stoupne a reálné mzdy se
hluboce propadnou. To je základní scénář vývoje nejen naší, ale i světové ekonomiky.“ Co ale čeká realitní
trh? Zatímco trh s byty krize postihla už koncem léta, komerční nemovitosti pocítí dopady naplno v roce 2023. Někteří prodávající budou muset zlevnit už od obchodních center, kanceláří a průmyslových parků až o třetinu. A co čeká trh s byty? Bude nadále pokračovat růst nájemného, růst však už nebude akcelerovat, ale brzdit. Brzdění růstu cen nájmů se podle veřejně dostupných zdrojů projevilo už na konci 2022. Ceny nových bytů zamrznou. Mimo jiné i proto, že hypoteční trh zůstane kvůli úrokovým sazbám ochlazený. Podle mnohých expertů se na krátkou dobu otevře v horizontu měsíců, maximálně roku, okno na nákup levných bytů.

Kulatý stůl bydlení

Asociace nájemního bydlení uspořádala na přelomu listopadu a října „Kulatý stůl bydlení“. Tentokrát
zvolila prostory kina Přítomnost v domě Radost na Žižkově. A udělala dobře. Dorazily špičky českého trhu s bydlením od zástupců ministerstev – pro místní rozvoj, práce a sociálních věcí i financí, přes zástupce
developerů, bank a velkých institucionálních pronajímatelů, až po šéfy největších oborových sdružení a
zástupce municipalit. Na šedesát odborníků diskutovalo dvě hodiny ta nejaktuálnější témata jako
například chystané kroky vlády a ministerstev, cenové mapy, rostoucí ceny energií a tepla, vstup bank do
výstavby bydlení, dostupné/nedostupné bydlení, novinky a potřebné změny v legislativě a také aktuální
čísla z trhu. “V průběhu ledna budeme na sociálních sítích Asociace nájemního bydlení postupně
představovat videa, která zachycují ty nejdůležitější projevy, které na diskusním setkání zazněly,” říká
viceprezident ANB Jan Rafaj. Zatím se můžete podívat na jedno krátké video, které docela výstižně
dokumentuje konstruktivní a friendly atmosféru setkání:

*Kliknutím na obrázek můžete zhlédnout ukázkové video z Kulatého stolu bydlení 2022*

Zpoždění výplat příspěvků na bydlení pokračuje

Výplaty dávek příspěvků na bydlení se stále zpožďují. O tento typ dávky je od loňského roku enormní
zájem vzhledem k prudce rostoucím nákladům českých domácností. Úřady práce nejsou kapacitně
schopny vše administrativně vyřizovat v kratších intervalech. Na zpoždění se údajně podepsalo i
prezidentské veto novely letošního rozpočtu, kvůli kterému se vyplácení dávek na konci listopadu 2022 na
týden zastavilo úplně. Část nájemníků se tak i vinou zpožděných příspěvků na bydlení dostává do prodlení
s platbou nájemného. Podle mluvčí ÚP ČR Kateřiny Beránkové došlo meziročně k nárůstu agendy zhruba o 50 % a Úřady práce v regionech nemají tolik lidských zdrojů, aby byly schopny vyřizovat tento nápor
žádostí včas. Vláda komunikuje s Úřadem práce ČR a společně se snaží operativně tuto komplikovanou
situaci řešit.

Počty lidí v nouzi v Česku

Experti spočítali, kolik lidí v Česku je skutečně v nouzi. Z průzkumu nazvaného Neviditelní 2022, který v
říjnu a listopadu 2022 provedlo Centrum ekonomických a tržních analýz mezi odborníky z neziskové a
akademické sféry vyplývá, že v Česku žije 1,3 milionu chudých lidí, kteří takzvaně propadávají systémem
sociální podpory. Chudý má o 154 tisíc korun nižší čisté roční příjmy než průměrný Čech v důsledku nižšího uplatnění na trhu práce, nižšího platu, nevyčerpané sociální pomoci, ale i vyšších nákladů na zajištění základních potřeb a nižší kvality života vůbec.

174 milionů korun je částka veřejných peněz vydaných na 12 % Čechů, kteří spadají do kategorie
Neviditelných, resp. chudých lidí, jak je v průzkumu autoři nazývají.

Podle odborníků žadatele o různé finanční dávky, které jsou určeny lidem v nouzi, mnohdy demotivuje
jejich administrativní náročnost, nutnost častého dokládání nároku, pro lidi často matoucí a nejasné
požadavky ze strany úřadů a stud si o dávky žádat. Další komplikací, kterou v systému dávek odborníci
vidí, je malá informovanost veřejnosti o dávkách jako takových a jejich stigmatizace.

V průzkumu odborníci hodnotili také jednotlivé státní příspěvky podle toho, jak obtížné je vyplnit
dokumenty s nimi spojené. Filip Bláha z analytického týmu Centra ekonomických a tržních analýz
podotýká, že nejsnadněji se lidé dostanou k rodičovskému příspěvku. Naopak propadla mimořádná
okamžitá pomoc. Je to paradox, protože právě k ní by se lidé měli z logiky věci dostat nejpružněji, třeba
když se jim rozbije pračka. Zároveň se potvrzuje, že lidé netuší, co od této dávky mohou očekávat, protože se zdůrazňuje její individuálnost.

Novela stavebního zákona

V prosinci 2022 se začala rýsovat poměrně nečekaná spolupráce koalice a opozice na novele stavebního
zákona. Sněmovna v polovině prosince 2022 poslala do dalšího kola projednávání vládní návrh z pera
MMR ministra Ivana Bartoše. Na základě této novely se ruší vznik Nejvyššího stavebního úřadu a jemu
podřízených krajských stavebních úřadů podle vzoru finanční správy. Novela stavebního zákona, který byl
v roce 2021 připraven vládou premiéra Andreje Babiše, ruší schválený model čistě státní stavební správy a
zachovává všechny stavební úřady v obcích, tedy všech nynějších 694 stavebních úřadů. Specializovaný a
odvolací stavební úřad, který má vzniknout v polovině roku 2023, bude mít na starosti strategické stavby
jako dálnice, elektrárny nebo celostátní železnice. Ostatní stavby budou do 30. června 2024 podléhat
povolování podle dosavadních předpisů. Digitalizace stavebního řízení by měla být po půlročním odkladu
spuštěna 1. ledna 2024. Sněmovna současně podpořila související vládní návrh nového zákona o
jednotném environmentálním stanovisku (JES), který má před stavebním řízením sloučit povolení všech
úřadů odpovědných za životní prostředí. U obou návrhů prodloužili poslanci lhůtu pro projednání ve
výborech mezi 1. a 2. čtením na 80 dnů. Opozice i koalice deklarovala připravenost spolupracovat na tzv.
Komplexním pozměňovacím návrhu. Obecně se předpokládá, že tento Komplexní pozměňovací návrh
poměrně hodně změní současnou podobu novely.

Změny v sociálních dávkách počínaje lednem 2023

Od ledna 2023 se mění celá řada mandatorních výdajů státu. Uvádíme ty nejdůležitější, které přímo
ovlivňují kompetence k bydlení.

Příspěvek na bydlení
Situace okolo zvyšujících se životních nákladů přiměla nezvykle velký počet lidí k tomu, aby požádali o
příspěvek na bydlení. V roce 2022 byl zájem o tuto dávku rekordní. Zatímco v říjnu 2021 zaznamenal Úřad
práce ČR 138 141 proplacených žádostí o příspěvek na bydlení, v říjnu 2022 to bylo už 188 001 proplacených žádostí. Od ledna 2023 se sjednotí podmínky pro získání příspěvků na bydlení co do lokality bydlení. Doposud musely náklady na bydlení v Praze přesáhnout 35 % příjmů domácnosti a mimo Prahu 30 %. Nová hranice pro získání dávky se sjednotila na 30 % příjmů domácnosti bez ohledu na to, zda bydlíte v Praze či mimo hlavní město. Od ledna 2023 se také zruší takzvaná fikce příjmů. Podle ní se u rodin s příjmy nižšími než životní minimum vypočítávala výše dávky právě z částky fikce příjmů. Po zvýšení životního minima ale došlo k tomu, že se výše příspěvku na bydlení snížila právě u rodin s nejnižšími příjmy.

Příspěvek na dítě
Příspěvek na dítě je od ledna 2023 o 200 korun vyšší. V návaznosti na zvýšení životního minima se rozšíří
množství lidí, kteří na tuto dávku nově dosáhnou. Podmínkou pro přiznání příspěvku na dítě je příjem
domácnosti nižší než 3,4násobek právě životního minima.

Dávky v hmotné nouzi
Do příjmů domácnosti, které ovlivňovaly výši dávky v hmotné nouzi, byly dosud započítávány také
příležitostné příjmy dětí z brigád. To se ale počínaje lednem 2023 mění a tyto výdělky budou při výpočtu
dávky v hmotné nouzi opomíjeny.

Životní a existenční minimum
Životní minimum představuje minimální společensky uznanou hranici peněžních příjmů k zajištění výživy a
ostatních základních osobních potřeb (zdroj: MPSV ČR). Od ledna 2023 vzroste z 4620 na 4860 korun.
Existenční minimum od ledna stoupne z dosavadních 2980 korun na 3130 korun a je minimální hranicí
peněžních příjmů, která se považuje za nezbytnou k zajištění výživy a ostatních základních osobních
potřeb na úrovni umožňující přežití.

Zvyšování důchodů
V lednu 2023 proběhne pravidelná valorizace důchodů, v průměru se důchody zvýší o 825 korun. Další
zvýšení plánuje ministerstvo práce a sociálních věcí na léto 2023, kdy by se měly důchody zvýšit v průměru o 670 až 800 korun.

Výchovné
V balíku zvyšování dávek, které proběhne v lednu 2023, je naplánované také zvýšení důchodu těm, kteří
vychovali děti. Za každé vychované dítě dostane žena již důchod pobírající k důchodu dalších 500 korun.
Zvýšení proběhne i v tomto případě automaticky. Totéž platí pro ženy i muže, kteří se přihlásili k důchodu
po Silvestru 2022. Rozdílná situace platí pro muže, kteří už v důchodu jsou a splňují podmínky pro přiznání výchovného, ti si o něj musejí požádat.

Střípky z trhu:

Společnost Progresus v čele s manažerem a investorem v oblasti nemovitostí Martinem Skalickým má v plánu postavit první dřevěný mrakodrap v Česku.
Z průzkumu specializované realitní firmy CBRE vyplývá, že v roce 2022 zdražily prémiové kanceláře v průměru o 10 %.
Prezident podepsal novelu zákona, podle níž budou dálkové odečty povinné od 1.1.2024.
Majitel a spoluzakladatel skupiny Arete Lubor Svoboda očekává konsolidaci na trhu nemovitostních fondů. Chce toho využít a nakupovat. Připraveno má 100 milionů.
Plzeň se rozhodla pomáhat seniorům v bytové nouzi sdíleným bydlením. Každý bude mít vlastní
pokoj, kuchyň, koupelna a toaleta budou společné. Už takto bydlí první lidé.
Provozní ředitel společnosti Crestyl v Česku Simon Johnson potvrdil zájem nabízet nájemní bydlení v ČR.
Nejnovější data společnosti PAQ Research potvrzují, že domácnosti s příjmem pod hranicí chudoby, samoživitelé, chudší polovina nájemníků a podnájemníků a samostatně žijící důchodci dávají za bydlení v průměru více než 40 % z příjmů.
Průměrná splátka hypotéky je 32 tisíc korun, průměrný plat 39 tisíc. V Indexu dostupnosti bydlení podle krajů se nejhůře umístila Praha, nejlépe je na tom Ústecký kraj. Zdrojem dat je analýza společnosti UlovDomov.cz.
Podle analytika České spořitelny Davida Navrátila může inflace začátkem roku vystoupat i přes 20 %, v druhé polovině roku ale prý spadne na jednociferná čísla.

Tabulka měsíce

Hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler představil na svém twitterovém účtu srovnávací
tabulku, která ukazuje drastický propad hypoték. Meziroční výsledek za listopad 2022 je ve srovnání s
rokem 2021 minus 84 %, ve srovnání s rokem 2019 minus 65 %. Druhá polovina roku 2022 byla z pohledu
nově poskytnutých hypoték nejslabší za posledních 10 let.

Dělo se v ANB:

13. prosince 2022 se krátce a on-line formou sešlo prezidium ANB, další schůze prezidia ANB je
naplánována na 10.1.2023.
Zástupce ANB se 7. prosince zúčastnil na MPSV setkání expertní skupiny projektu Podpora sociálního bydlení, tentokrát na téma: Řešení sousedských vztahů – jak předcházet problémům se sousedy a jak řešit ty již vzniklé.
ANB v průběhu prosince 2023 představila své nové členy: RealLocate s.r.o., Bureš & Partneři, UlovDomov.cz a ZN Byty s.r.o.
Zástupci ANB se zúčastnili setkání vnější pracovní skupiny MMR k zákonu o podpoře v bydlení, které se konalo 16. 12. 2022.
Světlo světa spatřil projekt www.najemplus.cz. Sdružuje pronajímatele bytů, kteří se zavázali poskytovat dlouhodobé nájemní smlouvy v délce alespoň 5 let.