Newsletter bydlení červenec 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
ve zkratce by se dalo říci, že i trh s bydlením najel v červenci na prázdninový režim. Zajímavé trendy a
informace se objevily, ale zásadní nebo skokové změny nečekejte. Nájmy víceméně stagnovaly, ceny bytů
se v červenci z drobného poklesu vrátily zpět k mírnému růstu. Představy o ceně se mezi prodávajícími a
kupujícími začaly ještě více rozcházet a objevily se i nové ministerské nápady. Pojďte se s námi podívat na
další novinky a hodnocení situace, jež nám červenec na trhu s bydlením přinesl. Děkujeme, že jste s námi.

Manažerské shrnutí

V červencovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Aktuální vývoj na trhu – nájemné, ceny bytů, hypotéky, snížení stavební produkce.
Dotovaná hypotéka od Trigemy aneb developeři se snaží sami rozhýbat nákupy bytů.
Rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou bytů se nadále zvyšuje, představy prodávajících a kupujících se nepotkávají a kupující vyhrávají.
Výzkum České spořitelny – náklady na bydlení.
MPSV zpřísní podmínky pro přiznání příspěvku na bydlení.
„Oprav dům po babičce“ – nový program z dílny MŽP bude ještě podroben diskusi.

Aktuální vývoj na trhu s bydlením

V letošním prvním čtvrtletí zažívaly podle dat ČSÚ ceny bytů v Praze pokles o 6 %. Ve druhém čtvrtletí pak následoval pokles cen bytů i v dalších lokalitách v Česku. Tento pokles cen bytů ovšem vyvolal reakci, zvýšil se zájem o hypotéky. Období nižších cen tak netrvalo dlouho a ceny bytů opět stoupají. Růst cen se dotkl zejména bytů v Praze a v dalších velkých městech a jejich spádových oblastech. Cena za metr čtvereční staršího bytu přesahovala začátkem léta 117 tisíc korun. Právě příměstské lokality zaznamenaly opět příliv zájmu o byty, tzv. suburbanizace. Lidé si drží práci ve velkoměstě, ale bydlí na okraji měst nebo
za městem. Z průzkumu Creditas Real Estate vyplývá, že pro téměř 62 % lidí mimo Prahu nepředstavují
náklady na bydlení ani třetinu veškerých výdajů. Průzkum EHS z druhého kvartálu 2023 zveřejněný v
červenci zase říká, že vzrostla skokově poptávka po menších bytech, nabídka však zůstává omezená,
protože vlastníci bytů čekají na vyšší ceny. Šéf skupiny EHS Hendrik Meyer situaci komentuje následovně:

„Několikátý kvartál v řadě se ukazuje, že majitelé raději prodej pozdrží, než aby přistoupili na aktuální ceny. Z mého pohledu se tak do konce roku můžeme dostat v nabídkových cenách pražských secondhandových bytů k hranici 125 tisíc korun za metr čtvereční, tedy zhruba na úroveň
pražské novostavby roku 2021.“

Růst cen bytů je částečně ovlivněn díky zvýšenému zájmu o hypotéky. Podle odborníků mohou hrát roli
také skryté slevy developerů, díky nimž se lidé stěhují ze starších bytů do novostaveb. Do nabídky putují
také byty, které jejich vlastníci s nově nastavenou hypotékou nejsou schopni ufinancovat.

Situaci v Praze kopírují další velká města v okolí, kde stoupá poptávka po panelákových bytech po
rekonstrukci a po rekonstruovaných činžácích. Ceny rodinných domů stouply na 65 tisíc korun za metr
čtvereční, u bytů skoro na 80 tisíc korun za metr čtvereční.

Data společnosti Knight Frank říkají, že v Praze před opětovným zdražením ceny starších bytů za poslední
půlrok klesly ceny v průměru o 2,2 % na průměrných 8,5 milionu korun. Nabídka starších bytů na trhu se
ale snížila o 14 %. U novostaveb ceny prakticky stagnovaly a průměrná nabízená cena za byt byla 9,7 mil.
korun. Nárůst cen zaznamenaly rezidenční nemovitosti prémiových kvalit o 1,9 % na 202 430 Kč za metr
čtvereční. Kateřina Poláková, vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí v Knight Frank potvrzuje trend
kupujících v posledních několika měsících:

„Mění se také nároky kupujících. Lidé se mnohem více než kdy dřív zaměřují na kvalitu bydlení a mají vyšší nároky na jeho standard a doplňkové služby.”

Po loňském skokovém nárůstu nájmů, které dle veřejně dostupných informací rostly mnohdy až o několik
desítek procent, se tempo jejich růstu snížilo. Rozdíly v cenách nájemného jsou dány stavem bytových
jednotek nebo různými nabídkami v té které lokalitě. Podle analýzy Knight Frank se například na Praze 8
zvedl průměrný nájem v posledním půl roce o 11 %, na Praze 3 naopak klesl o 5,3 %. V Moravskoslezském
kraji pak nájmy podle analýzy společnosti SIAN, která čerpala z dat Flat Zone, v meziročním srovnání
05/2022 a 05/2023 vzrostly o 7 %, a za poslední tři roky pak vzrostly nájmy v celém Moravskoslezském kraji včetně Ostravska o 15 %.

S létem zaznamenal růst také trh s nájemním bydlením. V Praze se podle analýzy EHS nájemné pohybuje
okolo 340 korun za metr čtvereční, ve Středočeském kraji je to cca 248 korun za metr čtvereční. Další růst
očekávají odborníci ve druhé polovině roku, zejména v září, tedy na počátku dalšího školního roku, kdy se
růst dotkne hlavně univerzitních měst. Poptávka bude opět vysoko nad nabídkou. Už v současné době je
podle údajů z analýzy EHS na jeden byt zhruba třicet zájemců.

Trigema nabízí produkt “Dotovaná hypotéka”

Developerská firma Trigema začíná ve svých nových bytových jednotkách nabízet nový produkt Dotovaná Hypotéka 2,49 %. Svým klientům tímto dává záruku, že po dobu 2 let budou hradit o třetinu nižší splátky,
než jsou běžné u aktuálně dostupných hypoték. Smyslem této finanční služby je snížení obav klientů z
vysoké měsíční splátky a ulehčení rodinnému rozpočtu po dobu prvních dvou let. Vlastní bydlení tak chce
Trigema udělat dostupnějším a i přijatelnějším vůči rozpočtům rodin. Tento koncept finančního plnění
nabízí Trigema například ve svých nových bytech komplexu Skvrňany v Plzni. Jde o sedm šesti podlažních
bytových domů na ploše téměř 10 000 m2 zahrnujících cca 200 bytů o dispozicích od 1+kk po 4+kk. Zatím se nezdá, že by další developeři chtěli postup Trigemy zavádět.

Rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou bytů se nadále zvyšuje

I přes slevy některých nemovitostí na trhu s bydlením se představy o cenách nemovitostí ze stran
prodávajících a kupujících stále příliš nesetkávají. V květnu se představy o ceně nemovitostí lišily o 13 %
(ukazatel Broker Consulting REALINDEX*). To znamená, že o 13 % se lišila představa prodávajících, za jakou cenu rezidenční nemovitost nabízeli, a reálná cena, za kterou ji nakonec prodali. Průměrná nabídková cena byla 66 417 Kč/m2, ta konečná realizovaná byla však 59 527 Kč/m2. Většímu sbližování nabídky s poptávkou brání podle odborníků výše hypotečních sazeb a pomalé povolování nových projektů.

Kristýna Viktora, vedoucí realitního oddělení Broker Consulting vysvětluje:

„Na trhu v současnosti registrujeme zvýšený zájem o urychlení přípravy některých projektů. Dalším momentem pro rozhýbání trhu s byty bude postupný pokles úrokových sazeb z hypoték a nabytí účinnosti novely stavebního zákona.“

Se zajímavým grafem přišla v červenci společnost Remax. Podle něho se zkracuje průměrná doba od
nabídky k uzavření nájemní smlouvy. Naopak v době pandemie v Praze ceny klesly a doba potřebná k
zajištění nájmu se prodloužila na 57 dní z předchozích 25 dní. Dnes je průměrná doba od nabídky k
pronájmu v Praze 34 dní.

*Pozn.: Broker Consulting REALINDEX je analytický nástroj, který porovnává data z celého realitního trhu. Vyjadřuje rozdíl mezi realizační (prodejní) a prvotně nabízenou cenou nemovitosti. Díky tomu ukazuje, jaký je na trhu soulad mezi nabídkou a poptávkou, tedy do jaké míry očekávání nabízejících odpovídají tomu, za kolik jsou zájemci ochotni nemovitost pořídit.

Výzkum České spořitelny – náklady na bydlení

Ze studie České spořitelny zveřejněné v červenci vyplývá, že pro 56 % respondentů představují náklady na
bydlení velkou či velmi velkou zátěž, před energetickou krizí to bylo 33 %. V Praze jsou lidé přetíženi
náklady na bydlení nejčastěji, v menších městech a obcích je pravděpodobnost přetížení zhruba poloviční.
Z dat studie vyplývá, že se vnímání zátěže z nákladů na bydlení zhoršilo napříč celou populací, a to bez
ohledu na věk či vzdělání. Na vlastní bydlení dosáhne v Česku jen pětina domácností. Důvody jsou jasné.
Vyšší ceny nemovitostí, vysoké hypotéční úroky a nedostatečný růst příjmů. Průměrné domácnosti chybělo na konci roku 2023 sedmnáct tisíc korun měsíčně na to, aby její členové dostali a dokázali financovat hypotéku na byt o rozloze 65 m2 za průměrnou cenu, která byla 6,1 milionu korun. To je sice o 2 % méně než v roce 2021, ale nedostupnost bytů se zvýšila. Analytik České spořitelny Radek Novák hodnotí situaci pro Lidové noviny takto:

„Vysoké ceny nemovitostí i drahé a nedostupné hypotéky opravdu nutí lidi odkládat pořízení vlastního bydlení. Zůstávají tak v nájemních bytech a domech nebo je více poptávají. Týká se to však zejména velkých a atraktivních měst.“

V celé České republice platí, že čtyři pětiny domácností na hypotéku na průměrný byt nedosáhnou. Cenu
šroubují nahoru velká města jako Praha nebo Brno. Když se průzkum České spořitelny zaměřil na
jednotlivé kraje, výsledek byl už jiný.

Například v Ústeckém kraji by vzhledem k nižší ceně bytu dosáhla na hypotéku i průměrná rodina.
Průměrné rodiny tam mají o 23.000 korun měsíčně vyšší příjmy, než jaké jsou na hypotéku na tamní byty
potřeba. Podobná situace je také v kraji Moravskoslezském, Karlovarském, Zlínském, Pardubickém a na
Vysočině. Navzdory tomu ale platí v celém Česku, že dostupnost bydlení se zhoršila všude.

Podmínky pro přiznání příspěvku na bydlení

V květnu 2023 pobíralo příspěvek na bydlení 201 tisíc domácností, na které stát vyplatil 1,2 miliardy korun.
O příspěvek ale nežádají jen nízkopříjmoví žadatelé, proto Ministerstvo práce a sociálních věcí (MPSV)
plánuje zpřísnění podmínek a uvažuje o majetkovém testování žadatelů.

Nárok mají v současnosti ty domácnosti, jejichž náklady na bydlení přesahují 30 % příjmů a zároveň tato
částka nesmí být vyšší než částka normativních nákladů, tj. průměrných celkových nákladů na bydlení
podle velikosti obce a počtu členů domácnosti.

Objevují se ale případy, kdy příspěvek pobírají lidé, kteří v nouzi nejsou, nicméně splňují podmínky pro
přiznání příspěvku, např. žadatelé, kteří vlastní nemovitost, ale bydlí v nájmu, nebo OSVČ využívající
paušální daň. Průměrná výše příspěvku je 6 tisíc korun, u těchto “nepotřebných” žadatelů se může
vzhledem k nákladům vyšplhat podstatně výš. Pro lidovky.cz popsala změny mluvčí MPSV Eva Davidová:

„Zvažuje se úprava směřující k vlastnění dalších bytů nebo domů, než ve kterém domácnost žije, a na který žádá o pomoc s úhradou nákladů na bydlení. Rovněž je zvažováno testování úspor, tedy zkoumání nejenom pravidelných příjmů. V tomto ohledu se diskutuje o adekvátní hranici
úspor.“

Podle Davidové jsou diskuse nad možnými úpravami příjmově testovaných dávek na začátku a
konkrétnější obrysy návrhu úprav by měly být známy do konce letošního roku. O příspěvek na bydlení
podle údajů MPSV nejčastěji žádají jednočlenné domácnosti, například senioři, ale jejich počet nijak zvlášť
nepřevyšuje počet žadatelů z vícečlenných domácností.

V souvislosti s testováním úspor Jan Klusáček, analytik iniciativy Za bydlení upozornil, že každé další
testování stojí státní rozpočet nemalé peníze.

„Síť úřadů práce je dlouhodobě přetížená, v některých městech ani nestíhá včas vyplácet dávky. Plošná povinnost testovat úspory by celý systém zahltila. Opět bych dal možnost testovat úspory a možnost neposkytnout příspěvek v odůvodněných případech.”

Podle sociologa a člena Národní ekonomické rady vlády Daniela Prokopa není podstatný majetkový test,
ale omezení příliš široké cílové skupiny. Nyní totiž mohou dostat příspěvek i lidé, kteří mají například čistý
příjem domácnosti 70 tisíc korun a náklady 24 tisíc korun. Upozornil také na to, že dorovnávání výše
příspěvku do 30 % nákladů bez ohledu na zbytkový příjem vede k tomu, že příspěvek může být dost
vysoký, někdy až 15 tisíc korun.

Nový program „Oprav dům po babičce“

Nový program Oprav dům po babičce českého ministra pro životní prostředí Petra Hladíka nabízí štědrou
podporu. Majitelé domů mohou žádat o milion korun na zateplení nemovitosti. Dále mohou žádat částky v rozmezí 100 až 200 tisíc korun na instalaci fotovoltaických elektráren, výměnu kotle, zařízení zelené
střechy, využití dešťové vody atd. K dispozici jsou také příplatky pro rodiny, které mají trvalé bydliště v
některé ze dvou tisíc odlehlých obcí, případně příplatky za výchovu dětí. Slíbená dotace pokryje podle
výpočtu Ministerstva životního prostředí dvě třetiny nákladů na přestavbu. O dotace se očekává enormní
zájem a poskytovatelem by měly být stavební spořitelny, které v současnosti jednají s vládou o
podmínkách poskytnutí peněz z evropských fondů. Pro lidovky.cz uvedla Lucie Früblingová, mluvčí
Státního fondu životního prostředí:

„Denně nám chodí stovky e-mailových dotazů a zvýšený zájem zaznamenáváme i na našich krajských pracovištích.“

Program Oprav dům po babičce se mírou podpory o mnoho neliší třeba od programu Nová zelená
úsporám. Výhodou je ale výplata peněz dopředu a zvýhodněný úvěr. Okolo celé dotace je ale ještě mnoho otazníků. Nejspíš ho budou poskytovat stavební spořitelny, a to od ledna 2024. Nejsou ale jisté podmínky ani úroky a zatím není ani změněný zákon, který by stavebním spořitelnám umožnil operovat s penězi z evropských fondů. Ty aktuálně jednají se státem, za jakých podmínek se dostanou k penězům z EU, jež následně půjčí lidem. Není znám ani úrok vázaný k této půjčce. Stavební spořitelny vidí novou příležitost k získávání nových klientů a rozšíření svých služeb.

Ministr Ivan Bartoš však žádá revizi dotačního programu. Jeho detaily neznal ani ministr financí Zbyněk
Stanjura. Podle některých odborníků zvýhodňuje vlastníky velkých domů a nemyslí na obyvatele bytů.
Například sociolog Martin Lux o něm doslova prohlásil: „Snad je to špatný vtip. Z pohledu bytové politiky
je to nejhorší program za posledních dvacet let.“ Kritici žádají, aby se strop na podporu vypočtenou podle
obytné plochy snížil ze současných 350 metrů čtverečních na průměrnou velikost rodinného domu, tedy
80 metrů čtverečních. Míra dotace 66 % nákladů je prý také příliš vysoká. Zároveň ministr Bartoš
připomíná, aby ekologické dotace nezapomínaly na rekonstrukce bytových domů. K tomu se připojuje i Jiří Koželouh z Hnutí Duha:

„Nedostatkem celé státní pomoci se zateplováním je převažující cílení na majitele rodinných domů. Chybí pomoc nízkopříjmovým rodinám v bytových domech a nájemním bydlení, kde se nachází největší část lidí v energetické chudobě.“

Střípky z trhu:

Češi se stále více zajímají o investování do nemovitostních fondů, které jim umožňují investovat do nemovitostí bez nutnosti vlastnit celý objekt.
Praha připravuje nová pravidla pro pronajímání obecních bytů s cílem lepšího hodnocení žadatelů. Návrh pravidel kritizuje Platforma pro sociální bydlení s ohledem na ztrátu transparentnosti.
Květnové meziroční snížení stavební produkce v Česku ovlivnilo počet zahájených staveb bytů, ten klesl o 35 %.
ČNB drží klíčovou sazbu na 7 %. Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů klesla v červenci na 6,24 %.
V letošním roce zatím poskytly banky a stavební spořitelny přes 22 000 hypoték v objemu necelých 64 miliard korun. V porovnání s minulým rokem je to propad o více než polovinu.
V Českých Budějovicích se blíží dokončení nejvyššího (čtyřpodlažního) dřevěného paneláku co by rychle postavené pasivní dřevostavby.

Graf měsíce

Vývoj nájemného v okolí Prahy a v Brně je podle REMAX velmi podobný. V okolí Prahy činí průměrné
nájemné 284 korun za metr čtvereční obytné plochy, což představuje pětiprocentní meziroční růst. V Brně
pak jde o 9% meziroční růst.

Dělo se v ANB:

Už znáte novou členku? Stala se jí Zuzana Chudoba z BTR Consulting. Přečtěte si, čím se chce
zabývat ZDE.
Asociace nájemního bydlení má rozhodnutím členské schůze čtyři viceprezidenty. Prezidentem ANB
byl opět zvolen Vítězslav Vala. Aktuální přehled členů prezidia a viceprezidentů najdete zde:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/prezidium/.
Prezidium Asociace nájemního bydlení má nového člena – společnost Linkcity Czech Republic a.s..
Podívejte se na webu ANB na její představení:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/novy-clen-asociace-linkcity-cz/.
Od 1.7.2023 je ANB členem Asociace rozúčtovatelů nákladů (ARTAV) na teplo a vodu. Těšíme se na
spolupráci.
Vydali jsme další díl podcastu ANB “V nájmu”. Tentokrát je na téma vývoje počtu neplatičů
nájemného v Česku. Naším hostem byl jednatel společnosti SIAN Jakub Vysocký: Poslechněte si ho,
stojí to za to: https://1url.cz/BuQrB.
Zástupci ANB se zúčastní Kulatého stolu k zákonu o podpoře v bydlení, který pořádají na konci
srpna 2023 ministři Ivan Bartoš a Marian Jurečka.