Newsletter bydlení květen 2023

Dobrý den,
pokud pro trh s bydlením hledáme za květen 2023 to správné slovo, je to stagnace. Hypoteční sazby si
nadále drží vysokou laťku, vody cen nemovitostí a nájmů se rovněž příliš nečeří. Odklepnuto bylo zvýšení
daně z nemovitosti, které ale většinu odborné veřejnosti nepřekvapilo. MMR představilo své další plány a
také vznikla nová Platforma individuálních pronajímatelů. Dejte si kávu a načerpejte novinky na trhu
bydlení. Díky, že jste s námi…

Manažerské shrnutí

V květnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Ceny některých nemovitostí dále klesají, ale záleží na typu nemovitosti, stáří, lokalitě a stavu. Naopak
   lehce stoupají ceny nájemného. Co se přehlédnout nedá, jsou klesající ceny stavebních materiálů.
2. Diskutované zvýšení daně z nemovitosti není pro mnoho odborníků překvapením, dá se si říci, že s ním vlastně počítali…
3. Představa MMR: od roku 2025 by měl začít fungovat Garanční fond, který majitelům bytů přinese stálý a jistý příjem, oni na oplátku poskytnou prázdný byt k nájmu.
4. Vznikla Platforma individuálních pronajímatelů, která chce pod křídly Asociace nájemního bydlení
   sdružovat majitele investičních bytů. Těch je podle nové studie v ČR celkem 223 tisíc.
5. Do meziresortního řízení odešel Zákon o podpoře bydlení z pera MMR, který má citujeme “do 10 let
   snížit počet lidí v bytové nouzi o třetinu.” Princip zákona je vznik kontaktních center v obcích. Náklady na systém se odhadují na 1,6 mld Kč / rok

Aktuální vývoj na trhu s bydlením

Společnost Patron GO provedla průzkum na téma vývoje cen nájemného mezi 1400 respondenty do 55 let. Hlavní výsledek tohoto průzkumu je, že v prvním čtvrtletí 2023 vzrostlo nájemné meziročně zhruba o 12 % na 8746 Kč/měsíc. Je to víceméně očekávaný výsledek, který navíc nedosahuje ani míry inflace. Ceny
nájemného podle Jiřího Patáka z Patron GO porostou i v budoucnu, řekl pro ČTK:

“Lze to vyčíst z prozatímního vývoje ve druhém čtvrtletí, ale také kvůli plánovanému zvýšení daně z nemovitosti. To se promítne právě do nájmů. Majitelům se zvýší náklady – a ti si je nechají zaplatit od
nájemníků jedna k jedné. Očekávám, že stovky až tisíce korun navíc, které chce stát na každém bytě vybrat, pronajímatelé zohlední a nájmy podraží.”

Cena celkového nájemného se podle v květnu zveřejněných dat realitní společnosti Century 21 v Česku
pohybuje na necelých 300 Kč/m2. Nejvyšší ceny za metr čtvereční jsou v Praze, kde v prvním čtvrtletí 2023
metr čtvereční vyšel na 394 korun. Nejnižší ceny jsou naopak v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, metr
čtvereční se zde pohybuje mezi 170 a 180 korunami. K situaci nájemního bydlení se pro ČTK vyjádřil také
Eduard Forejt z investiční společnosti Passerinvest:

“Snížení úrokové sazby by mohlo mít vliv na snižování nájemného. Vedlo by k podpoře výstavby nových nájemních bytů a vytvoření volných rezidenčních nemovitostí na trhu. Tím by se tlak na výši nájemného mohl uvolnit.”

Pozitivní vývoj vykazují také aktuální čísla květnová ČSÚ, která říkají, že zpomaluje také růst cen stavebních
materiálů a stavebních prací. V dubnu 2023 vzrostly ceny stavebních materiálů meziročně o 7,8 %, což je o
2,4 % méně než v březnu. Ceny stavebních prací se v dubnu meziročně zvýšily o 6 % oproti březnovému
růstu o 9,4 %. Zmírnění růstu je citelné v cenách stavebních prací, které v dubnu 2023 v porovnání s
březnem 2023 zdražily pouze o 0,3 %, ceny stavebních materiálů šly dokonce nepatrně dolů, a to o 0,1 %.
To jsou dobré zprávy pro segment výstavby nových projektů, jejichž ceny by tento vývoj mohl stabilizovat.

Ceny nemovitostí v Česku jsou podle mnoha odborníků nadhodnoceny a převládá názor, že bude docházet k jejich zlevňování, názory se různí na míru poklesu – některé scénáře počítají s poklesem cen o 5-10 %, některé odhady hovoří o markantnějším poklesu. Pokles cen nemovitostí není plošnou záležitostí, spíše určité typy nemovitostí či jednotlivé nabídky. Trh s nemovitostmi zaznamenal pokles starších nemovitostí, panelákových bytů, či energeticky náročnější byty ve starších zástavbách, domy a byty před rekonstrukcí. Zájemci o koupi bytu v Brně nyní koupí starší jednotku o rozloze 80 m2 téměř o milion korun levněji než loni. V Praze vychází starší byt o rozloze 60 m2 zhruba o půl milionu korun méně než loni. A obdobně ceny starších bytů klesají i v dalších českých městech.

Český hypoteční trh zaznamenal mírné oživení, v celkovém pohledu ale tento mírný pokles hypotečních
sazeb s trhem nijak zvlášť nezahýbal. Banky a stavební spořitelny podle aktuálních dat Hypomonitoru
České bankovní asociace (ČBA) poskytly během letošního dubna hypoteční úvěry v celkovém objemu 10,6
miliardy korun, což je meziměsíčně 16% pokles. Meziročně byl objem hypoték v dubnu nižší o 40 %. Za celý loňský rok objem nově poskytnutých hypoték klesl o 57 %, na 162 miliard korun. Počet nově poskytnutých hypoték je nejnižší za posledních 20 let.

„Objem nových hypoték již druhý rok po sobě klesá o téměř 40 procent. Dostáváme se na úroveň před 10 lety. Totéž platí i z pohledu počtu poskytnutých úvěrů,“ řekl pro idnes.cz obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl.

Aktuální situace na trhu s nemovitostmi dělí majitele bytů a domů, kteří nabízejí nemovitost k prodeji na
dvě skupiny: Ty, kteří nechtějí ze své ceny slevit a raději vyčkávají, na prodej “nespěchají” a ty, kteří aby
prodali, zlevňují. Rozdíl mezi nabídkovými cenami nemovitostí a skutečnými prodejními cenami se
prohlubuje, aktuálně je tento rozdíl na hranici 13 %. Podle Broker Consulting RealIndexu byla v dubnu
průměrná nabídková cena 62 814 korun za metr čtvereční, realizovaná kupní cena pak 54 768 korun za
metr čtvereční. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou se zvyšuje od začátku loňského roku, tehdy
byl tento rozdíl cca 2 %. Rozdíl v cenových očekáváních prodávající vs. kupující je větší u domů než u bytů
a u starších nemovitostí než u novostaveb. Zvyšující se rozdíl mezi nabídkovými a kupními cenami
vysvětluje hlavní analytik Broker Consulting Martin Novák pro ČTK takto.

“Realitní trh prochází stejně jako ostatní trhy určitým vývojem. Vždy záleží na vyrovnávání poptávky s nabídkou. Poptávka je však momentálně oslabená horšími finančními podmínkami u potenciálních
kupujících. Prodávající zatím ve větší míře nereflektují změnu situace na trhu.”

Zvýšení daně z nemovitosti není pro odborníky překvapením

Daň z nemovitostí bude od příštího roku vyšší až dvojnásobně. V některých obcích to ve výsledku bude
navýšení “pouze” třetinové. Rozdíl vzniká v důsledku odlišnosti lokálních koeficientů. Od roku 2025 se pak
daň z nemovitosti bude navíc navyšovat automaticky v návaznosti na inflaci. Obcím bude i nadále náležet
dosavadní daň, státu připadne část peněz, o kterou se daň nově navýší. Příští rok by měl státní rozpočet z
této daně získat devět miliard korun. Z materiálu k vládnímu balíčku vyplývá:

“To, o kolik víc majitel zaplatí za konkrétní nemovitost ovlivní místní koeficient, který se používá pro výpočet daně. Uplatňuje-li obec místní koeficient ve výši 3, inkasuje trojnásobek základní sazby a zavedením státního koeficientu vzroste celková daň o třetinu. Pokud obec uplatňuje pouze základní sazbu daně, dojde zavedením státního koeficientu ke zdvojnásobení daně.”

A co na to odborníci?

„I dvojnásobná daň z nemovitostí je ve srovnání s vyspělými ekonomikami pořád ještě snesitelná. Majitelé
rodinných domů a bytů to utáhnou. Majitelé komerčních nemovitostí ovšem tuto daň přenesou na firmy v
nájmu, a ty to odrazí v ceně zboží a služeb.“

Šéf společnosti B&K Nemovitostní investice Vladimír Brůna pro Právo

„Nastavení a výnosy daně z nemovitých věcí by měly zůstat výlučně v kompetenci obcí, protože jsou to
obecní rozpočty, na které dopadají související náklady, jako je třeba údržba místních komunikací či
inženýrských sítí.”

Předsedkyně Sdružení místních samospráv Eliška Olšáková

“Dlouho se o této možnosti mluvilo a lze říct, že všichni na trhu s bydlením s jejím zvýšením počítají. Je
pravda, že stávající nastavení daně z nemovitosti patří ve srovnání s nejvyspělejšími zeměmi světa k
nejnižším. V tomto ohledu lze považovat její zvýšení za férové. Je potřeba si ovšem uvědomit, že u
nájemních bytů je daň z nemovitosti pro majitele náklad, který se zcela jistě projeví v ceně nájmu.”

Asociace nájemního bydlení

Nedovolím si spekulovat, o kolik by zvýšení daně z nemovitosti mohlo nájemné zvýšit. Určitě to však
nebudou desítky procent, řekl bych spíše desetiny procent maximálně nižší jednotky procent. Nominálně
to pravděpodobně může v nájemném činit nižší stokoruny měsíčně.”

Jakub Vysocký, výkonný ředitel Správy investic a nemovitostí

Nová “státní realitka”

Ministerstvo pro místní rozvoj začíná konkretizovat své představy o podpoře bydlení. Ivan Bartoš
představil tzv. státní Garanční fond, který majitelům prázdných bytů nabídne správu bytů v majetku
soukromých osob.

Ministr pro místní rozvoj v rozhovoru pro časopis Respekt oznámil vznik takzvaného garančního fondu, což bude svého druhu státní realitní společnost, která bude mít za cíl primárně aktivaci dnes prázdných bytů.

Obec bude majitelům bytů platit stanovený stálý nájem, který bude ale vždy o něco nižší než tržní nájem, a byt nabídne veřejně lidem, popř. v dané lokalitě chybějícím profesím, k nájmu. Majitelům nemovitostí by
měl tento způsob poskytnout jistotu placeného nájmu, tedy příjmu a na trh s bydlením přibude množství
bytů, které by se na trh jinak třeba ani nedostaly. Další očekávanou výhodou je, že by tato situace měla
postupně mít vliv na vysoké ceny nájmů. Garanční fond by měl začít fungovat v roce 2025.

Zákon o podpoře v bydlení

V Česku žije podle posledních dat 154 tisíc lidí v bytové nouzi, třetina z toho jsou děti. Dalších 1,3 milionu
lidí je ohrožených ztrátou bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo tzv. Zákon o podpoře v bydlení,
který má přinést systémové řešení a snížit počet lidí v bytové nouzi. Návrh zákona prochází aktuálně
připomínkovým řízením, jeho finální podoba bude jistě předmětem diskuzí a úprav a platit by mohl od
roku 2025.

Hlavní přínosy Zákona o podpoře v bydlení:
• Snížit počet lidí v bytové nouzi minimálně o 30 % do 10 let.
• Pomoc 1,3 milionu lidí ohrožených bytovou nouzí (senioři, samoživitelé, oběti domácího násilí…).
• Snížit počet dětí, které každoročně končí ve státní péči
• Dlouhodobé řešení pro obce

Podle návrhu by v Česku v roce 2025 měla v řadě obcí začít fungovat nová kontaktní centra bydlení.
Poskytovala by poradenství lidem v bytové nouzi, evidovala by dostupné byty a pomáhala bydlení
zprostředkovat. Pronajímatelé by měli mít od krajských úřadů garanci, že dostanou nájem či úhradu za
případné škody. Nájemníkům by se v případě potřeby věnovali sociální pracovníci.

Platforma individuálních pronajímatelů

Asociace nájemního bydlení představila na začátku května tzv. Platformu individuálních pronajímatelů,
která má ambici pod křídly asociace sdružit majitele investičních bytů v Česku.

PIP nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady a tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Nedílnou součástí této platformy je také zastupování zájmů majitelů investičních bytů. Nezisková platforma už na webu www.pip.asociacenajemnihobydleni.cz zahájila provoz a nyní lze koupit členství za 1 Kč na 12 měsíců. Každý den informuje své členy o aktuálním dění na trhu a zároveň je pravidelně upozorňuje na důležité povinnosti nebo nově se otevírající příležitosti. Viceprezident ANB Tomáš Kašpar shrnuje důvody založení platformy takto:

„Vzhledem k tomu, že dlouhodobě disponujeme nájemním know-how ve
všech oblastech, je založení Platformy individuálních pronajímatelů (PIP)
dalším logickým krokem. Touto aktivitou chceme pomoci drobným
provozovatelům investičních bytů s jejich činností a chceme tak nadále
kultivovat trh s nájemním bydlením.“

Souběžně s představením platformy představila Asociace nájemního bydlení studii, která zkoumala počet
a strukturu investičních bytů v ČR. Podle ní je v ČR pronajímáno přibližně 223 tisíc investičních bytů, které
vlastní zhruba 71 tisíc majitelů. Za investiční byt lze podle studie realizované společností Dataligence
považovat především byt, jehož majitel vlastní alespoň tři bytové jednotky „V analýze jsme se věnovali
především fyzickým osobám, které vlastní alespoň 3 bytové jednotky. Většina investičních bytů se nachází
v bytových domech, ve kterých je v ČR kolem 2,4 milionu bytů. Jednoduchou aritmetikou pak lze odvodit
závěr, že zhruba 10 % bytů v bytových domech v ČR je provozováno formou pronájmu investičního bytů.”
doplňuje Tomáš Kašpar. Více informací najdete ZDE.

Střípky z trhu:

• V Praze bylo za 1. čtvrtletí dokončeno v porovnání s pětiletým průměrem o pětinu víc průmyslových hal a skladů. V Česku je víc než 11 milionů metrů čtverečních průmyslových nemovitostí.
• Nově jsou dotace Nová zelená úsporám určeny i pro bytové domy obcí, bytových družstev a společenství vlastníků.
• Společnost Apis Cor představila stavbu domu za 24 hodin pomocí mobilní 3D tiskárny, která tiskne vrstvu po vrstvě recyklovaného betonu.
• Praha plánuje převzít opuštěné objekty České pošty a přeměnit je na městské nájemní byty.
• Společnost Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS) bude stavět 154 nových nájemních bytů v pražské čtvrti Opatov.
• Z průzkumu Central Group vyplývá, že v Praze si chce v následujících 5 letech pořídit nový byt od developera více než půl milionu lidí. 45 % respondentů chce byty 2+kk a 75 % lidí preferuje spíše levnější byt v okrajovější části města.
• Průměrná úroková sazba firemních úvěrů dosáhla na konci prvního čtvrtletí téměř 9 %, což je nejvyšší úroveň od roku 2004.
• Daniel Ryšávka byl jmenován novým ředitelem Státního fondu podpory investic.

Graf měsíce

V roce 2022 bylo dokončeno více než 39 400 bytů, což byl tak trochu paradoxně nejúspěšnější rok za
posledních 15 let. Nicméně letos se očekává zpomalení výstavby bytů kvůli vysokým úrokovým sazbám,
nedostatku pracovních sil a nejistotě ohledně budoucího hospodářského vývoje.

Dělo se v ANB:

• ANB uspořádala na začátku května k příležitosti spuštění Platformy individuálních pronajímatelů akci “Snídaně pro novináře”, kde zástupci ANB informovali o vzniku platformy, jejích záměrech a cílech.
  
• Na této “Snídani pro novináře” ANB zveřejnila Studii investičních bytů, ve které publikuje nová data o počtu investičních bytů v Česku a jejich struktuře. Je to první studie svého druhu v ČR.
  
• Prezidium ANB se sešlo 9.5.2023 v sídle člena ANB CIB Group a.s. v Jeruzalémské ulici v Praze.
  
• Projednalo návrh zákona o podpoře bydlení, účetní závěrku i výroční zprávu ANB nebo návrh na vstup ANB do ARSTAV.
  
• Zástupci ANB nechyběli na Kulatém stole: Budoucnost bydlení v Česku, který 23.5.2023 pořádala místopředsedkyně PSP ČR Klára Dostálová společně s ministrem pro místní rozvoj Ivanem Bartošem a SMO ČR.
  
• V květnu proběhlo setkání zástupců ANB s odborníky na bydlení z MMR, kde ANB představila zástupcům MMR paragrafovaný návrh úpravy nájemního vztahu.