Newsletter bydlení prosinec 2023 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
ačkoliv se zdá, že prosinec na trh s bydlením nepřináší moc nových událostí, ten v roce 2023 jich přinesl docela dost. Co udělá pokles úrokových sazeb ČNB s hypotékami? Co je to Férový inzerát? Kdy se spustí Cenové mapy? Přesně na tohle, ale i spoustu dalšího, odpověděl právě prosinec 2023. Pojďme na to.

Manažerské shrnutí

V prosincovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Co přinese snížení úrokových sazeb ČNB?
Iniciativa ANB Férový inzerát chce udělat nájemní inzerci transparentnější.
Platforma individuálních pronajímatelů je nově zdarma.
Projekt MF a MMR Cenové mapy se blíží ke spuštění.
Meziročně stoupl počet neplatičů nájemného o 13 %.
Budoucnost bydlení má podle Deloitte název Nájemní bydlení.
Ministr Ivan Bartoš se sešel se zástupci ANB.

Snížení úrokových sazeb ČNB

Česká národní banka od 22. prosince 2023 snížila 3 úrokové sazby, které vyhlašuje: repo sazbu, tedy hlavní sazbu, od které banky odvozují svoje úroky na 6,75 %, diskontní sazbu na 5,75 % a lombardní sazbu na 7,75 %. Trh začne s největší pravděpodobností reagovat až na začátku roku 2024. Některé banky ale už začaly hypotéky pod 6 % nabízet v prosinci. Opatrnost je na místě – trh čeká na lednové přecenění, které předurčí míru inflace pro rok 2024. Přesto někteří ekonomové už nyní očekávají, že jak na únorovém, tak na březnovém zasedání sníží ČNB úrokové sazby vždy o čtvrt procentního bodu. To by mělo další pozitivní vliv na akceleraci hypoték. Guvernér centrální banky Aleš Michl situaci na tiskové konferenci ČNB 21.12.2023 komentoval:

„Bankovní rada očekává, že inflace v příštím roce výrazně klesne. Stále vidíme riziko, že nemusí být 2 %, ale může být kolem 3 %, proto ta logika opatrného snížení úrokových sazeb. Míříme dál než na leden, míříme na rok a více dopředu, kde na horizontu vidíme inflaci velmi nízkou, ale spíš horní (hranici) tolerančního pásma (poznámka: horní hranice tolerančního pásma jsou 3 %). Proto musíme zůstat jestřáby, abychom doručili naší zemi inflaci nikoliv tři, ale inflaci dva, případně malinko pod dvěma procenty.“

Podle analytiků tak nebylo proč s uvolňováním měnové politiky otálet. Stejného názoru je i hlavní ekonom eské bankovní asociace:

„Výhled na inflaci v příštím roce již umožňuje začít měnovou politiku uvolňovat, a to i přes nejistotu lednového přecenění, které do velké míry určí inflaci v příštím roce.“

Férový inzerát

Férový inzerát je iniciativa, na které Asociace nájemního bydlení pracuje přes půl roku a představila ji na přelomu listopadu a prosince 2023. Cílem iniciativy je zprůhlednit současnou inzertní džungli v oblasti nájemního bydlení. ANB vzhledem k předpokladu, že inzeráty neposkytují zájemcům uspokojivé a ucelené informace, provedla rozsáhlou studii na vzorku 500 náhodných inzerátů, které nabízely nájemní bydlení, a zveřejněny byly na pěti největších inzertních serverech. Jan Rafaj, člen prezidia ANB a generální ředitel společnosti Heimstaden, komentuje motivace k průzkumu ANB takto:

„Podle naší studie dvě třetiny inzerátů neposkytují všechny důležité a potřebné informace. Ceny často nejsou kompletní a nabídka tak vypadá atraktivněji, než ve skutečnosti je. Chceme najít podobný způsob jako u potravin, kde také musíme do detailu vědět, z čeho jsou vyrobeny.“

Ze studie vyplynulo, že u 34 % nabízených bytů nelze rozeznat, kolik činí čisté nájemné a kolik se platí za služby, případně energie. Průzkum ukázal i další nešvar. Přesně 71 % inzerátů neuvádí, kdo bude mít uzavřenou smlouvu na energie, jako jsou elektřina nebo plyn. Jakub Vysocký, viceprezident ANB a majitel společnosti Správa investic a nemovitostí, jeden z autorů iniciativy, vysvětluje hlavní problém stávající inzerce:

„Nekompletní inzeráty jsou většinou postavené tak, že mají jednu částku, která není nikde rozdělena do jednotlivých položek, a zájemce se tak nedozví, kolik je nájemné a kolik jsou služby, případně platby za energie.“

Problémem také je, že z celé třetiny inzerátů se nedozvíte, jak vysoká je provize pro realitní kancelář nebo tzv. zprostředkovatelský poplatek. Asociace nájemního bydlení v rámci několikaměsíční práce vytvořila vzorový inzerát, jakousi šablonu obsahující na 30 povinných položek. Jádrem šablony jsou rozpoložkované náklady, které bydlení v daném nájemním bytě přináší. Viceprezident ANB Tomáš Kašpar komentuje:

„Odlišit čisté nájemné a služby, případně energie, je důležité. Zatímco nájemné je fixní náklad, služby nebo energie se odvíjejí od počtu osob a životního stylu. Tato složka nákladů na bydlení je velmi proměnlivá a je správné ji oddělit.“

Férový inzerát je připraven pro on-line prostředí technicky i obsahově jednoduše, pomocí “zaškrtávacích” check boxů. Součástí šablony bude také manuál, jak postupovat v určitých přesně vyjmenovaných situacích. Například v okamžiku, kdy se poprvé pronajímá byt v novostavbě a údaje o nákladech na bydlení logicky žádné k dispozici nejsou.

„Aby tato iniciativa mohla být úspěšná, je potřeba zapojit do kultivace inzertního prostředí celý trh, ne jenom jeho část. Jedině jednáním mezi všemi hráči se může dosáhnout reálné změny.“

Členka prezidia ANB Zuzana Chudoba

PIP zdarma pro všechny

Asociace nájemního bydlení ve snaze zvýšit podporu drobným pronajímatelům bytů nabízí od prosince 2023 členství v Platformě individuálních pronajímatelů nově zdarma. Platformu individuálních pronajímatelů (PIP) založila Asociace nájemního bydlení letos v květnu. V tuto chvíli má platforma řádově stovky členů. Asociace nájemního bydlení sdružuje velké institucionální pronajímatele bytů, kteří mají ve své správě v Česku kolem šedesáti tisíc nájemních bytů. Nemalá část bytového fondu v Česku, který je určen k pronájmu, ale patří drobným majitelům s jednotkami bytů. V Česku je přibližně 71.000 individuálních vlastníků, kteří pronajímají asi 223.000 investičních bytů. Asociace nájemního bydlení silně vnímá jejich důležitost, a proto přichází s podporou, jejíž finanční náklady přebere na svá bedra.

Platforma individuálních pronajímatelů nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Nedílnou součástí této platformy je také zastupování zájmů majitelů investičních bytů. Každý den informuje své členy o aktuálním dění na trhu prostřednictvím výběru z toho nejdůležitějšího, co předchozí den na trhu s bydlením přinesl, pravidelně je upozorňuje na důležité povinnosti nebo nově se otevírající příležitosti.

„Vzhledem k tomu, že dlouhodobě disponujeme nájemním know-how ve všech oblastech, bylo založení platformy dalším logickým krokem. Touto aktivitou chceme pomoci drobným provozovatelům investičních bytů s jejich činností a chceme tak nadále kultivovat trh s nájemním bydlením.“

Tomáš Kašpar, viceprezident ANB

Cenové mapy

Projekt tzv. cenových map představila poprvé veřejnosti na přelomu listopadu a prosince na Kulatém stole bydlení 2023 manažerka a poradkyně ministra financí Martina Sieber. Cenové mapy se na úrovni ministerstev pro místní rozvoj, financí a práce a sociálních věcí chystají už několik let, ale teprve rok 2023 lze považovat z hlediska příprav za klíčový. Cenové mapy, jako přehled reálných cen nájmů, budou nástrojem při definování dostupného nebo sociálního bydlení, pomohou při stavbě nájemního bydlení v režimu PPP a také budou například pomáhat počítat dávky na bydlení.

Cenová mapa bude kategorizovat nájemné do tří velikostních skupin podle typu bytů: 1+kk, 2+kk a 3+kk.

Aktuálně jsou cenové mapy v poslední fázi testování a ladění celého systému. Budou veřejně přístupné a mimo číselné podoby budou vizualizovány do interaktivní barevné mapy.

Data cenové mapy se podle slov Martiny Sieber chystá Ministerstvo financí aktualizovat vždy dvakrát za rok a měla by být postavena na datech realitních portálů, která zobrazují nabídkové ceny nájmů. Vedoucí oddělení komunikace MMR Petr Waleczko:

„Cenové mapy, na jejichž vzniku spolupracuje i Ministerstvo pro místní rozvoj, by měly poskytovat nejen informace o tržních nájmech v dané lokalitě, ale i srovnání cenové hladiny u nové výstavby. Také se jedná o vzniku cenových map nájemného v obecních bytech.“

Jedním z klíčových parametrů Cenových map je tzv. referenční byt, tedy byt, ke kterému jsou následně vypočtené ceny vztaženy. V současnosti je definován jako byt nezařízený z cihelného zdiva, ve stáří cca 20 let o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s průměrnou velikostí obytných místností 30 m2 bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, udržovaný, v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu. Mapy by mohly začít fungovat už v první polovině roku 2024.

Meziročně stoupl počet neplatičů nájemného o 13 %

Z prosincových dat společnosti UlovDomov vyplývá, že počet dlužníků na nájemném vzrostl meziročně o 13,4 %. Výsledek reflektuje všechny dlužníky, kteří mají nezaplacené závazky vyšší než 1.000 korun více jak 30 dnů po splatnosti. To vede pronajímatele k pečlivějšímu prověřování zájemců o nájemní bydlení. Společnost UlovDomov upozorňuje na rostoucí trend neplatičů opakovaně. Koncem roku 2022 bylo s Každým desátým podnájemníkem nutné řešit pozdní úhradu platby nájmu nebo přetrvávající dluh. Ve 2 % případů bylo nutné sáhnout k vystěhování nájemníka. Aktuální data se od těch loňských o mnoho neliší, nicméně trend zvyšujícího se počtu dlužníků není zanedbatelný. Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, uvedl ke statistikám za posledních 12 měsíců:

„Když jsme se podívali na počet podnájemníků, kteří mají více jak 30 dnů po splatnosti nezaplacené závazky vyšší než 1.000 korun, data nám ukázala hodnotu 12,26 %. Při porovnání stejných parametrů před rokem, bylo procento dlužících podnájemníků 10,81 %, což představuje 13,4% meziroční růst.“

V rámci pečlivějšího prověřování by měl majitel brát v potaz dostupné prostředky. Pokud zájemce projde prvotním sítem pozitivních nebo naopak podezřelých známek chování, měl by si majitel zjistit jeho základní iniciály – jméno, datum narození a bydliště. Díky těmto údajům je možné zájemce o bydlení prověřit nejen na sociálních sítích (Facebook, Twitter, LinkedIn), ale také v mnoha evidencích a rejstřících. Michal Hrbatý prověřování zájemců o nájemní bydlení jednoznačně doporučuje:

„Měsíčně prověříme okolo 1.800 osob a tento počet se každým rokem zvyšuje. Více než každý pátý zájemce má záznam v některém z prověřovaných rejstříků. Účelem tohoto prověřování není zasahování do soukromí jednotlivých nájemníků, ale předcházení nepříjemnostem s neplatiči. Tento princip je zcela standardní v západních zemích a pomáhá pečlivé snaze najít vhodného nájemníka.“

ANB: Odhadujeme, že v nájmu bude v roce 2030 bydlet 25 % Čechů

Česko stále patří mezi státy EU s největším podílem vlastnického bydlení. Dle vyjádření Asociace nájemního bydlení tento fakt vyplývá z historie, kdy v dobách socialismu patřilo vlastnické bydlení stejně jako v jiných zemích východního bloku k nepřekonatelné přednosti.

Stejnou motivaci vidí u Čechů i Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte.

„K bydlení ve vlastním bytě jsme si za posledních 30 let vytvořili silnou vazbu, a to zejména proto, že nám dává určitou jistotu a pocit zajištění na stáří. Zároveň jako Češi moc neumíme investovat do něčeho jiného. Teprve se to učíme.“

To se má do budoucna podle expertů měnit. Podle Asociace nájemního bydlení bude nájemní bydlení do budoucna stále běžnější součástí života. Situace se mění a nájemní bydlení je nyní v kurzu, a to nejen kvůli finanční nedostupnosti vlastnického bydlení. Češi si stejně jako lidé na západě začínají více uvědomovat výhody nájemního bydlení, jako jsou svoboda a flexibilita. Petr Hána z Deloitte souhlasí:

„Z aktuálního vývoje faktorů, které ovlivňují český rezidenční trh a sentiment kupujících, je čím dál patrnější, že budoucnost českého bydlení je opět v nájmu. Vysoké úrokové sazby hypoték a vyšší cenové hladiny bytů významně komplikují pořízení vlastního bytu. Trhu nyní neprospívají ani vysoké ceny energií a stavebních materiálů.“

Podle Asociace nájemního bydlení se sice nedá odhadnout, jak se poměr vlastní versus nájemní bydlení přesně vyvine, nicméně:

„Asociace nájemního bydlení odhaduje, že okolo roku 2030 bude v nájmu bydlet až 25 % lidí.”

Ještě rychleji ale poroste počet takzvaných institucionálních pronajímatelů, kteří pronajímají nebo spravují stovky, tisíce nebo desetitisíce bytů. Už nyní se poměrně hodně developerů rozhoduje část postavených bytů neprodávat, ale provozovat je v rámci nájemního bydlení.

Ministr Bartoš podpořil Férový inzerát

Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš se na konci listopadu 2023 sešel se zástupci ANB a vyjádřil iniciativě Férový inzerát svou podporu s tím, že MMR se rádo zúčastní dalších jednání na téma kultivace inzertního prostředí ve vztahu k nájemnímu bydlení. ANB zahájila jednání s velkými inzertními servery i s Ministerstvem pro místní rozvoj. Do procesu plánuje ANB zapojit i ostatní inzerenty a také tzv. exportní servery, které jsou prostředníkem mezi inzertními portály a realitními kancelářemi. Oslovit hodlá ANB také Asociaci realitních kanceláří.

Střípky z trhu

Od nového roku zrušila ČNB tzv. ukazatel DTI. Největší poskytovatelé hypoték rozhodnutí vítají. Nepředpokládají ale, že by vedlo k výraznému rozpohybování trhu.
Průměrná nabídková sazba hypoték byla na začátku prosince 6,02 %. Moneta ale nabízí u některých hypoték, jako první banka v Česku vůbec, úrok pod 5 %.
Platforma Igluu od amerických investorů a ČSOB nabízí všechna realitní data na jednom místě – nabídky nemovitostí, systém pro spolupráci makléřů, uzavírání smluv, správu nájmů, propojení s katastrem i bankami.
Nové normy a legislativa umožní v Česku stavbu dřevostaveb až do výšky 22,5 metrů, což je více než čtyři patra.
Podle průzkumu MMR a Svazu měst a obcí není se svým bytovým fondem spokojeno 69 % samospráv a 72 % z nich chce bytový fond rozšiřovat nebo rekonstruovat.
Počet v říjnu dokončených bytů vzrostl meziročně o desetinu a zahájených bytů přibylo meziročně o 7 %.
Vláda chystá úplný zákaz stavby areálů větších než hektar na nejkvalitnější půdě I. a II. třídy.
Od roku 2030 budou všechny nově postavené budovy muset být “budovami s nulovými emisemi”. Stávající budovy budou muset snížit spotřebu energie o 16 % do roku 2030 a o 20-22 % do roku 2033.
Od 1.7.2024 se všechny stavební úřady z brněnských městských částí přesunou do jednoho sídla a jejich působnost přejde pod magistrát. Má to zrychlit povolování staveb.

Graf měsíce

Česko zůstává jednou ze zemí Evropské unie s nejhorší dostupností bydlení. Podle dat Eurostatu za posledních 14 let vzrostla kupní cena rezidenčních nemovitostí o 122 %, větší zdražení zaznamenaly jen pobaltské země a Maďarsko. Poradenská společnost Deloitte letos navíc v létě zveřejnila index vlastnictví, podle nějž Češi potřebují pro nákup nemovitosti přes 13 průměrných hrubých ročních platů.

ANB upozorňuje

Platforma individuálních pronajímatelů (PIP) nabízí svým členům na tři desítky průběžně aktualizovaných právních dokumentů, praktické rady, tipy nebo poradenství v daňových záležitostech. Členství v Platformě individuálních pronajímatelů (PIP) založené Asociací nájemního bydlení (ANB) je nově zdarma.
Nedílnou součástí PIP je také zastupování zájmů majitelů investičních bytů.
Každý den informuje své členy o aktuálním dění na trhu prostřednictvím výběru z toho nejdůležitějšího, co předchozí den na trhu s bydlením přinesl.
Pravidelně své členy upozorňuje na důležité povinnosti nebo nově se otevírající příležitosti.

Jeden z duchovních otců platformy Tomáš Kašpar vysvětluje důvody kroku:

„O kontakt s drobnými pronajímateli stojíme, vnímáme jejich sílu i význam. Tímto krokem je k nám zveme ještě intenzivněji.“

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích a nic vám neuteče:

TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE

LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB

Na jednání s ministrem Ivanem Bartošem zástupci ANB probrali mimo iniciativy Férový inzerát všechny novinky, které hýbou s trhem s nájemním bydlením. Ministr přislíbil další schůzku na únor 2024.

ANB v rámci Platformy individuálních pronajímatelů chystá prohloubení spolupráce s Flat Zone a další bonusové služby pro své členy.

Prezidium ANB se sešlo 12. Prosince 2023 a projednalo celou řadu bodů, mimo jiné:
- prezidium schválilo záměr na přípravu změny členského příspěvku,
- prezidium schválilo termíny zasedání prezidia pro rok 2024,
- prezidium schválilo vznik pracovní skupiny Férový inzerát.

ANB zahájila představování tří nových členů na webu ANB. Jako první se představuje společnost Flat Service: https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/novy-clen-asociace-flat-service-s-r-o/