Newsletter bydlení srpen 2022 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
přinášíme Vám newsletter Asociace nájemního bydlení za měsíc srpen 2022. Druhý prázdninový měsíc byl nabitý pokračujícími diskuzemi o tom, zdali nastal nebo nenastal na trhu s bydlením bod zlomu. Vypadá to, že spíše ano. Změnu trendu potvrdila další analýza. Intenzivně se také diskutovalo o legislativních novinkách, jako je chystaný úsporný tarif nebo třeba zvýšení normativních nákladů na bydlení. Závěr měsíce pak patřil debatám na půdě PSP ČR o problematice tzv. dálkových odečtů.

Manažerské shrnutí

V srpnovém newsletteru se věnujeme tématům:

Růst cen bytů se zastavil, nájmy začaly stoupat. Potvrdila to i analýza společností Trigema, Skanska Reality a Central Group.
Vláda představila detaily tzv. úsporného tarifu. Přehledně shrnujeme, kolik a kdy dostanou české domácnosti.
Studie Deloitte Property Index 2022: V Praze lidé na koupi bytu potřebují 15,3 hrubých ročních platů. Hůře na tom je v Evropě už jen Amsterdam.
4.Legislativní novinky – navýšení normativních nákladů na bydlení, zrušení státního příspěvku na stavební spoření, daň z neočekávaných zisků pro firmy.
Podvýbor pro politiku bydlení a výstavbu podpořil návrh odkladu tzv. dálkových odečtů o rok.

Letošní léto bodem zlomu ve vývoji situace na trhu s bydlením

Vše nasvědčuje tomu, že léto 2022 bylo bodem zlomu pro vývoj na trhu s bydlením. Zdá se, že růst cen
nemovitostí se zastavil, počty prodaných bytů se začaly propadat a nájmy rostou. V srpnu 2022 byly zveřejněny dvě analýzy. První od portálu Realitymix.cz říká, že se zvýšila průměrná cena pronájmu za metr čtvereční v republice o takřka 11 procent. Podle druhé, jejíž autorem jsou developerské společností Trigema, Skanska Reality a Central Group, stoupla cena nájmu v Praze o 15,6 procenta. Obě analýzy přinášejí celou řadu zajímavých dat, která trendové změny potvrzují.

Průměrná cena pronájmu za metr čtvereční se zvýšila ve všech krajských městech, snad s výjimkou Ústí nad Labem, uvádí společnost Realitymix.cz. V Brně stoupla meziročně o 23 procent a v Českých
Budějovicích o 17 procent.
V Praze je podle analýzy developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group cena pronájmu na 360 korunách za m2, což je maximum od roku 2016. Průměrná cena krátkodobého nájmu dosahuje 28 500 korun měsíčně.
Podle analýzy společností Central Group, Skanska Reality a Trigema bylo během prvních tří měsíců roku v katalozích developerů v Praze jen kolem tří tisíc jednotek. Na konci prvního čtvrtletí si zájemci o nové bydlení mohli vybírat z 3 200 nových bytů. Oproti stejnému období loňského roku to bylo o tisíc bytů (respektive o 24 %) méně. Naproti tomu v Brně je situace odlišná – v nabídkách developerů se na začátku léta nachází 1 220 volných bytů, tj. skoro třikrát více než před rokem. Ceny brněnských novostaveb přesto neklesají a drží se na historických maximech.
Se svým pohledem na měnící se trh přispěchala také společnost GarantovanyNajem.cz. Podle ní poklesl počet bytů o rozloze větší než 70 m2 meziročně v Praze o více než 54 procent – aktuálně je
v metropoli volných 1 960 bytů k pronájmu, zatímco loni jich bylo v nabídce 4 300. V Brně je jich
k dispozici 300, meziročně o 30 % méně. V Plzni nabídka klesla o 37 % na asi 100 bytů.

Podíl nájemních bytů např. v Praze tvoří necelou třetinu. Podle odborníků bude podíl sílit vzhledem
k rozdílnému uvažování mladších generací, které raději investují do svých zájmů, vzdělání, cestování
apod. I z tohoto důvodu se objevují ve velkých městech, zejména v Praze, nejrůznější projekty komunitního, ale i multigeneračního nájemního bydlení, kde čím dál silnější dominanci hrají nabízené služby. Do hry začínají vstupovat noví hráči jako např. společnost Xplace, za kterou stojí Arcibiskupství pražské.

Intenzivní debata se v souvislosti s celkovou proměnou trhu vede o budoucí výši nájmů. Názorem mnoha odborníků a developerů je, že nájmy v příštích několika měsících dále porostou, ne tak rapidním způsobem jako dosud. Například generální ředitel největšího českého poskytovatele nájemního bydlení společnosti Heimstaden Jan Rafaj v rozhovoru pro novináře potvrdil, že jeho cílem je držet zvyšování nájmů pod hranicí inflace. Velkým problémem zůstávají v očích developerů složité mechanismy, schvalování a povolování, které v Česku brzdí výstavbu. V rozhovoru pro E15 se k této problematice vyjadřuje například Marcel Soural z developerské a stavební společnosti Trigema. (ZDE)

Úsporný tarif

Vláda v červnu letošního roku schválila návrh Ministerstva průmyslu a obchodu na novelu energetického zákona, která zavádí úsporný tarif jako formu dotace ze státního rozpočtu na pomoc domácnostem s vysokými cenami energií. Ve středu 24. srpna vláda představila jeho detaily. Schválená průměrná výše podpory domácnostem, které mají uzavřenou smlouvu s dodavatelem elektřiny, bude celkem 15 000 korun v průběhu roku 2022 i 2023.

Původně se měla výše příspěvku odvíjet od spotřeby domácností, nakonec bude ale do konce roku rozdělena plošně bez ohledu na spotřebu. Každé domácnosti vláda pomůže do konce roku 2022 částkou kolem 4 000 korun. Ušetřenou částku bude ale měnit odečtení částky podpory výkupu elektřiny z obnovitelných zdrojů (POZE) neboli poplatku za obnovitelné zdroje. Právě na tuto součást příspěvku bude mít dopad počet spotřebovaných megawatthodin domácností, všechny ušetří 599 korun včetně DPH za každou spotřebovanou megawatthodinu elektřiny. Celková výše pomoci tak kombinuje příspěvek skrze úsporný tarif a odpuštění poplatku za obnovitelné zdroje, který se netýká pouze domácností, ale také firem a organizací.

Domácnosti pomoc s energiemi přes úsporný tarif pocítí od října 2022 prostřednictvím snižování částek na fakturách za energie. Od letošního října pak bude platit i odpuštění poplatků za obnovitelné zdroje, které potrvá po celý příští rok. Ročně se na obnovitelné zdroje přispívá asi 45 miliard korun, zhruba 27 miliard z toho hradil stát.

Ministerstvo průmyslu a obchodu zveřejnilo kalkulačku, která orientačně spočítá výši příspěvku úsporného tarifu v roce 2022 i 2023. Úsporný tarif bude platný po celou topnou sezónu, tj. od října 2022 do dubna 2023. Poplatek za obnovitelné zdroje nebude zákazníkům účtován od října 2022 do konce roku 2023.

Praha jako jedno z nejdražších bydlení v Evropě

Podle studie Deloitte Property Index 2022 vzrostla průměrná transakční cena nových bytů v 18 z 21 analyzovaných zemí. Nejintenzivnější nárůst zaznamenalo Maďarsko, o 24 %. V Česku byl nárůst 14,4 %, čtvrtý nejvyšší. Pokles -1,3 % zaznamenalo Lotyšsko, Slovinsko -3,8 % a Španělsko pak -8,5 %. Průměrná transakční cena nových bytů v Česku za loňský rok činí 3 342 eur (81 929 Kč) za m2. Nejvyšší je ve Velké Británii, 4905 eur/m2, nejnižší v Bosně a Hercegovině, 974 eur/m2.

Studie také srovnávala ceny v hlavních městech Evropy. V roce 2021 vyšlo Čechy pořízení vlastního
bytu v Praze o ploše 70 m2 na více než 13,3 průměrných hrubých ročních platů. Letos už pražané musí vynaložit celých 15,3 průměrných ročních platů a Praze tak patří jedna ze smutných předních příček v nejméně dostupném vlastním bydlení v Evropě. Hůř než Češi jsou na tom jen Nizozemci v Amsterdamu, které vlastní bydlení vychází na 17,7 průměrných ročních platů, Slovákům pak stačí „jen” 12,8 průměrných ročních platů. Nejméně ročních platů vydají Norové v Oslu, celkem 6,8 ročních platů. Detailnější porovnání evropských metropolí můžete shlédnout ZDE.

Legislativní novinky

Normativní náklady na bydlení

Vláda v září zvýší normativní náklady na bydlení, které slouží pro výpočet výše příspěvku na bydlení. Zvýšením normativů se zvýší dávka na bydlení. Dávku mohou získat domácnosti, kterým na bydlení nestačí 30 % celkových příjmů členů domácnosti, v Praze je to 35 %. Podpora odpovídá rozdílu mezi stanoveným normativem a právě procenty příjmu domácnosti.

Příspěvek na stavební spoření

Vláda hledá další možné úspory ve státním rozpočtu. Jedním ze způsobů úspor by podle ministra financí Zbyňka Stanjury mohlo být snížení nebo úplné zrušení státní podpory stavebního spoření. Státní podpora na stavebním spoření činí ročně maximálně 2 000 korun. Za minulý rok stát přispěl lidem na spoření 4,2 miliardy korun, které by mohly být uspořeny. Stavební spořitelny evidují přes tři miliony smluv o stavebním spoření. Jejich počty už roky stagnují.

Zdanění neočekávaných zisků

Vláda do třetice. Vláda podle ministra financí Zbyňka Stanjury zvažuje zavedení daně ve třech sektorech. Jistými už jsou energetické firmy a banky. Otázkou zůstává třetí odvětví. O možném zavedení daně vláda musí rozhodnout do 10. září 2022. Třetím odvětvím by mohly být rafinérie a distributoři a prodejci pohonných hmot. Podle analytika společnosti Cyrrus Víta Hradila je nutné, aby byla případná daň velmi podrobně definována: „Aby windfall tax plnila svůj účel, musí být skutečně precizně definována tak, aby zasahovala výhradně ty zisky, které nebylo možné realisticky nikdy předpokládat,“ poznamenal. Podle ministra financí ČR nemá výnos z daně sloužit ke snížení schodku státního rozpočtu, ale měl by být určen na pokrytí mimořádných výdajů z úsporného tarifu na zvládnutí vysokých cen energií.

Zdanění neočekávaných zisků není ve světě žádnou novinkou ani raritou. Poprvé ho zavedla vláda premiérky Margaret Thatcherové v roce 1981. Tehdy se jednalo o mimořádnou daň ze zisků bank, jež profitovaly z velmi vysokých úrokových sazeb, které dosáhly úrovně až 17 %. V roce 1997 zavedla tento typ daně vláda Tonyho Blaira pro privatizované energetické společnosti. Letos v květnu zavedla mimořádnou 25% daň ze zisků ropných a plynárenských společností vláda Borise Johnsona a získané peníze vláda poskytne nejchudším domácnostem formou jednorázového příspěvku. Mimořádné zdanění bankovního sektoru, pojišťoven, energetiky a letecké dopravy oznámilo letos v květnu také Maďarsko. Opatření bude platit letos a příští rok. V červenci oznámil premiér Pedro Sánchez, že Španělsko letos a příští rok mimořádně zdaní energetické firmy a banky.

Dálkové odečty

Podvýbor PSP ČR pro politiku bydlení a výstavbu podpořil na svém jednání 30. 8. 2022 společný požadavek Asociace nájemního bydlení (ANB), Občanského sdružení majitelů domů ČR (OSMD) a Sdružení na ochranu nájemníků ČR (SON) na odložení tzv. dálkových odečtů o rok na 1. 1. 2024. ANB se podařilo sjednotit názor podstatné většiny trhu s nájemním bydlením. Hlavními argumenty odkladu byly dostatek času na přípravu a zbytečné riziko, že tento požadavek prodraží lidem bydlení v době ekonomické krize. Svoje stanovisko formulovaly zmíněné organizace do dopisu, jehož plné znění najdete ZDE. Pozměňovací návrh nyní čeká schvalování ve Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj.

GRAF / TABULKA MĚSÍCE

Meziroční inflace v Česku v červenci po třinácté za sebou zrychlila na 17,5 %. V srpnu 2022 vydala ČNB predikci, že inflace během nadcházejících měsíců ještě vzroste ze současných 17,5 % až nad hladinu 20 % a v dvouciferném módu setrvá i po část roku 2023. Tento fakt odráží zdražování energií pro domácnosti, růst cen potravin a vysokou jádrovou inflaci. Z vyjádření ČNB vyplývá, že v letošním a příštím roce bude inflaci nadále zvyšovat další růst spotřební daně na tabák, na její pokles bude působit odpuštění příspěvku na obnovitelné zdroje energie v rámci regulovaných cen elektřiny. Následně začne inflace zvolňovat, neboť se zmírní růst produkčních nákladů, klesne kupní síla domácností a projeví se stabilizující vliv odeznění současných mimořádných cenových tlaků a dosavadní zpřísňování domácích měnových podmínek. Trend poklesu inflace pak vlivem uvedených faktorů zesílí v průběhu příštího roku. K rychlému poklesu inflace pod 10 % dojde v průběhu příštího roku a inflace se postupně sníží až do blízkosti 2% cíle ČNB v první polovině roku 2024.

Dělo se v ANB:

Zástupce Asociace nájemního bydlení se zúčastnil natáčení podcastu Nepodceňto.cz na téma hypotéka vs. nájem.
Zástupce Asociace nájemního bydlení prezentoval na Podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu a na Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj společné stanovisko ANB, OSMD a SON k problematice tzv. dálkových odečtů.
Druhý ročník Kulatého stolu k bydlení se uskuteční v listopadu 2022. Mezi tématy se objeví diskuse o „bodu zlomu na českém trhu s bydlením”, debata o energetice ve vztahu k nájemnímu bydlení a chybět nebudou ani aktuální informace o legislativních novinkách.
Asociace nájemního bydlení na svém webu představila tři nové členy ANB (Trigema a.s., BTR Consulting s.r.o. a Daramis Management).