Newsletter bydlení červen 2023

Dobrý den,
červen 2023 byl dalším měsícem stagnace trhu s bydlením. Drobně se zvedl zájem o hypotéky, nájmy pokračují v mírném růstu, stavební produkce drobně klesla. Asi nejviditelnější změnou je růst počtu neplatičů nájemného. Na některých místech Česka je počet neplatičů meziročně až trojnásobný. Přinášíme vám přehled toho nejdůležitějšího, co se na trhu s bydlením v červnu odehrálo.

Manažerské shrnutí

V červnovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

1. Ceny nájmů zaznamenávají lehký růst, naproti tomu stavební produkce klesá a stavbaři musí s cenami dolů.
2. Napříč Českem díky aktuální hospodářské situaci přibývá neplatičů nájemného. Potvrzují to data členů Asociace nájemního bydlení.
3. Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo práce předložily návrh nového zákona o podpoře v
   bydlení.
4. Dochází k lehkému oživení hypotečního trhu. Bude tento trend přetrvávající, nebo je to jen krátkodobý impuls?
5. Společnost Swiss Life Select provedla průzkum mapující míru “napnutí” domácích rozpočtů napříč
   Českem.

Vývoj cen nájmů a stavební produkce

Ceny nájmů v České republice procházejí vlnou vzestupu s výjimkou Brna. V Praze se průměrná cena nájmu za metr čtvereční zvýšila na 338 Kč, zatímco v Brně klesla na 272 Kč. Ve Zlínském kraji podle EHS stouply ceny nájmů z průměrných 170 korun v roce 2021 na více než 200 korun v letošním prvním čtvrtletí. Poptávka po nájmech vzrůstá, na jednu nabídku volného bytu k nájmu reaguje až pětadvacet zájemců. Vývoj cen nájmů shrnul Hendrik Meyer, šéf společnosti European Housing Services:

“Nájmy jsou na nových rekordech. V prvním čtvrtletí meziročně
zdražily do deseti procent. Poptávka opatrně stoupá.“

Města a obce v Česku se ke zvyšování nájmů postavily různě. Někde nezdražují vůbec, někde o polovinu
inflace, někde o inflaci celou. Například v Praze se schyluje ke zvyšování nájmů o její poloviční hodnotu.
Náměstkyně pražského primátora médiím sdělila, že vedení města nechce zatížit nájemníky zvýšením
nájmu na úrovni 15 %, proto zvolilo jen poloviční hodnotu. Praha vlastní asi 7000 bytů, dalších cca 23000
spravují městské části. Zvýšení nájmů v městských bytech napříč městskými částmi se liší a bude se týkat
nájmů s inflační doložkou, kterou vedení hlavního města začalo do nájemních smluv dávat před několika
lety. Zvýšení bude podle schváleného dokumentu platné od 1. července 2023.

Na konci jara ceny nájmů v Česku stouply průměrně o 1 %. Nejvíce v Plzni a ve Středočeském kraji.
Poptávka po nájmech se přesouvá z Prahy do okolních obcí s dobrou dopravní obslužností.

Stavební produkce
Stavební produkce v dubnu meziročně klesla o 6,4 %, meziměsíčně o 3,4 %. Bylo vydáno 6387 stavebních
povolení, meziměsíčně o 11 % méně. Analytici předpovídají v tomto roce pokles stavebnictví o 2 % .
Analytik Next Finance Jiří Cihlář k vývoji stavebnictví říká:

“Poslední měsíce potvrzují, že se stavebnictví bude dál potýkat s růstem cen a
nedostatkem stavebních kapacit. Proti většímu růstu stavebnictví půjdou také
drahé hypotéky, jejichž zlevňování bude pomalé.”

Stavební firmy se také více potýkají s financováním. Úrokové sazby jsou vysoké a banky navíc v poslední
době výrazně zpřísnily pravidla pro poskytování úvěrů. Počet zahájených bytů v prvním čtvrtletí meziročně
klesl o 24,6 %, začalo se jich stavět 2685. Počet dokončených bytů vzrostl o 40,6 %. Experti jsou ale k
budoucnosti výstavby spíše skeptičtí. Generální ředitel Ekospolu Evžen Korec říká:

“Tristní situace panuje zejména v Praze, kde se ve čtvrtém měsíci letošního roku začalo stavět jen 78 bytů. Hlavní město z pohledu bytové výstavby opět dotáhl Středočeský kraj, kde se zatím v roce 2023 začalo stavět už 1.838 bytů, což se blíží 1.885 bytům zahájeným v Praze.”

Stavební produkce podle červnových údajů Eurostatu v březnu 2023 v EU27 meziročně klesla o 1,2 %.
Pozemní stavitelství se snížilo o 1,2 % a inženýrské stavitelství o 1,8 %. Vedoucí statistiky stavebnictví a
bytové výstavby ČSÚ Petra Cuřínová dodává:

“Stavební produkce v EU 27 v 1. čtvrtletí v podstatě stagnovala. ČR je svým výkonem mírně pod průměrem EU podobně jako Německo. Naopak Polsko, Slovensko a Rakousko mají produkci meziročně vyšší.“

Objem prací na tuzemských stavbách tak roste nižším tempem, než roste množství peněz, které se za
výstavbu utratí. Jednou z příčin je výrazný růst cen stavebních materiálů v roce 2022. Kačírková z ČSÚ
dodává, že ve většině případů veřejné prostředky směřovaly do výstavby inženýrských staveb, naopak
nejméně do výstavby bytových budov. Výstavba bytů zůstává v rukou soukromých firem a investice státu
směřují do veřejných staveb. Rozdílná byla Praha, která největší podíl financí směřovala právě do výstavby
nových bytů.

Počty neplatičů podle ANB

Podle statistik připravených členy Asociace nájemního bydlení vzrostl počet neplatičů meziročně v celém
Česku o 34 %. Například na Ostravsku stoupl v meziročním srovnání počet neplatičů více než trojnásobně.
V prvním čtvrtletí loňského roku nezaplatilo nájemné na Ostravsku včas průměrně 2,3 % nájemníků, ve
stejném období letošního roku to bylo už 7,7 %. Vyplývá to ze studie ostravské společnosti Správa investic
a nemovitostí (SIAN), která pronajímá 684 investičních bytů. Jakub Vysocký, ředitel SIAN k tomuto “trendu” říká:

“Nájemci platí měsíc dopředu. Pokud částku neuhradí, zjišťujeme, co se stalo. Slušný pronajímatel se snaží pomoci. Nabízíme třeba možnost splátek.“

Podobnou zkušenost má například i Ulovdomov.cz, který nabízí pronájmy online. Obchodní ředitel Jiří
Krejčí dodává:

“V posledním čtvrtletí loňského roku meziročně vzrostl počet neplatičů o 11 %, za první čtvrtletí 2023 už o 30 %.“

Pronajímatelé v drtivé většině s nájemci chtějí jednotlivé situace řešit, poskytují poradenství, splátkové
kalendáře nebo pomoc se získáním příspěvku na bydlení. Mezi neplatiči převažují nájemníci menších bytů.
K nucenému vystěhování dochází maximálně u jednoho procenta neplatičů, v řadě případů jde pouze o
promile. Je-li nutné přistoupit k soudnímu vystěhování, jde zpravidla o dlouhodobý a zdlouhavý proces, v
Česku může trvat i 18 měsíců. I to může být důvod, proč majitelé bytů uzavírají v drtivé většině smlouvy jen na rok.

Jedním z kroků, jak v Česku nájemní smlouvy prodloužit je podle ANB změna legislativy. Asociace ve
spolupráce s AK Havel & Partners připravila paragrafované znění čtyř zásadních legislativních změn, které
má již v rukou “tým k bydlení” ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše. V rámci těchto změn ANB navrhuje například zkrácení soudního řízení o vystěhování v rámci novelizace občanského soudního řádu, zakotvení použití notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti ukončení nájemní smlouvy, digitalizaci nájemního vztahu či úpravy občanského zákoníku.

Zákon o podpoře v bydlení

Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo práce předložily nový zákon o podpoře v bydlení, který má
pomoci k tomu, aby se do 10 let snížil počet lidí v bytové nouzi ze současných cca 154 tisíc o třetinu. Podle návrhu by v Česku od roku 2025 měla začít fungovat nová kontaktní centra, která budou k dispozici lidem v bytové nouzi, budou evidovat dostupné byty a budou dostupné bydlení zprostředkovávat.
Bytová nouze stojí podle MMR veřejné rozpočty asi 2,4 miliardy korun ročně. Dopadá na zaměstnanost,
vzdělávání dětí či poskytování zdravotní péče. Změny v souvislosti s připravovaným zákonem o podpoře v
bydlení mají vyjít na 1,5 miliardy korun ročně. Podle resortu by tak vysoké měly být díky prevenci a
lepšímu bydlení, ale i úspoře. Částky by se měly vyrovnat po pěti letech.

Centrem podpory by měla být kontaktní místa, která by evidovala byty i zájemce o ně. Pronajímatelé by
měli dát k dispozici své byty a od krajských úřadů by měli dostat garanci, že dostanou nájem či úhradu za
případné škody. Nájemníkům by se v případě potřeby věnovali sociální pracovníci.

Připomínkové období návrhu zákona o podpoře v bydlení se uzavřelo s koncem června, nyní bude zákon
procházet úpravami a vládě bude předložen přibližně v listopadu. Platit by měl od roku 2025, část
ustanovení pak od července 2025.

Oživení hypotečního trhu (?)

V květnu si zažádalo o hypotéku asi o pětinu víc lidí než v dubnu. Část veřejnosti, která chce investovat do
vlastního bydlení, už přestává vyčkávat, zda hypoteční úroky půjdou dolů či nikoliv a za jak dlouho. ČNB v
červnu 2023 představila úpravy podmínek pro poskytování hypoték. Došlo ke zrušení parametru DSTI, který říká, že poměr měsíčních splátek nesmí přesáhnout 45 % příjmů žadatele. Hodnota zastavené nemovitosti bude i nadále 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler k tomu ale říká:

“To, že neplatí jeden z ukazatelů, ještě neznamená, že banky budou moci
hypotéky všem dávat. Určitým domácnostem to může pomoci, ale nečekal bych,
že nárůst aktivity na hypotékách bude výraznější.“

Hypoteční sazby zůstaly i v červnu vysoké, půl roku se pohybují okolo úrovně 5,9 %. Podle ekonomů ale k
většímu oživení hypotečního trhu nedojde, dokud výrazně neklesnou úrokové sazby ČNB. Ta základní je už rok na úrovni 7 %. Takto vysoko byla nastavena především proto, aby snižovala inflaci.

Podle Martina Osičky z Komerční banky teď vysoké sazby lidé řeší hlavně kratšími fixacemi. Před třemi či
čtyřmi lety to byly spíše delší fixace, i pět nebo třeba sedm let. V tuto chvíli klienti volí kratší fixace,
protože spoléhají na to, že v nějakém rozmezí třeba roku, dvou, třech sazby klesnou.

V druhé polovině loňského roku v souvislosti s energetickou krizí a rostoucími náklady na bydlení vláda
zvýšila normativní náklady na bydlení, které jsou rozhodující při výpočtu příspěvku na bydlení a tím zvýšila
počet lidí, kteří dosáhli na příspěvek na bydlení. Vláda také loni zvažovala možnost, že by se mohly do
nákladů zahrnout (částečně) i hypotéky, jako pomoc v energetické krizi. Z aktuálního vyjádření vlády ale
zní, že nepřipravuje žádnou legislativní úpravu, která by do nákladů pro přiznání příspěvku na bydlení
zahrnovala i hypotéky. Ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka pro Seznam Zprávy řekl:

“Sledujeme pravidelně měsíční data o schopnosti domácností splácet hypotéky. Za posledního tři čtvrtě roku se nezhoršila schopnost splácet, a naopak je největší disciplína řádného splácení hypoték. Nevidím k tomu proto důvod.“

Stejného názoru jsou i odborníci, podle kterých by lidé začali hypoték zneužívat a automaticky počítat s
tím, že jim ji stát z části proplatí.

Na konci června ČTK přišla se zprávou, že možnost přejít k jiné bance před skončením fixace hypotéky se
do budoucna zřejmě omezí. Ministerstvo financí upozornilo, že součástí návrhu zákona, který mění
pravidla podpory penzijního spoření, je i úprava podmínek pro předčasné splacení hypoték. Zákon umožní bankám žádat po klientovi v případě, že hypotéku splácí za jiných než zákonem vymezených podmínek, poplatek do dvou procent nesplacené jistiny. Zákon nyní bude projednávat Parlament. Jde o poměrně výrazné zpřísnění předčasného splacení hypotéky, kdy poplatek/sankce může dosáhnout desítek tisíc korun.

Swiss Life Select: Náklady na bydlení v Česku

Společnost Swiss Life Select zveřejnila v červnu průzkum, který ukazuje, že domácnosti, které na bydlení
vynaloží více než polovinu svých příjmů, jsou nejčastěji v Libereckém (28,6 %), Zlínském (28 %) a Olomouckém (27,3 %) kraji. Respondenti, kteří za bydlení vydají měsíčně 50-75 % příjmů jsou z měst do 5000 obyvatel (43 %), mají výuční list a jsou ve věkových kategoriích 18-26 let (27 %), 27-35 let (20,8 %) a 36-44 let (23 %).

Prudký nárůst inflace v loňském roce a zdražení cen základních nákladových položek domácích rozpočtů
se nejvíce dotkly domácností, které měly díky nákladům na bydlení už tak napjatý rozpočet. Podle průzkumu nemuselo růst nákladů nijak extra řešit 41 % domácností. Třetina z nich však už musela začít
šetřit, aby zaplatila veškeré náklady na bydlení. I přesto 13 % domácností ovlivnil dramatický růst výdajů
natolik zásadně, že vyjdou “jen tak tak”. 13 % domácností v rámci České republiky, kterých se ekonomický
vývoj v 2022 dotkl zásadně, pochází z Libereckého kraje (23,8 %), Olomouckého kraje (18,2 %) a
Moravskoslezského kraje (17,3 %).

Z hlediska udržitelnosti rodinného rozpočtu je důležité myslet tzv. na zadní kolečka, tedy mít v pohotovosti úspory dostupné v okamžiku neočekávaného výdaje. I tento ukazatel byl předmětem šetření průzkumu – jak dlouho vyžijete z úspor. Z rodinných rezerv by necelá čtvrtina respondentů byla schopna žít tři měsíce, 22 % dotázaných domácností by pak z rezerv vyžila pouze jeden měsíc. Rezervy na jeden rok a více má k dispozici 14 % dotázaných domácností. I v tomto případě jsou rozdíly mezi kraji. Třetina respondentů z Královéhradeckého, Moravskoslezského a Zlínského kraje by ze své finanční rezervy vyžila pouze měsíc. Dva měsíce by to zvládli respondenti z Ústeckého kraje, tři měsíce obyvatelé Jihočeského a Olomouckého kraje a půlrok bez příjmu by utáhli respondenti z Prahy a Karlovarského kraje.

Střípky z trhu

• Podle společnosti Home Portal se v Praze letos v rámci developerských projektů dostane do nabídky osm set nových nájemních bytů a příští rok 1280 jednotek. V roce 2021 to bylo jen 70 bytů.
• V Česku se začalo mluvit o tzv. mezigeneračních hypotékách, které by mohly nabízet splácení po dobu více než 40 let a tím i snížení měsíční splátky.
• Státní fond podpory investic obdržel za necelý měsíc 11 žádostí na podporu nájemního bydlení za 524 milionů korun. Celkově je k dispozici 800 MIO Kč.
• Doplatky na bydlení se budou řídit cenovými mapami, které chce mít stát připravené od 1.1.2024. Na cenových mapách pracují hned tři resorty.
• Brno plánuje spolupracovat s developery, aby zlevnilo nové byty. Město nabídne vlastní pozemky a na oplátku od developerů získá určitý počet jednotek, které přidá do svého bytového fondu.
• Crestyl zvažuje do dvou let vznik fondu nájemního bydlení, kdy by si ze svých projektů některé byty ponechával a pronajímal pod značkou svého fondu.
• Heimstaden jako první z poskytovatelů nájemního bydlení vyhověl podnětu Sdružení nájemníků ČR (SON) a přestane ve svých bytech účtovat poplatky za užívání zařizovacích předmětů.
• Vláda schválila aktualizaci Národního plánu obnovy a získá půjčku od Evropské komise ve výši 137 miliard korun. Plán obsahuje mimo jiné i projekty na řešení dostupného bydlení.
• Z průzkumu Creditas Real Estate vyplývá, že v posledním roce byly ženy dvakrát častěji než muži postiženy zvýšením nájmu.
• Páté nejvyšší výdaje na bydlení a vůbec nejhorší finanční dostupnost vlastního bydlení aktuálně řadí Českou republiku v Evropské unii až na 22. místo v hodnocení dostupnosti bydlení.

Graf měsíce

Hypoteční trh se pomalu začíná hýbat. To je podle Jiřího Sýkory, hypotečního analytika Swiss Life Select,
zapříčiněno několika faktory: „Prvním důvodem je to, že i nadále dochází ke snižování cen nemovitostí.
Dalším faktorem, který se teprve na trhu projeví, je zrušení ukazatele hodnocení příjmů DSTI ze strany
ČNB.“

Dělo se v ANB:

• Zástupci ANB se v červnu 2023 zúčastnili na MPO schůzky k evropské směrnici EPBD, která
  zásadním způsobem v příštích letech ovlivní celý trh s bydlením.
  
• V úterý 13. června 2023 se sešlo prezidium ANB, které projednalo například aktuálně chystané
  změny legislativy vztahující se k trhu s bydlením.
  
• Také v úterý 13. června se uskutečnila členská schůze ANB, které se zúčastnilo 14 členů
  asociace. Členská schůzce přijala nové členy a také schválila Výroční zprávu i účetní závěrku
  ANB.
  
• Viceprezident ANB Tomáš Kašpar představil v podcastu Realitní klub Platformu individuálních
  pronajímatelů.
  
• Ve svém vyjádření pro média ANB přes četné připomínky “dala šanci” nově vznikajícímu zákonu
  o podpoře v bydlení.

Zdroje:

• https://www.novinky.cz/clanek/ekonomika-ceny-najmu-opet-splhaji-nahoru-krome-brna40433694
• https://www.prahain.cz/byznys/praha-zvysi-najmy-v-bytech-a-pozemky-o-polovinu-lonskeinflace-13145.html
• https://www.lp-life.cz/v-cesku-se-stavi-nove-byty-ve-velkem?cookieconsent=required,personal,analytics,marketing
• https://www.idnes.cz/zpravy/domaci/byty-zdrazovani-najemne-inflacedomy.A230604_183156_domaci_mejt
• https://ct24.ceskatelevize.cz/ekonomika/3594270-zajem-cechu-o-hypoteky-opatrne-rostelakadlem-jsou-levnejsi-starsi-byty-i-domy
• https://www.finance.cz/novinky/hypoteky-se-pro-ziskani-prispevku-na-bydleni-zohlednovatnadale-nebudou-oznamil-jurecka/
• https://www.newstream.cz/reality/sesticifru-na-vyplatnici-uz-banky-pri-zadosti-o-hypotekunehledaji-cnb-zmirnila-pravidlo-pro-poskytovani-uveru-na-bydleni
• https://www.finance.cz/544516-zvyseni-nakladu-na-bydleni/
• https://www.investicniweb.cz/osobni-finance/bydleni-hypoteky/naklady-na-bydleni-temerpetina-ceskych-domacnosti-nalije-do
• https://www.stavebniserver.com/zpravodajstvi/bezrealitky-prumerny-najem-v-cesku-ctvrtletnevzrostl-o-jedno-procento/
• https://www.penize.cz/hypoteky/442833-hypoteky-zlevni-pozdeji-nez-se-cekalo-pravidla-alezmirn