Newsletter bydlení únor 2024 - Asociace nájemního bydlení

Dobrý den,
v únoru 2024 relativně rychle klesaly hypoteční sazby, ČSOB Index potvrdil, že ceny bytů našly ke konci roku 2023 své dno, zástupci ANB se nad úpravou nájemního vztahu sešli s ministrem spravedlnosti a MPSV představilo novou podobu dávek včetně příspěvků na bydlení. Na realitním trhu se toho v únoru 2024 nestalo málo.

Manažerské shrnutí

V únorovém newsletteru se věnujeme těmto tématům:

Vývoj hypotečního trhu v únoru 2024.
Ceny bytů během roku 2023 podle ČSOB Indexu.
Údaje o neplatičích nájemného v pojetí MMR a ANB.
Průběh jednání ANB o nájemních vztazích.
Nový systém sociálních dávek avizovaných MPSV.

Sazby u hypoték míří ke 4 %

V lednu vyvolalo pokračující snižování základních úrokových sazeb ze strany ČNB první reakce bank. Například Air Bank a Moneta Money Bank nabízely nejnižší sazby na trhu těsně pod 5 %, Moneta pak dokonce pod 4,5 %. Ostatní banky nadále vyčkávaly a úroky ponechávaly nad pěti procenty. Úroky klesají hlavně u kratších fixací hypoték, 3-5 let. Únorový pokles sazeb České národní banky ale spustil vlnu dalšího zlevňování. Banky snižují úroky hlavně u kratších fixací, zatímco ty delší některé z nich dokonce přestaly nabízet. Statistiky Hypomonitor České bankovní asociace uvádějí, že v lednu 2023 poskytly banky hypotéky za celkem 13 miliard korun, což je meziroční nárůst o 99 %.

“Začátek roku bývá na hypotečním trhu obecně slabším měsícem. Trendu oživení zájmu o nákup nebo rekonstrukci nemovitostí pomáhá i pozvolný pokles úrokových sazeb. Klienti mají zájem o kratší dobu fixace úvěrů, a to jak v případě nových smluv, tak při refinancování. Je zjevné, že očekávají další snižování sazeb.”

Generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek

Z velkých bank přistoupila ke snížení úrokových sazeb např. Česká spořitelna, která zlevnila hypotéky až o 0,4 %.

„Trendem bank je zlevňování zejména nejkratších fixací na jeden nebo dva roky. Zdražovat či úplně přestat nabízet by naopak měly fixace dlouhé na sedm, 10 a více let. Tento směr vývoje hypotečních sazeb se dá očekávat i v následujících měsících, a to i z důvodu dalšího očekávaného snížení základních úrokových sazeb ze strany České národní banky.“

Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select

Do konce roku 2024 by podle Sýkory mohly průměrné sazby spadnout na úroveň kolem čtyř procent. To potvrzují i výhledy úrokových sazeb ČNB. Ta po více než dvou a půl letech v prosinci 2023 snížila úrok ze 7 na 6,75 %, na počátku února 2024 pak základní sazbu srazila o dalších 0,5 %.

Ceny bytů podle ČSOB Indexu

Podle údajů zveřejněných v únoru 2024 klesly ceny bytů meziročně o 5,8 %. V prvních dvou čtvrtletích 2023 ceny bytů mezičtvrtletně klesly o více než 2 %, ve čtvrtém pak už jen o 0,2 %. Cena rodinných domů meziročně stagnovala. Meziroční pokles cen bytů podle ČSOB Indexu dosáhl vrcholu ve třetím kvartálu a od čtvrtého čtvrtletí se trh stabilizuje. Ceny bytů klesaly na konci roku už jen v několika regionech, například v Moravskoslezském, Ústeckém nebo Středočeském kraji. Mírný pokles zaznamenaly byty v novostavbách, způsobené hlavně individuálními slevami. Prodejní doba bytů zůstala stejná v průměru na 4,5 měsících. Ve čtvrtém čtvrtletí 2023 byla největší poptávka po větších bytech o dispozicích 3+1 a 3+kk. Segment malometrážních bytů naopak stagnoval, ovšem kromě Prahy, kde developeři evidovali největší zájem o menší byty 1+kk a 2+kk.

ČSOB Index bydlení, dříve HB Index, je založený na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti bankovní skupiny. Banka index poprvé zveřejnila v dubnu 2011.

Počty neplatičů nájemného: MMR vs. ANB

Vlnu reakcí velkých českých pronajímatelů vyvolaly v únoru prezentované výsledky průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které říkají, že podíl neplatičů nájemného je v Česku v průměru 0,3 %. Zkušenosti velkých pronajímatelů s počty neplatičů jsou ale odlišné. Například společnost Správa investic a nemovitostí (SIAN), která spravuje ve svém portfoliu na 700 bytů, vykazuje při meziročním srovnání vývoje počtu neplatičů v lednu 2024 nárůst podílu neplatičů na 3,3 % oproti 2,1 % neplatičům nájemného v lednu 2022. Statistiky SIAN označují rok 2023 za velmi specifický, kdy se podíl neplatičů vyšplhal díky skokovému nárůstu cen výdajů spojených s bydlením na extrémních 14,6 %. V dlouhodobém pohledu podíl neplatičů osciluje okolo 3 %, což je ale desetinásobek čísla, které uvádí MMR. Analýza dalšího člena Asociace, společnosti UlovDomov.cz, která spravuje 2800 bytů po celé ČR, uvádí podíl neplatičů v Česku dokonce ve výši 12,3 %. V roce 2023 to bylo 10,8 %. Za neplatiče se v tomto ohledu považuje někdo, kdo dluží více než 30 dní částku vyšší než tisíc korun.

„Účinnou komunikací s nájemníky i dlužníky, prevencí, edukací a také třeba pomocí se získáním příspěvku na bydlení, je možné dosáhnout toho, že počet vystěhování se je podstatně nižší, než počet původně evidovaných neplatičů.”

Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení

Asociace nájemního bydlení vyjádřila svůj nesouhlas s počtem neplatičů nájemného uváděným MMR na Grémiu s ministrem Ivanem Bartošem, které se konalo 19. února 2024, kde zástupce ANB vyjádřil nutnost konstruktivního řešení otázky neplatičů.

Asociace vyjádřila nesouhlas se stanoviskem, že neplatiči nejsou problémem a vyjádřila pochyby o metodice ke studii MMR prezentované v médiích, že v ČR se eviduje pouze 0,3 % neplatičů nájemného. Zástupci MMR v tomto bodě reagovali souhlasně na vyšší číslo s tím, že účastníkům Grémia zpřístupní metodiku výpočtů a jsou otevřeni k diskuzi o úpravě metodiky.

Mimo zástupců ANB Ministerstvo pro místní rozvoj na Grémium 19.2.2024 přizvalo také zástupce OSMD, Sdružení nájemníků, Asociace developerů, Družstevní asociace, Asociace nájemních kanceláří, České spořitelny – platformy k bydlení, Evropské a investiční banky, ČNB, Sociologického ústavu Akademie věd, Státního fondu pro podporu investic, Státního fondu životního prostředí a Agentury pro sociální začleňování.

Stanovisko Asociace nájemního bydlení k návrhu MMR na úpravu nájemního vztahu najdete na webu ANB zde: Stanovisko ANB k návrhu MMR na změny nájemního vztahu.

ANB jedná o nájemních vztazích s Ministerstvem spravedlnosti

Asociace nájemního bydlení jedná v otázce nájemních vztahů s několika partnery. Mimo dalších asociací a sdružení také s Ministerstvem pro místní rozvoj a s Ministerstvem spravedlnosti. V úterý 27. února 2024 se zástupci Asociace nájemního bydlení sešli s ministrem spravedlnosti Pavlem Blažkem a jeho náměstkem Radomírem Daňhelem. Jednání bylo velmi užitečné. Zástupci ANB předali paragrafované návrhy změn nájemního vztahu a pobavili se o legislativních prioritách pro oblast bydlení. Obě strany plánují setkání v brzké době zopakovat.

Nový systém dávek MPSV

Ministerstvo práce chystá spojení čtyř sociálních dávek do jedné. Jedná se o sloučení příspěvku a doplatku na bydlení, příspěvku na živobytí a přídavku na dítě. Žadatelé budou moci podávat jednu žádost. V souvislosti se sloučením dávek však zpřísní prověřování žadatelů, nově se vedle příjmu bude posuzovat i majetek. Další podmínkou pro získání dávek bude také pracovní historie či snaha o nalezení práce. Změny by měly vejít v platnost v příštím roce. Novou podobu dávek představil na tiskové konferenci ministr práce Marian Jurečka 5. února 2024.

„ČR má systém dávek navržený prakticky před 30 lety. Je tedy nyní již zastaralý, neefektivní a nepřehledný. V současné době mnoho chudších domácností v nouzi již pobírá kombinaci různých dávek. V systému také chybí prvek motivace k aktivnímu řešení vlastní životní situace. Chceme, aby lidé nebyli pasivní a jen čekali na dávky. Naopak budeme podporovat aktivitu a snahu postarat se o sebe.“

Ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka

Žádosti o jednotnou dávku by pak zájemci mohli posílat přes aplikaci JENDA a usnadněn by měl být celý proces zpracování žádostí a tím i vyplácení: jedna žádost = jeden vyřizovací proces = rychlejší proces. Změny mají za cíl zastavit zneužívání sociálních dávek. Nová podpora se má skládat z částky na životní potřeby, na bydlení, na děti a z bonusu za práci. Výše by se měla odstupňovat podle příjmu i podle pracovní aktivity. Odstranit by se měly takzvané body zlomu, kdy člověk při překročení výdělku o korunu o pomoc od státu přichází.

Čerstvé statistiky ČSÚ také na konci února ukázaly to, co ANB dlouhodobě tvrdí. Růst výdajů spojených s bydlením pokračuje, ale potvrdilo se, že nájemné se na růstu výdajů spojených s bydlením podílí mnohem méně než energie, teplo a voda.

Střípky z trhu

V Praze se v roce 2023 prodalo 4000 nových bytů, což je o 29 % více než v roce 2022. V posledním čtvrtletí se prodalo dokonce o 136 % více bytů než ve stejném období předchozího roku. Další důkaz rozmrzání trhu.
Jakub Vysocký, majitel společnosti Správa investic a nemovitostí a viceprezident Asociace nájemního bydlení, byl hostem v investičním podcastu Money Penny.
Zájem o plně vybavené byty letos poroste spolu s oblibou nájemního bydlení a růstu počtu institucionálních pronajímatelů.
Airbnb zakázalo pořádání večírků v pronajímaných nemovitostech a vyzývá k nahlašování porušování zákazu. On-line ubytovací platformy se transformují.
Evropská investiční banka (EIB) se zapojí do podpory dostupného bydlení v České republice. EIB vypracuje zhodnocení trhu a doporučí formu financování bytové výstavby a rekonstrukcí.
Inflace v lednu klesla na 2,3 %, meziročně poklesla o 4,6 % a je nejnižší od března 2021.

Graf a tabulka měsíce

Až 80 tisíc hypoték čeká letos refixace. V roce 2019 byl průměrný hypoteční úrok 2,79 %, v podstatě zhruba na polovině toho aktuálního. Pro domácnosti to znamená, že jim splátka po pěti letech fixace znatelně vzroste. Například u hypotéky ve výši 2,5 milionu Kč a splatnosti 20 let se v roce 2019 lidé spláceli 13 604 korun (viz grafika), při současných průměrných úrocích mohou lidé platit i o čtvrtinu více, přesněji 16 825 korun. Letos končí fixace víc než 80 tisícům domácností, největší počet refixací vychází na červen, téměř osm tisíc, uvádí Česká bankovní asociace.

ANB upozorňuje

Platforma individuálních pronajímatelů rozšířila pro své členy online statistiky cen bytů a cen nájmů o dalších 17 měst. Zobrazují jak údaje o ceně za m2 u starších bytů, tak u novostaveb, a také údaje o výši nájmu za m2. Zdrojem dat je analytický projekt Flat Zone. Statistiky jsou dostupné na webových stránkách Platformy individuálních pronajímatelů (PIP): www.pip.asociacenajemnihobydleni.cz/statistiky.

“Doposud byly k dispozici statistiky pro krajská města a Prahu. V současné chvíli tak mají naši členové přístup k datům v reálném čase z celkem 27 největších měst v Česku včetně Prahy. Snažíme se naše služby pro drobné pronajímatele stále rozšiřovat.”

Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení

Data jsou na webových stránkách PIP aktualizována v reálném čase 2x denně. Jedná se tedy vždy o aktuální údaje v daný moment. Pro přístup k aktuálním cenám rezidenčních nemovitostí ve vybraných městech napříč Českem stačí bezplatná registrace na webu Platformy individuálních pronajímatelů: https://pip.asociacenajemnihobydleni.cz/.

Seznam nově doplněných měst:

Středočeský kraj: Kladno, Mladá Boleslav, Kolín, Příbram, Kutná Hora
Jihočeský kraj: Tábor
Plzeňský kraj: Klatovy
Karlovarský kraj: Cheb
Ústecký kraj: Most
Liberecký kraj: Jablonec nad Nisou
Královéhradecký kraj: Trutnov
Pardubický kraj: Chrudim
Vysočina: Třebíč
Jihomoravský kraj: Znojmo
Olomoucký kraj: Prostějov
Moravskoslezský kraj: Havířov
Zlínský kraj: Kroměříž

Sledujte Asociaci nájemního bydlení na sociálních sítích a nic vám neuteče:
TWITTER: https://twitter.com/ANB_CZE
LINKEDIN: https://www.linkedin.com/company/93328290/admin/feed/posts/

Dělo se v ANB

13. února zasedalo Prezidium ANB a mimo jiné se zabývalo daty a výzkumy prezentovanými MMR s ohledem na vývoj úprav nájemních vztahů, otázky neplatičů nájemného, ale také změny, které v iniciativě Férový inzerát navrhuje MMR.
ANB byla účastníkem jednání Grémia ministra k bydlení a prezentovala své názory na novinky z dílny MMR.
Zástupci ANB se setkali s ministrem spravedlnosti nad úpravou nájemního vztahu.
Představili jsme dalšího člena asociace: FIDUROCK Services.